Immobilien-Lexikon: Begriffe von A bis Z erklärt

A

ABBRUCHWERT – KOSTEN DER FREILEGUNG

Wenn ein mit alten Gebäuden bebautes Grundstück, die nicht mehr wirtschaftlich genutzt werden können oder sollen und die Kosten der Abbruch und Entsorgung – den Freilegungskosten – von dem Grundstückswert abgezogen werden, ist von einem Abbruchwert die Rede.

ABGABENORDNUNG (AO)

Die AO wird als ,,steuerliches Grundgesetz“, der elementaren Bedeutung zukommt, bezeichnet. Sie enthält allgemeine Vorschriften und Regelungen zum Steuer- und Abgabenrecht sowie Steuerstraf- und Ordnungswidrigkeitenrecht.

ABGELD

Abgeld ist die deutsche Bezeichnung für Disagio, auch Damnum genannt: die Differenz zwischen dem Nennbetrag eines Darlehens und dem tatsächlich ausgezahlten Betrag, angegeben in Prozent. Im Gegenzug sinkt der Sollzins. Seit dem Zinsanstieg wird ein Disagio in der Baufinanzierung wieder gelegentlich vereinbart. Bei vermieteten Immobilien ist es als Werbungskosten abziehbar, soweit es marktüblich ist; als marktüblich gilt in der Regel ein Disagio bis 5 % bei mindestens fünf Jahren Zinsbindung.

ABGELTUNGSKLAUSEL (Mietvertrag)

Ist eine Klausel, welche die Pflichten auf einen Vertragspartner überträgt/abwälzt. Bspw. die Übertragung der Verpflichtung zur Erledigung von Schönheitsreparaturen auf einen Mieter. Aber Vorsicht, viele Abgeltungsklauseln sind in der Praxis jedoch aufgrund hoher rechtlicher Hürden unwirksam.

ABMARKUNG

Rechtswirksame Kennzeichnung einer Flurgrenze, bzw. Kennzeichnung von Grundstücken mittels Grenzzeichen wie Grenzstein oder Grenzrohr.

ABNAHME

Bei einer Abnahme werden ausgeführte Leistungen auf ihre vertragsgemäße und mangelfreie Erfüllung kontrolliert. Die ordnungsgemäße Übergabe eines Objekts wird in einem Abnahmeprotokoll vermerkt, das anschließend von beiden Parteien unterschrieben wird. Es ist elementares Instrument in Bezug auf die rechtlichen Gewährleistungsansprüche des Käufers und Gewährleistungsverpflichtung des Verkäufers. Darum sollte dieses Instrument immer ernst genommen und gewissenhaft durchgeführt werden. Eine Abnahme erfolgt bei Mietverträgen, Baumaßnahmen oder anderweitigen Leistungen.

ABSCHREIBUNG/AfA

Die Abschreibung, korrekt AfA = Absetzung für Abnutzung, ist relevant in vielen Bereichen. Im Immobilienwesen bezeichnet sie den Wertverlust einer Immobilie/des Inventars über einen längeren Zeitraum. Sie kann beispielsweise bei Rendite-/Kapitalanlageprojekte steuerlich geltend gemacht werden. Bei der Wertermittlung von Immobilien wird die Abschreibung als Wertminderung bezeichnet.

ALTBAU

Als Altbau wird eine Immobilie bezeichnet, die aufgrund ihrer Beschaffenheit und Bauweise sowie des Baujahres den Altbauten zugeordnet werden. In der Literatur sind diese Baujahre bis 1949, in der Praxis werden oftmals auch Häuser der 1950er Jahre noch als Altbau bezeichnet. Es ist ein Ausdruck für Immobilien die in aller Regel einer veralteten Bauweise und damit einhergehend nicht den technischen und energetischen Anforderungen neuerer Objekte entsprechen. Sanierter Altbau ist eine Bezeichnung für die oftmals deutliche Aufwertung alter Bausubstanz. Sanierter Altbau kann, wenn es gut gemacht wurde, sogar deutlich wertiger sein als gebrauchte Objekte, die nicht dem Altbau zuzuschreiben sind.

