Immobilienbewertung in Ostfriesland: Was Ihre Immobilie wert ist
Was eine Immobilie wert ist, hängt davon ab, wofür Sie den Wert brauchen. Für einen Verkauf genügt eine sorgfältige Marktwertanalyse; sie ist bei uns kostenlos, wenn Sie einen Verkauf erwägen. Für eine Erbauseinandersetzung, eine Scheidung oder das Finanzamt braucht es ein Verkehrswertgutachten; das ist kostenpflichtig und entsteht nur auf Ihren Auftrag. Beides übernimmt Timo Bengen, DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung, bei Ihnen vor Ort.
Kostenlose MarktwertanalyseTelefon 04934 910 58 55
Online-Wertcheck
Immobilie online bewerten: erste Einschätzung in zwei Minuten
Der Wertcheck liefert eine erste Einschätzung auf Basis aktueller Vergleichsdaten – kostenlos und unverbindlich. Genauer wird es mit der kostenlosen Marktwertanalyse vor Ort. Ein Gutachten ist beides nicht.
Zwei Bewertungsformate – welches Sie brauchen
Marktwertanalyse
Für Eigentümer, die einen Verkauf erwägen oder wissen möchten, wo ihre Immobilie heute steht. Timo Bengen besichtigt Haus oder Wohnung, prüft Lage, Bausubstanz und Unterlagen und begründet einen Angebotspreis. Sie erhalten das Ergebnis innerhalb einer Woche schriftlich: eine ausführliche Bewertung auf rund 20 Seiten mit Preisspanne und Erläuterung. Kostenlos und unverbindlich.
Verkehrswertgutachten
Für Fälle, in denen der Wert gegenüber Dritten belegt werden muss: Erbengemeinschaft und Pflichtteil, Scheidung und Zugewinnausgleich, Finanzamt, Gericht. Das Gutachten folgt den Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung und ist für Dritte nachvollziehbar aufgebaut. Das Honorar richtet sich nach Objekt und Aufwand und wird vorab schriftlich vereinbart. Verkehrswertgutachten erstellt Timo Bengen über die TB Immobilienbewertungs-GmbH. Wie lange ein Gutachten dauert, hängt davon ab, wie schnell Behörden und Datenlieferanten zuarbeiten; den voraussichtlichen Zeitraum nennen wir Ihnen vorab.
Marktwert, Verkehrswert, Beleihungswert – was die Begriffe bedeuten
Marktwert und Verkehrswert
Beide Begriffe meinen dasselbe. Das Baugesetzbuch definiert den Verkehrswert in § 194 als den Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den Eigenschaften und der Lage des Grundstücks zu erzielen wäre – ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Ein Liebhaberpreis oder ein Notverkauf fließen also nicht ein.
Beleihungswert
Den Beleihungswert ermittelt die Bank, wenn sie eine Immobilie als Kreditsicherheit bewertet. Er soll über die gesamte Laufzeit eines Darlehens Bestand haben und liegt deshalb in der Regel unter dem Marktwert. Für Käufer ist er wichtig, weil er bestimmt, wie viel Eigenkapital die Bank erwartet.
Angebotspreis
Der Preis, mit dem eine Immobilie inseriert wird. Er beruht im besten Fall auf einer Marktwertanalyse, enthält aber auch eine Verkaufsstrategie. Angebotspreise in Immobilienportalen sind keine Kaufpreise – was tatsächlich gezahlt wird, zeigen nur die Daten der Gutachterausschüsse.
Wie der Wert ermittelt wird
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) kennt drei Verfahren. Welches passt, hängt von der Art der Immobilie ab; oft werden zwei Verfahren kombiniert.
Vergleichswertverfahren
Der Wert wird aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte abgeleitet. Es ist das bevorzugte Verfahren für Eigentumswohnungen, Reihenhäuser und unbebaute Grundstücke, wenn genügend Vergleichsfälle vorliegen.
Sachwertverfahren
Bodenwert plus Wert der Gebäude und Außenanlagen, abzüglich der Alterswertminderung und angepasst an die Marktlage. Es ist üblich bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern, für die es in ländlichen Lagen oft zu wenige Vergleichsverkäufe gibt – in Ostfriesland ein häufiger Fall.
Ertragswertverfahren
Der Wert ergibt sich aus den nachhaltig erzielbaren Mieten. Es ist das Verfahren für Mehrfamilienhäuser, vermietete Wohnungen und Gewerbeobjekte.
Bodenrichtwert
Der Bodenwert ist in jedem Verfahren ein Baustein. Die Gutachterausschüsse veröffentlichen dafür Bodenrichtwerte, die Sie für jede Adresse kostenlos im Portal BORIS Niedersachsen abrufen können. Wie stark sie schon innerhalb einer Samtgemeinde schwanken, zeigt das Beispiel Hage: zwischen 39 und 109 Euro pro Quadratmeter. Alle Werte finden Sie auf unserer Seite Immobilienpreise in Hage.
So läuft die Bewertung ab
Anfrage
Sie schildern uns telefonisch oder über das Formular, um welche Immobilie es geht und wofür Sie den Wert brauchen.
Termin vor Ort
Timo Bengen kommt zu Ihnen, besichtigt die Immobilie und nimmt die Unterlagen auf.
Auswertung
Wir werten Vergleichsdaten, Bodenrichtwert und Objektmerkmale aus und wählen das passende Verfahren.
Ergebnis
Die Marktwertanalyse erhalten Sie innerhalb einer Woche schriftlich, rund 20 Seiten mit Preisspanne und Begründung. Beim Gutachten erhalten Sie den vollständigen Bericht; die Dauer hängt von Behörden und Datenlieferanten ab.
