Checkliste Hauskauf: worauf Käufer und Verkäufer achten

Auf welchen Wegen Sie Wohneigentum erwerben

Gebrauchte Immobilie

Der häufigste Weg. Entscheidend ist Tempo mit Vorbereitung: Wer seine Finanzierung vorab prüfen lässt und die Unterlagen bereithält, kann bei einem passenden Objekt schnell zusagen. Ist das Haus vermietet, gilt: Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB). Der Mietvertrag geht auf den Käufer über, eine Eigenbedarfskündigung ist an Fristen und Gründe gebunden. Klären Sie die Vermietungssituation deshalb vor dem Kauf und halten Sie sie im Kaufvertrag fest.

Neubau auf eigenem Grundstück

Sie gestalten frei, tragen aber das Bau- und Kostenrisiko. Voraussetzung ist ein Baugrundstück. Für Planung, Baugenehmigung und Bauüberwachung brauchen Sie einen Architekten oder Bauplaner; Bauverträge unterliegen dem Werkvertragsrecht. Die Finanzierung muss die Bauphase mit Teilauszahlungen abdecken und unterscheidet sich deutlich vom Kauf eines fertigen Hauses.

Kauf vom Bauträger

Sie kaufen Grundstück und Gebäude aus einer Hand zu einem Festpreis. Gezahlt wird nach Baufortschritt in Raten, deren Höchstsätze die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) festlegt. Prüfen Sie Bau- und Leistungsbeschreibung, Fertigstellungstermin und die Freistellungserklärung der Bank des Bauträgers.

Erbbaurecht

Sie erwerben das Recht, auf einem fremden Grundstück zu bauen oder ein Haus zu besitzen, meist für 99 Jahre. Statt des Grundstückskaufpreises zahlen Sie einen jährlichen Erbbauzins, der in der Regel an die Inflation gekoppelt ist. Auf lange Sicht ist der Kauf eines Grundstücks oft günstiger, weil Sie an Bodenwertsteigerungen nicht teilhaben, aber das Risiko steigender Erbbauzinsen tragen. Nicht jede Bank finanziert jedes Erbbaurecht; klären Sie die Finanzierung vor der Zusage.

Zwangsversteigerung

Gekauft wird über das Amtsgericht, besichtigen lässt sich das Objekt oft nicht. Im Termin ist eine Sicherheitsleistung von in der Regel 10 % des Verkehrswerts zu stellen, und der Zuschlag ist bindend. Die Finanzierung muss deshalb vor dem Termin stehen.

Mietkauf und Verkauf auf Rentenbasis

Beide Formen binden Käufer und Verkäufer über viele Jahre. Kaufpreis, Raten oder Rente, Absicherung im Grundbuch und steuerliche Folgen sollten Sie mit Notar und Steuerberatung klären, bevor Sie unterschreiben.

Checkliste Hauskauf: das Objekt prüfen

Bei älteren Häusern lohnt sich vor dem Kauf eine Begehung mit einem unabhängigen Bausachverständigen. Renovierungskosten steigern den Wert einer Immobilie selten im vollen Umfang der Investition; rechnen Sie deshalb mit den tatsächlichen Kosten, nicht mit einem erhofften Wertzuwachs.

Wohnfläche richtig prüfen

Jeder Quadratmeter wird bezahlt, also lohnt der Blick auf die Berechnung. Für Wohnraum gilt meist die Wohnflächenverordnung (WoFlV); daneben wird die DIN 277 verwendet, die andere Ergebnisse liefert. Fragen Sie nach:

• Wurde nach WoFlV oder nach DIN 277 gerechnet?
• Flächen unter 1 m lichter Höhe zählen nach WoFlV nicht, Flächen zwischen 1 und 2 m zur Hälfte.
• Balkone, Loggien und Terrassen zählen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte.
• Keller, Heizungsraum, Waschküche und Garage sind keine Wohnfläche.

