Verkaufen · Steuern und Kosten
Hausverkauf: Steuern und Kosten für Verkäufer
Steuern beim Hausverkauf zahlen Sie nur in einem Fall: wenn Sie mit Gewinn verkaufen, die Immobilie weniger als zehn Jahre besitzen und sie nicht selbst bewohnt haben. Kosten haben Sie dagegen fast immer – für Makler, Energieausweis und die Löschung der Grundschuld, manchmal auch für die vorzeitige Ablösung Ihres Kredits. Hier steht beides mit Zahlen und Fundstellen, Stand Oktober 2026.
Kostenlose Marktwertanalyse
Auf einen Blick
Die drei Zahlen, auf die es ankommt
10 Jahre
Spekulationsfrist ab Kaufvertrag
§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG
3 Jahre
Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor macht den Verkauf steuerfrei
§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG
1.000 €
Freigrenze für alle privaten Veräußerungsgewinne eines Jahres, seit 2024
§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG
Das Wichtigste in Kürze
Steuerfrei ist der Hausverkauf, wenn Sie die Immobilie länger als zehn Jahre besitzen oder im Verkaufsjahr und den beiden Kalenderjahren davor selbst bewohnt haben. Sonst zahlen Sie auf den Gewinn Ihren persönlichen Einkommensteuersatz – auf den Gewinn, nicht auf den Kaufpreis. Als Verkäufer tragen Sie außerdem die Kosten für Energieausweis, Löschung der Grundschuld, eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung und Ihren Anteil an der Maklerprovision. Grunderwerbsteuer und Notar zahlt üblicherweise der Käufer.
In drei Fragen
Hausverkauf steuerfrei? Drei Fragen klären es
1. Liegen zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre?
Maßgeblich sind die Daten der beiden notariellen Kaufverträge, nicht Übergabe oder Grundbucheintrag. Mehr als zehn Jahre: steuerfrei, fertig.
2. Haben Sie selbst darin gewohnt?
Wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Kalenderjahren davor selbst bewohnt haben, ist der Verkauf steuerfrei – auch innerhalb der zehn Jahre. Es zählen Kalenderjahre: Einzug im Dezember 2024 und Verkauf im Januar 2026 genügen. Als Selbstnutzung gilt auch, wenn Ihre kindergeldberechtigten Kinder allein darin wohnen.
3. Bleibt ein Gewinn von 1.000 Euro oder mehr?
Gemeint ist der Gewinn nach Abzug aller Kosten. Darunter bleibt er steuerfrei. Achtung, es ist eine Freigrenze: Ab 1.000 Euro ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig, nicht nur der Teil darüber.
Lautet die Antwort auf die ersten beiden Fragen „nein“ und auf die dritte „ja“, ist der Gewinn steuerpflichtig.
Spekulationssteuer
Spekulationssteuer bei Immobilien: wie der Gewinn berechnet wird
Eine eigene „Spekulationssteuer“ gibt es nicht. Der Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft wird zu Ihrem übrigen Einkommen addiert und mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert, dazu gegebenenfalls Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Sie geben ihn in der Steuererklärung in der Anlage SO an.
Steuerpflichtig ist nicht der Kaufpreis, sondern der Gewinn: Verkaufspreis minus Verkaufskosten (Makler, Energieausweis, Löschung der Grundschuld, Vorfälligkeitsentschädigung, Inserate) minus Anschaffungskosten (damaliger Kaufpreis plus Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler) minus Herstellungskosten für spätere Ausbauten, plus die Abschreibungen (AfA), die Sie bei einer Vermietung bereits steuerlich geltend gemacht haben.
Den letzten Punkt übersehen viele: Wer vermietet hat, hat die Abschreibung jedes Jahr von der Steuer abgesetzt. Beim Verkauf wird sie dem Gewinn wieder hinzugerechnet.
Rechenbeispiel
Rechenbeispiel: vermietete Wohnung in Norden
Annahmen: Eigentumswohnung in Norden, gekauft 2018, seitdem vermietet, Verkauf 2026. Gebäudeanteil 75 Prozent, Abschreibung 2 Prozent pro Jahr. Persönlicher Steuersatz 35 Prozent. Die Zahlen sind gerundet und ersetzen keine Steuerberatung.
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Verkaufspreis 2026 | 230.000 € |
| − Verkaufskosten (Maklerprovision 3,57 % = 8.211 €, Löschung Grundschuld rund 300 €) | − 8.511 € |
| − Anschaffungskosten 2018 (160.000 € + 7 % Nebenkosten) | − 171.200 € |
| + Abschreibungen 2018–2025 (8 × 2.568 €) | + 20.544 € |
| = steuerpflichtiger Gewinn | 70.833 € |
| Steuer bei 35 % (ohne Kirchensteuer) | rund 24.800 € |
Was Warten bringt: Der Kaufvertrag stammt aus dem Jahr 2018. Wird der neue Kaufvertrag erst nach Ablauf von zehn Jahren beurkundet, also 2028, ist der Gewinn steuerfrei. Zieht der Eigentümer selbst ein und bewohnt die Wohnung im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor, ist der Verkauf ebenfalls steuerfrei – dann aber erst nach Ende des Mietvertrags und mit Umzug. Ob sich Warten lohnt, hängt auch davon ab, wie sich der Preis bis dahin entwickelt. Den aktuellen Marktwert ermitteln wir kostenlos.