Gespräch
Wir gehen das Ergebnis mit Ihnen durch und besprechen, was daraus folgt – ob Verkauf, Erbteilung oder Finanzierung.
Was den Wert Ihrer Immobilie bestimmt
Fünf Faktoren entscheiden. Die Lage: Ort, Straße, Verkehrsanbindung, Lärm, Aussicht. Die Bausubstanz: Dach, Fassade, Fenster, Feuchteschutz und das Alter der Heizung. Der energetische Zustand, den Käufer heute in ihre Rechnung einbeziehen. Das Grundstück: Größe, Zuschnitt, Bebaubarkeit. Und die Marktlage: was in der Nachbarschaft zuletzt tatsächlich gezahlt wurde und wie viele Käufer gerade suchen. In Ostfriesland kommt bei Ferienimmobilien die planungsrechtlich zulässige Nutzung hinzu – ob ein Haus dauerhaft bewohnt werden darf, verändert den Wert erheblich.
Diese Unterlagen helfen bei der Bewertung
- aktueller Grundbuchauszug
- Liegenschaftskarte (Flurkarte)
- Bauzeichnungen und Baugenehmigung
- Wohnflächenberechnung
- Energieausweis
- Nachweise über Modernisierungen, etwa Heizung, Dach, Fenster
- bei einer Eigentumswohnung: Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
Für die Marktwertanalyse genügt zunächst, was Sie zur Hand haben. Fehlende Unterlagen beschaffen wir auf Wunsch mit Ihrer Vollmacht. Wenn Sie nach der Bewertung verkaufen möchten, finden Sie Ablauf und Kosten auf der Seite Immobilie verkaufen.
Wer Ihre Immobilie bewertet
Timo Bengen ist Diplom-Bankbetriebswirt (Frankfurt School), Sachverständiger für die Markt- und Beleihungswertermittlung (Sprengnetter S) und DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (D1). Vor der Gründung von TB Finanz & Immobilien war er 16 Jahre bei der Oldenburgischen Landesbank, zuletzt als Direktor Private Banking. Unser Team hat bisher über 1.000 Immobilienbewertungen durchgeführt; TB Finanz & Immobilien ist Mitglied im IVD. Diese Kombination zeigt sich in der Bewertung: Sie ist so aufgebaut, dass auch die Bank eines Käufers sie nachvollziehen kann. Unser Büro liegt in der Keno-Tom-Brook-Straße 5 in Upgant-Schott; die Bewertung findet bei Ihnen vor Ort statt. Telefon 04934 910 58 55. Mehr über Timo Bengen
Kostenlose MarktwertanalyseHäufige Fragen zur Immobilienbewertung
Was kostet eine Immobilienbewertung?
Die Marktwertanalyse ist für Eigentümer, die einen Verkauf erwägen, bei TB Finanz & Immobilien kostenlos und unverbindlich. Ein Verkehrswertgutachten ist eine eigene Leistung der TB Immobilienbewertungs-GmbH; das Honorar richtet sich nach Objekt und Aufwand und wird vorab schriftlich vereinbart.
Was ist der Unterschied zwischen Marktwert, Verkehrswert und Beleihungswert?
Marktwert und Verkehrswert bezeichnen dasselbe: den Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre (§ 194 Baugesetzbuch). Der Beleihungswert ist ein vorsichtiger Wert, den Banken für die Kreditsicherung ansetzen. Er liegt in der Regel unter dem Marktwert.
Wann brauche ich ein Verkehrswertgutachten?
Wenn der Wert gegenüber Dritten belegt werden muss: bei Erbauseinandersetzungen und Pflichtteilsansprüchen, bei Scheidung und Zugewinnausgleich, gegenüber dem Finanzamt oder vor Gericht. Für einen geplanten Verkauf genügt in den meisten Fällen eine sorgfältige Marktwertanalyse.
Wer bewertet meine Immobilie?
Geschäftsführer Timo Bengen. Er ist Diplom-Bankbetriebswirt (Frankfurt School), Sachverständiger für die Markt- und Beleihungswertermittlung (Sprengnetter S) und DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (D1) und war Direktor Private Banking bei der Oldenburgischen Landesbank. Die Bewertung findet bei Ihnen vor Ort statt.
Wie genau ist eine Online-Bewertung?
Eine Online-Bewertung rechnet mit Adresse, Wohnfläche, Baujahr und Durchschnittswerten. Zustand, Modernisierungen, Grundstückszuschnitt und Mikrolage kennt sie nicht. Sie eignet sich als erste Orientierung, ersetzt aber keine Besichtigung.
Welche Unterlagen brauche ich für die Bewertung?
Hilfreich sind Grundbuchauszug, Liegenschaftskarte, Bauzeichnungen, Wohnflächenberechnung, Energieausweis und Nachweise über Modernisierungen. Für die Marktwertanalyse reicht zunächst, was Sie zur Hand haben; Fehlendes besorgen wir auf Wunsch mit Ihrer Vollmacht.
Wie lange dauert eine Immobilienbewertung?
Die Marktwertanalyse erhalten Sie innerhalb einer Woche schriftlich, als ausführliche Bewertung auf rund 20 Seiten. Bei einem Verkehrswertgutachten über die TB Immobilienbewertungs-GmbH hängt die Dauer davon ab, wie schnell Behörden und Datenlieferanten zuarbeiten.
Bewertung in Ihrer Region
Wir bewerten Immobilien im Landkreis Aurich und den angrenzenden Regionen Ostfrieslands. Für die Samtgemeinde Hage haben wir die amtlichen Marktdaten zusammengestellt: Immobilienpreise in Hage. Weitere Orte folgen.