Lassen Sie sich die Wohnfläche im Kaufvertrag beschreiben oder zusichern. Bei erheblichen Abweichungen haben Sie dann eine Grundlage für Ansprüche gegen den Verkäufer.

Lasten und versteckte Kosten

Grundbuch

Abteilung II zeigt Rechte Dritter wie Wegerechte, Leitungsrechte, Wohnrechte oder Nießbrauch, Abteilung III Grundschulden und Hypotheken. Was nicht gelöscht wird, übernehmen Sie mit.

Baulastenverzeichnis

Baulasten stehen nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der unteren Bauaufsichtsbehörde, in Niedersachsen beim Landkreis oder der Stadt. In vielen Kaufverträgen steht, dass der Notar es nicht eingesehen hat. Fordern Sie die Auskunft selbst an.

Erschließungsbeiträge

Für die erstmalige Herstellung von Straßen, Wegen, Beleuchtung und Entwässerung erheben Gemeinden Erschließungsbeiträge nach dem Baugesetzbuch; die Gemeinde trägt mindestens 10 % der Kosten (§ 129 BauGB). Zahlungspflichtig ist, wer bei Zustellung des Bescheids Eigentümer ist. Lassen Sie sich von der Gemeinde bestätigen, dass alle Beiträge abgerechnet sind, oder regeln Sie im Kaufvertrag, wer offene Beiträge trägt.

Altlasten

Auskunft über bekannte Verdachtsflächen geben Altlastenkataster der Landkreise und Städte. Bei früher gewerblich genutzten Grundstücken ist sie Pflicht vor dem Kauf.

Grundstück: Was darf gebaut werden?

Nicht die Größe, sondern das zulässige Maß der baulichen Nutzung bestimmt den Wert eines Bauplatzes. Es steht im Bebauungsplan; fehlt er, gibt eine Bauvoranfrage beim Bauamt verbindliche Auskunft.

• Grundflächenzahl (GRZ): Anteil des Grundstücks, der überbaut werden darf. Bei 1.000 m² und einer GRZ von 0,4 sind 400 m² Grundfläche zulässig.
• Geschossflächenzahl (GFZ): Summe der Vollgeschossflächen im Verhältnis zur Grundstücksfläche. Bei 1.000 m² und einer GFZ von 0,8 sind 800 m² Geschossfläche zulässig, also zum Beispiel zwei Geschosse mit je 400 m².

Die Baunutzungsverordnung nennt für reine und allgemeine Wohngebiete Orientierungswerte von 0,4 (GRZ) und 1,2 (GFZ), § 17 BauNVO. Maßgeblich sind die Festsetzungen im jeweiligen Bebauungsplan und die Landesbauordnung, in Niedersachsen die NBauO. Beziehen Sie für konkrete Planungen einen Bauplaner ein.

Eigentumswohnung: zusätzliche Fragen

Gesamtkosten ermitteln

Zum Kaufpreis kommen beim Kauf einer gebrauchten Immobilie die Kaufnebenkosten. Banken erwarten meist, dass Sie diese aus Eigenkapital bezahlen.

Beim Neubau kommen Erschließung und Hausanschlüsse, Baunebenkosten für Architekt, Statik, Genehmigungen und Bauzeitzinsen (häufig mindestens 15 % der Baukosten) sowie Außenanlagen (häufig rund 5 %) hinzu. Wie viel Finanzierung daraus folgt, rechnen Sie mit unserem Ratgeber Wie viel Haus kann ich mir leisten? oder dem Baufinanzierungsrechner.

Notar, Kaufvertrag und Eigentum

Jeder Grundstückskaufvertrag muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). Der Notar ist neutral; er liest den Vertrag vor und erläutert ihn.