AMORTISATION

Die Amortisation bezeichnet den Prozess/Zeitraum, in dem die Aufwendungen (bspw. für ein Objekt/Projekt) durch die eingehenden Erträge erwirtschaftet werden. Sie ist besonders für langfristige Investitionen ein wichtiges Bewertungskriterium. Den Zeitpunkt, an dem die Erträge den Aufwendungen entsprechen wird als Break-even-point bezeichnet, ab dem Zeitpunkt geht das Verdienen los.

ANNUITÄT

Eine Verpflichtung/Rückzahlung für eine Gegenleistung (bspw. Darlehen) die sich aus Zins- und Tilgungsleistung zusammensetzt. Das Annuitätendarlehen (früher Hypothekendarlehen) bildet heute noch immer die häufigste Form der Finanzierung.

ANSCHAFFUNGSKOSTEN

Die Anschaffungskosten beinhalten sämtliche Kosten, die für die Realisierung einer Investition (bspw. Erwerb einer Immobilie) anfallen. Dazu zählen bspw. der Kaufpreis, Gebühren für Makler, Notarkosten und Grundbucheinträge sowie eventuell anfallende Kosten für Gutachter und auch die Kosten der Finanzierungsbeschaffung.

AVAL

ein anderer Begriff für eine Bürgschaft.

B

BAUABZUGSSTEUER

Die Bauabzugssteuer ist eine Form der Besteuerung. Sie soll die illegale Beschäftigung im Baugewerbe eindämmen. Seit der Einführung per 01.01.2002 sind unternehmerisch tätige Auftraggeber von Bauleistungen verpflichtet pauschal 15 % des Rechnungsbetrages einzubehalten und an das Finanzamt abzuführen, sofern der Auftragnehmer (ausführendes Unternehmen) dem Kunden/Auftraggeber keine Freistellungsbescheinigung des Finanzamtes vorlegt bzw. darauf hinweist, dass diese vorliegt.

BAUBÜRGSCHAFT

Eine Baubürgschaft kann vertraglich als Voraussetzung für die Ausführung einer Bauleistung festgelegt werden. Sie sichert den Bauherren/Auftraggeber ab, falls der Auftragnehmer/Bauunternehmen seinen Verpflichtungen nicht oder nicht rechtzeitig / mangelfrei nachkommt oder gar insolvent wird. Es gibt bspw. die Gewährleistungsbürgschaft und die Fertigstellungsbürgschaft.

BAUGENEHMIGUNG

Vor Beginn eines Bauvorhabens erteilt die Baubehörde eine Erlaubnis in Form einer Baugenehmigung. Die exakten Vorgaben sind Ländersache. Mit einer Baugenehmigung besitzt der Bauherr einen rechtlichen Anspruch auf Durchführung seines Vorhabens. Sie hat in der Regel eine Gültigkeit von drei Jahren, kann jedoch verlängert werden. Es gibt ein Baugenehmigungsverfahren in den einzelnen Bundesländern. Bei Vorliegen eines Bebauungsplanes gibt es teilweise vereinfachte Baugenehmigungsverfahren mit Bauanzeigen, hierbei wird keine Genehmigung seitens der Baubehörde erteilt, sondern durch einen zugelassenen Sachverständigen Architekten oder Dipl.-Ingenieurs mittels Bauanzeige die öffentlich-rechtliche Ordnungsmäßigkeit und Rechtmäßigkeit des Vorhabens angezeigt und bestätigt.

BAULASTENVERZEICHNIS

Im Baulastenverzeichnis sind Beschränkungen und Belastungen von öffentlichem Interesse für ein Grundstück für Jedermann einsehbar vermerkt. Dies ist zum Beispiel ein bestehendes Wegerecht, Leitungsrecht, Abstandsrechte etc.

