Wohnung vermieten: was Vermieter beachten müssen

Wohnung oder Haus vermieten: die Vorbereitung

Bevor Sie inserieren, sollte die Wohnung in einem Zustand sein, den Sie auch im Übergabeprotokoll festhalten möchten. Prüfen Sie Heizung, Fenster, Elektrik und Feuchtigkeit, denn Mängel bei Einzug berechtigen später zur Mietminderung.

• Energieausweis: Für die Vermietung brauchen Sie einen gültigen Energieausweis. Die Kennwerte gehören schon in die Anzeige, der Ausweis wird bei der Besichtigung vorgelegt und dem neuen Mieter übergeben. Die Pflicht ergibt sich aus dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), wie das Gebäudeenergiegesetz seit dem 29.07.2026 heißt.
• Rauchwarnmelder: In Niedersachsen müssen Schlafräume, Kinderzimmer und Flure, die zu Aufenthaltsräumen führen, mit Rauchwarnmeldern ausgestattet sein; einbauen muss der Eigentümer (§ 44 Abs. 5 NBauO).
• Eigentumswohnung: Prüfen Sie die Teilungserklärung und die Hausordnung; sie gelten auch für Ihren Mieter.
• Versicherung: Wohngebäude- und Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung sollten auf die Vermietung abgestimmt sein.

Miethöhe: Was dürfen Sie verlangen?

Bei der Erstvermietung sind Sie in der Preisbildung grundsätzlich frei, bei der Wiedervermietung gelten Grenzen. Orientierung gibt die ortsübliche Vergleichsmiete, ermittelt aus einem Mietspiegel (sofern vorhanden), Vergleichswohnungen oder einem Gutachten.

Wie hoch die Miete in Ihrem Ort realistisch ist und welche Rendite die Immobilie bringt, zeigen unsere Seiten zu den Immobilienpreisen in Ostfriesland und zur Kapitalanlage.

Den passenden Mieter finden

Die Mieterauswahl entscheidet über Jahre. Üblich sind:

• Mieterselbstauskunft mit zulässigen Fragen: Beruf, Arbeitgeber, Einkommen, Zahl der Bewohner, Haustiere. Fragen nach Religion, Herkunft, Schwangerschaft oder Parteizugehörigkeit sind unzulässig; das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz verbietet Benachteiligung.
• Einkommensnachweise der letzten drei Monate, bei Selbstständigen Steuerbescheid oder BWA.
• Bonitätsauskunft, die der Mietinteressent selbst einholt und vorlegt.
• Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des bisherigen Vermieters, sofern dieser sie ausstellt.

Erheben Sie nur Daten, die Sie für die Entscheidung brauchen, und löschen Sie die Unterlagen abgelehnter Bewerber, sobald sie nicht mehr benötigt werden (DSGVO).

Der Mietvertrag: worauf es ankommt

• Schriftform: Ein Mietvertrag für länger als ein Jahr, der nicht schriftlich geschlossen ist, gilt als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 550 BGB).
• Befristung: Nur mit gesetzlichem Grund, etwa Eigenbedarf oder geplante Sanierung, der bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt wird (§ 575 BGB). Andernfalls gilt der Vertrag als unbefristet.
• Staffel- oder Indexmiete: Künftige Erhöhungen können als feste Staffeln (§ 557a BGB) oder an den Verbraucherpreisindex gekoppelt (§ 557b BGB) vereinbart werden; Erklärungen zu beiden finden Sie im Immobilien-ABC.
• Betriebskosten: Umlegen dürfen Sie nur, was im Vertrag vereinbart ist, typischerweise mit Verweis auf die Betriebskostenverordnung (BetrKV).
• Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen: Formularklauseln sind nur in engen Grenzen wirksam. Nutzen Sie aktuelle Vertragsmuster eines Eigentümerverbands oder lassen Sie den Vertrag prüfen.
• Kaution: höchstens drei Nettokaltmieten. Der Mieter darf sie in drei Monatsraten zahlen, Sie müssen sie getrennt von Ihrem Vermögen und verzinslich anlegen (§ 551 BGB).

Einzug und Übergabe

1. Übergabeprotokoll: Zustand jedes Raums, Mängel, Zählerstände und Zahl der Schlüssel festhalten und von beiden Seiten unterschreiben lassen.
2. Wohnungsgeberbestätigung: Der Vermieter muss den Einzug innerhalb von zwei Wochen schriftlich oder elektronisch bestätigen, damit sich der Mieter anmelden kann (§ 19 BMG).
3. Energieausweis übergeben, Hausordnung und Hinweise zur Mülltrennung aushändigen.
4. Versorger: Strom meldet in der Regel der Mieter an; Heizung, Wasser und Müll laufen je nach Haus über den Vermieter und die Nebenkostenabrechnung.