Kosten für Verkäufer
Kosten beim Hausverkauf: was der Verkäufer zahlt
Pflichtkosten
Energieausweis und Löschung der Grundschuld fallen bei fast jedem Verkauf an. Dazu kommen Kleinbeträge für Unterlagen wie Grundbuchauszug und Liegenschaftskarte.
Maklerprovision
Beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung an Privatleute zahlen Verkäufer und Käufer gleich viel, wenn der Makler für beide tätig ist (§ 656c BGB).
Vorzeitige Kreditablösung
Läuft Ihr Kredit noch mit fester Zinsbindung, verlangt die Bank meist eine Vorfälligkeitsentschädigung. Nach zehn Jahren können Sie ohne sie kündigen (§ 489 BGB).
Kostenlose Marktwertanalyse
Alle Kosten im Überblick: wer zahlt was?
| Posten | Wer zahlt | Größenordnung | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|---|
| Maklerprovision (Haus/Wohnung an Privatleute) | Verkäufer und Käufer je zur Hälfte | häufig 3,57 % des Kaufpreises je Seite inkl. MwSt. | §§ 656c, 656d BGB |
| Energieausweis | Verkäufer | Verbrauchsausweis ab rund 50 €, Bedarfsausweis rund 300 bis 600 € | § 80 Gebäudemodernisierungsgesetz |
| Löschung der Grundschuld | Verkäufer | Faustregel rund 0,2 % der eingetragenen Grundschuld (Notar und Grundbuchamt) | GNotKG |
| Vorfälligkeitsentschädigung | Verkäufer, wenn der Kredit vorzeitig abgelöst wird | individuell, abhängig von Restschuld, Restlaufzeit und Zinsdifferenz | §§ 489, 490 BGB |
| Grundbuchauszug | Verkäufer | 10 € (beglaubigt 20 €) | GNotKG |
| Spekulationssteuer | Verkäufer, nur bei Gewinn in der Frist ohne Eigennutzung | persönlicher Steuersatz auf den Gewinn | § 23 EStG |
| Grunderwerbsteuer | Käufer | 5,0 % in Niedersachsen | GrEStG, Landesrecht |
| Notar und Grundbuch für den Kaufvertrag | Käufer | rund 1,5 bis 2 % | § 448 Abs. 2 BGB, GNotKG |
Kredit noch nicht abbezahlt?
Verkauf mit laufendem Kredit: Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden
Verkaufen Sie, solange die Zinsbindung läuft, dürfen Sie den Kredit vorzeitig kündigen – der Verkauf gilt als berechtigtes Interesse (§ 490 Abs. 2 BGB). Die Bank verlangt dafür aber eine Vorfälligkeitsentschädigung für den entgangenen Zinsgewinn. Bei Krediten aus der Niedrigzinsphase fällt sie heute oft niedrig aus oder ganz weg, weil die Bank das Geld inzwischen teurer verleihen kann. Drei Wege, sie zu vermeiden:
Zehn-Jahres-Kündigung
Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung können Sie mit sechs Monaten Frist ohne Entschädigung kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Liegt dieser Tag nah, kann es sich lohnen, den Verkauf darauf abzustimmen.
Kredit mitnehmen
Kaufen Sie eine neue Immobilie, kann die Bank die Grundschuld auf das neue Objekt übertragen (Pfandtausch). Der Kredit läuft dann weiter.
Übernahme durch den Käufer
Selten, aber möglich, wenn Bank und Käufer zustimmen.
Rechnen Sie die Entschädigung immer nach: Sie darf nur den tatsächlichen Zinsschaden ersetzen, und Fehler in der Berechnung sind häufig. Timo Bengen war 16 Jahre bei der Oldenburgischen Landesbank und prüft die Abrechnung Ihrer Bank, bevor Sie unterschreiben. Mehr zur Ablösung und Umschuldung lesen Sie unter Anschlussfinanzierung.
Besondere Fälle
Sonderfälle bei der Steuer
Geerbte Immobilie
Sie übernehmen die Frist des Erblassers. Hat er die Immobilie mehr als zehn Jahre besessen oder selbst bewohnt, verkaufen Sie steuerfrei – auch wenn Sie selbst nie darin gewohnt haben.
Immobilie geerbt
Scheidung
Überträgt ein Ehepartner seinen Anteil nach dem Auszug an den anderen, kann das innerhalb der zehn Jahre steuerpflichtig sein (BFH 2023).