BEBAUBARKEIT

Die Bebaubarkeit bezeichnet die Fähigkeit ein Grundstück mit Gebäuden zu versehen. Kriterien für das Ausmaß der Bebaubarkeit sind unter anderem die Lage, die Beschaffenheit des Untergrunds, das Baurecht und eventuelle private oder öffentlich-rechtliche Beschränkungen.

BELEIHUNGSGRENZE

Die Beleihungsgrenze errechnet sich aus dem Beleihungswert abzüglich eines für jede Art von Investitionsgut festgelegten prozentualen Abschlags. Früher war dieses die Höchstgrenze für ein Darlehen, welches eine Bank einräumen durfte. Heute hat diese Grenze überwiegend Bedeutung für die interne Konditionsfindung (den Zinssatz) der Finanzierer. Eine Obergrenze für eine Finanzierung bildet sie nicht mehr.

BELEIHUNGSWERT

Vom Beleihungswert wird im Finanzierungswesen beim Wert einer Kreditsicherheit gesprochen, von dem mit hoher Wahrscheinlichkeit erwartet werden kann, dass er sich langfristig zu jedem beliebigen Zeitpunkt während der Finanzierungslaufzeit realisieren lässt. Dieser hat nichts mit dem realen oder gezahlten Immobilienwert zu tun.

BEREITSTELLUNGSZINSEN

Verzögert sich die Auszahlung eines bereits gewährten Darlehens, etwa weil sich ein Bauvorhaben verzögert, fallen ab einem im Darlehensvertrag vereinbarten Zeitpunkt Bereitstellungszinsen an. Sie fallen in der Regel frühestens nach drei Monaten ab dem Darlehensbeginn an. Heutzutage ist die Dauer der Befreiung auch verhandelbar, meistens gegen geringfügigen Zinsaufschlag.

BESTELLERPRINZIP

Bei der Vermietung von Wohnungen zahlt den Makler, wer ihn beauftragt – in der Regel der Vermieter (§ 2 Abs. 1a WoVermittG). Beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher gilt: Arbeitet der Makler für beide Seiten, teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision zu gleichen Teilen (§ 656c BGB). Mehr unter Privatverkauf oder Makler.

BODENRICHTWERT

Durchschnittlicher Lagewert des Bodens je Quadratmeter für ein Gebiet, ermittelt vom Gutachterausschuss aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen (§ 196 BauGB). In Niedersachsen sind die Werte frei im Portal BORIS abrufbar. Werte für ganz Ostfriesland: Immobilienpreise Ostfriesland.

BÜRGSCHAFT

Mit einer Bürgschaft verpflichtet sich ein Dritter (Drittschuldner) ggü. dem Gläubiger (bspw. Bank), bei einem etwaigen Zahlungsausfall des Schuldners (bspw. Kreditnehmer) für dessen Verpflichtungen einzustehen. Bürgschaften kommen beispielsweise zur Absicherung von Mietverträgen, Krediten oder Kaufverträgen zur Anwendung.

C

CAP-DARLEHEN

Im Gegensatz zu einem herkömmlichen Darlehen mit einem festen Zinssatz, hat ein CAP-Darlehen einen variablen (veränderlichen Zinssatz). Dieser passt sich bei einem CAP-Darlehen in festgelegten Zeiträumen und bei Vorliegen definierter Kriterien dem dann gültigen Marktzins an. Um den Gläubiger zu schützen bzw. eine Kalkulationssicherheit zu schaffen, wird vertraglich eine Höchstgrenze (= der CAP) festgelegt.

CARPORT

Ein Carport ist ein überdachter KFZ-Stellplatz, bei dem eine bis drei Seitenwände geschlossen sind. Der Carport soll ein Fahrzeug vor der Witterung schützen. Der Begriff offene Garage findet ab und an Anwendung.