Nebenkosten richtig abrechnen

Die Betriebskostenabrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Später verlieren Sie Nachforderungen, es sei denn, Sie haben die Verspätung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 BGB).

• Umlagefähig sind laufende Kosten nach § 2 BetrKV, zum Beispiel Grundsteuer, Wasser und Abwasser, Heizung, Müllabfuhr, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Versicherungen und Hauswart.
• Nicht umlagefähig sind Verwaltungskosten, Instandhaltung und Reparaturen sowie Bankgebühren.
• Heizkosten werden nach der Heizkostenverordnung zu 50 bis 70 % nach Verbrauch verteilt.
• CO₂-Kosten für Gas und Öl teilen sich Mieter und Vermieter nach einem Stufenmodell: Je schlechter die Energiebilanz des Gebäudes, desto höher der Vermieteranteil (Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz).

Mieterhöhung und Kündigung

Mieterhöhung

Ohne Staffel- oder Indexvereinbarung können Sie die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist; das Erhöhungsverlangen ist frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung möglich (§ 558 BGB). Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 % steigen, in den Gemeinden der Niedersächsischen Mieterschutzverordnung um höchstens 15 % (Kappungsgrenze). Nach einer Modernisierung können 8 % der Kosten pro Jahr umgelegt werden, gedeckelt auf 3 € je m² innerhalb von sechs Jahren, bei Mieten unter 7 € je m² auf 2 € (§ 559 BGB).

Kündigung durch den Vermieter

Ein unbefristetes Mietverhältnis kann der Vermieter nur mit berechtigtem Interesse kündigen, etwa wegen Eigenbedarf oder erheblicher Pflichtverletzung (§ 573 BGB). Die Frist beträgt drei Monate und verlängert sich nach fünf und acht Jahren Mietdauer auf sechs und neun Monate (§ 573c BGB). Bei erheblichem Zahlungsverzug ist eine fristlose Kündigung möglich (§ 543 BGB).

Steuern auf Mieteinnahmen

Allgemeine Hinweise, keine Steuerberatung. Für Ihren Einzelfall ziehen Sie bitte Ihre Steuerberatung hinzu.

Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) und werden in der Anlage V erklärt. Steuerpflichtig ist der Überschuss nach Abzug der Werbungskosten:

• Schuldzinsen für das Darlehen, nicht aber die Tilgung
• Abschreibung auf das Gebäude (ohne Grundstücksanteil): in der Regel 2 % pro Jahr, für Gebäude mit Fertigstellung vor 1925 2,5 %, ab 2023 fertiggestellte Gebäude 3 % (§ 7 Abs. 4 EStG); für neue Mietwohnungen mit Baubeginn zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.09.2029 ist eine degressive Abschreibung von 5 % möglich
• Erhaltungsaufwand wie Reparaturen und Renovierung; größere Beträge lassen sich auf zwei bis fünf Jahre verteilen (§ 82b EStDV)
• Grundsteuer, Versicherungen, Verwaltungs- und Maklerkosten, soweit nicht umgelegt

Vorsicht nach dem Kauf: Wer in den ersten drei Jahren mehr als 15 % der Gebäudekosten für Instandsetzung ausgibt, kann diese Kosten nur über die Abschreibung geltend machen. Wer an Angehörige vermietet, sollte mindestens 66 % der ortsüblichen Miete verlangen. Beides erklären wir in der Checkliste Hauskauf.

Sonderfall Ferienwohnung an der Küste

An der Nordseeküste und auf den Inseln wird häufig an Feriengäste vermietet. Dafür gelten andere Regeln als für die Dauervermietung: Kurzfristige Vermietung ist grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig (7 % für die Beherbergung), sofern Sie nicht unter die Kleinunternehmerregelung fallen (Vorjahresumsatz bis 25.000 €). Hinzu kommen kommunale Abgaben wie Gästebeitrag oder Zweitwohnungsteuer, und die Gemeinde kann die Nutzung als Ferienwohnung über das Baurecht einschränken. Klären Sie das vor dem Kauf einer Ferienimmobilie mit Gemeinde und Steuerberatung.

Mit Makler vermieten

Bei Wohnungsmietverträgen gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt ihn (§ 2 Abs. 1a WoVermittG). Ein Makler übernimmt Mietpreiseinschätzung, Anzeigen, Besichtigungen, Bonitätsprüfung der Interessenten, Vertrag und Übergabe. Unseren Vermietungsservice für Eigentümer in Ostfriesland finden Sie unter Immobilie vermieten.

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