Immobilie bei Scheidung
Ferienwohnung an der Küste
Eine Ferien- oder Zweitwohnung, die Sie ausschließlich selbst nutzen, zählt als Eigennutzung (BFH, Urteil vom 27.06.2017, IX R 37/16). Haben Sie sie zeitweise an Gäste vermietet, greift die Ausnahme in der Regel nicht.
Immobilie vermieten
Drei-Objekt-Grenze
Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkauft, die er weniger als fünf Jahre besessen hat, kann vom Finanzamt als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft werden. Dann fällt zusätzlich Gewerbesteuer an, und es gelten keine Fristen mehr. Das Finanzamt entscheidet im Einzelfall (BMF-Schreiben vom 26.03.2004). Geerbte und lange selbst bewohnte Immobilien zählen dabei in der Regel nicht mit.
Bauland und Verlust
Ein unbebautes Grundstück kann nicht selbst bewohnt werden; hier zählt allein die Zehn-Jahres-Frist. Verkaufen Sie innerhalb der Frist mit Verlust, können Sie ihn nur mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften verrechnen, im selben Jahr, im Vorjahr oder in späteren Jahren (§ 23 Abs. 3 Satz 7 und 8 EStG).
Kundenstimmen
Das sagen unsere Kunden
Ihr Ansprechpartner
Wer Sie berät
Timo Bengen ist Diplom-Bankbetriebswirt (Frankfurt School) und DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (D1). Vor der Gründung von TB Finanz & Immobilien war er 16 Jahre bei der Oldenburgischen Landesbank, zuletzt als Direktor Private Banking. Er prüft mit Ihnen, wann ein Verkauf steuerlich günstig ist, rechnet eine Vorfälligkeitsentschädigung nach und ermittelt den Marktwert. Steuerberatung im Einzelfall übernimmt Ihr Steuerberater – wir liefern ihm die Zahlen.
04934 910 58 55
FAQ
Häufige Fragen zu Steuern und Kosten beim Hausverkauf
Muss ich beim Hausverkauf Steuern zahlen?
Nur, wenn Sie mit Gewinn verkaufen, zwischen den beiden Kaufverträgen weniger als zehn Jahre liegen und Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor nicht selbst bewohnt haben. Liegt der Gewinn unter 1.000 Euro im Jahr, bleibt er steuerfrei.
Wie hoch ist die Spekulationssteuer bei Immobilien?
So hoch wie Ihr persönlicher Einkommensteuersatz, also zwischen 14 und 45 Prozent, zuzüglich gegebenenfalls Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Besteuert wird nur der Gewinn nach Abzug der Kosten.
Ab wann zählt die Spekulationsfrist?
Ab dem Tag, an dem der notarielle Kaufvertrag beim Kauf beurkundet wurde, bis zum Tag der Beurkundung beim Verkauf. Übergabe und Grundbucheintrag spielen keine Rolle.
Kann ich Renovierungskosten vom Gewinn abziehen?
Ja, wenn es Herstellungskosten sind, etwa ein Anbau oder ein ausgebautes Dachgeschoss; sie erhöhen die Anschaffungskosten. Reine Reparaturen, die Sie als Vermieter schon als Werbungskosten abgesetzt haben, zählen nicht ein zweites Mal.
Wer zahlt den Notar beim Hausverkauf?
Die Kosten für Beurkundung und Grundbucheintrag trägt üblicherweise der Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB). Der Verkäufer zahlt die Löschung seiner Grundschuld.
Brauche ich für das Finanzamt ein Gutachten?
Für die Spekulationssteuer nicht, dort zählen die tatsächlichen Kaufpreise. Ein Gutachten brauchen Sie etwa, wenn bei einer Erbschaft oder Schenkung der Wert festgestellt werden muss. Dann kann ein Verkehrswertgutachten günstiger sein als der Wert des Finanzamts.
Marktwertanalyse
Was ist Ihre Immobilie heute wert?
Ob sich Verkaufen jetzt lohnt oder Warten, hängt vom Wert ab. Die Marktwertanalyse vor Ort ist kostenlos und unverbindlich, wenn Sie einen Verkauf erwägen.
Weiterlesen
Weiter zum Thema Immobilienverkauf
Datengrundlage
Einkommensteuergesetz § 23 (private Veräußerungsgeschäfte), Freigrenze 1.000 € seit Veranlagungszeitraum 2024 · § 15 EStG
BFH, Urteil vom 27.06.2017, IX R 37/16 (Zweitwohnung/Ferienwohnung als eigene Wohnzwecke) · BFH 2023 zur Übertragung nach Trennung
BMF-Schreiben vom 26.03.2004 zur Abgrenzung des gewerblichen Grundstückshandels
BGB §§ 448, 489, 490, 656c, 656d · Gebäudemodernisierungsgesetz § 80 (in Kraft seit 29.07.2026) · Grunderwerbsteuersatz Niedersachsen 5,0 %
Rechenbeispiel: eigene Annahmen TB Finanz & Immobilien, gerundet
Letzte Aktualisierung dieser Seite: Oktober 2026