• Entwurf früh anfordern: Verbraucher sollen den beabsichtigten Text in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung erhalten (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Nutzen Sie die Zeit für Fragen an Notar, Bank und Steuerberatung.
• Zusagen beurkunden: Was der Verkäufer mündlich zusagt, etwa Wohnfläche, Räumung oder mitverkauftes Inventar, gehört in den Vertrag.
• Auflassungsvormerkung: Sie sichert Ihren Anspruch auf das Eigentum bis zur Umschreibung im Grundbuch. Verzichten Sie nicht darauf, um Kosten zu sparen.
• Belastungsvollmacht: Brauchen Sie eine Finanzierung, erlaubt sie die Eintragung der Grundschuld für Ihre Bank schon vor dem Eigentumswechsel.
• Termine realistisch wählen: Kaufpreisfälligkeit, Übergabe und Räumung so legen, dass Finanzierung und Umzug sicher passen.

Wer soll Eigentümer werden?

Eigentümer ist, wer im Grundbuch steht. Paare werden häufig je zur Hälfte Miteigentümer nach Bruchteilen (§§ 1008, 741 ff. BGB). Wer allein eingetragen ist, ist Alleineigentümer, auch wenn beide den Kredit bedienen. Besprechen Sie die Eintragung vor dem Notartermin; sie hat Folgen bei Trennung, Erbfall und Förderprogrammen.

Was Verkäufer vorbereiten sollten

• Unterlagen: Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauzeichnungen, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Nachweise über Modernisierungen; bei Wohnungen Teilungserklärung, Protokolle und Wirtschaftsplan.
• Energieausweis: Er ist bei der Besichtigung vorzulegen und nach dem Kauf zu übergeben; die Pflicht ergibt sich heute aus dem Gebäudemodernisierungsgesetz (bis 28.07.2026 Gebäudeenergiegesetz).
• Mängel offenlegen: Die Sachmängelhaftung wird bei gebrauchten Häusern meist ausgeschlossen, nicht aber für bekannte und verschwiegene Mängel (§ 444 BGB).
• Kredite: Bei vorzeitiger Ablösung kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Die Ablösesumme sollte vor der Preisfindung feststehen.

Ablauf, Kosten und Preise beim Verkauf: Immobilie verkaufen. Den Marktwert ermitteln wir in einer kostenlosen Marktwertanalyse, wenn Sie einen Verkauf erwägen.

Steuern rund um Kauf und Verkauf

Allgemeine Hinweise, keine Steuerberatung. Für Ihren Einzelfall ziehen Sie bitte Ihre Steuerberatung hinzu.

Spekulationsfrist

Der Gewinn aus dem Verkauf einer privat gehaltenen Immobilie ist steuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen oder wenn Sie sie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben (§ 23 EStG).

Anschaffungsnahe Herstellungskosten

Wer eine vermietete Immobilie kauft und in den ersten drei Jahren mehr als 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten (ohne Umsatzsteuer, ohne Grund und Boden) für Instandsetzung und Modernisierung ausgibt, kann diese Kosten nicht sofort absetzen. Sie werden Teil der Anschaffungskosten und nur über die Abschreibung verteilt (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Laufende Erhaltungsaufwendungen außerhalb dieser Grenze sind dagegen im Jahr der Zahlung als Werbungskosten abziehbar.

Vermietung an Angehörige

Beträgt die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, gilt die Vermietung als voll entgeltlich. Zwischen 50 und 66 % hängt der volle Werbungskostenabzug von einer positiven Totalüberschussprognose ab, unter 50 % werden die Werbungskosten anteilig gekürzt (§ 21 Abs. 2 EStG). Der Mietvertrag muss wie unter Fremden geschlossen und tatsächlich durchgeführt werden.

Gewerblicher Grundstückshandel

Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte kauft und wieder verkauft, kann nach Auffassung der Finanzverwaltung gewerblich handeln. Dann können Gewinne auch nach Ablauf der Spekulationsfrist einkommen- und gewerbesteuerpflichtig werden. Die Drei-Objekt-Grenze ist ein Anhaltspunkt, keine feste Grenze; klären Sie geplante Verkäufe vorher mit Ihrer Steuerberatung.

Abschreibung, Sonderabschreibung und Rendite für vermietete Immobilien: Kapitalanlage und Renditeobjekte.

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