CHIFFRE-ANZEIGE

Es ist eine anonyme Anzeigenschaltung. Um seine persönlichen Daten nicht öffentlich zu machen, können Anbieter von Immobilien eine Chiffre benutzen. Die Kontaktaufnahme erfolgt über das Medium der Veröffentlichung, bspw. dem Zeitungsverlag oder einem Maklerbüro.

CO₂-KOSTENAUFTEILUNG

Seit 2023 teilen sich Vermieter und Mieter die CO₂-Kosten für Heizung und Warmwasser mit Öl oder Gas. Je schlechter die Energiebilanz des Gebäudes, desto größer der Anteil des Vermieters – bis zu 95 % (Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz).

E

EIGENNUTZUNG / SELBSTNUTZUNG

Wird eine Immobilie durch den Eigentümer selber bewohnt, so spricht man von Eigennutzung.

EFFEKTIVER JAHRESZINS

Dieses ist ein Vergleichszins. Zumindest wenn dieser korrekt auf einheitlicher Basis ermittelt wurde. Wir erleben beim Angebotsvergleich sehr häufig, dass dieser unterschiedlich ausgewiesen wird, was eigentlich nicht sein dürfte. In den Effektivzins sind Kosten und Gebühren mit eingerechnet. Bspw. Kosten der Grundschuldbestellung, Kosten für eine Risikolebensversicherung, einmalige Kosten für ein Tilgungsersatzinstrument, bspw. einen Bausparvertrag etc.

ENERGIEAUSWEIS

Dokument über den Energiebedarf oder -verbrauch eines Gebäudes mit Einordnung in die Effizienzklassen A+ bis H. Beim Verkauf und bei der Vermietung muss er spätestens bei der Besichtigung vorliegen; die wichtigsten Kennwerte gehören schon in die Anzeige. Grundlage ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (bis Juli 2026: Gebäudeenergiegesetz).

ERBBAURECHT

Das Erbbaurecht ist ein vererbliches und veräußerliches Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu haben, meist befristet auf 99 Jahre (Erbbaurechtsgesetz). Der Erbbauberechtigte kann bauen oder kaufen, ohne das Grundstück zu erwerben, und zahlt dem Eigentümer dafür einen jährlichen Erbbauzins, der in der Regel an die Inflation gekoppelt ist. Mehr dazu in unserer Checkliste Hauskauf.

ERHALTUNGSRÜCKLAGE

Rücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft für künftige Reparaturen am Gemeinschaftseigentum, früher Instandhaltungsrücklage genannt (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Wer eine Eigentumswohnung kauft, sollte prüfen, ob sie zu anstehenden Maßnahmen passt – sonst drohen Sonderumlagen.

F

FLUR und FLURSTÜCK

Das Katasteramt (Vermessungsbehörde) legt zunächst einmal fest, wie groß die jeweiligen Gemeinden sind. In der Amtssprache werden diese als Gemarkungen bezeichnet. Eine Gemeinde besteht aus verschiedenen Siedlungen/Bereichen, die jeweils eine Flur ergeben. Eine Flur besteht wiederum aus mehreren Flurstücken. Ein Grundstück wiederum kann sich aus einem oder mehreren Flurstücken zusammensetzen. Mit diesen Angaben versucht das Vermessungsamt, Grundstücke korrekt zuzuordnen. Da die Besitzverhältnisse in Deutschland bereits nahezu überall festgelegt sind, geht es dabei normalerweise nur noch um kleinere Änderungen. Beispielsweise ist es möglich, unter bestimmten Bedingungen ein Grundstück zu unterteilen oder mit einem anderen Flurstück zusammenzulegen (zu vereinen). Die Flurpläne / Steinmaßpläne im Vermessungsamt geben die genauen Maße und Grenzen eines jeden Flurstückes an. Außerdem gibt es Flurnummern und Flurstücknummern, die eine genaue Identifikation und Beschreibung der jeweiligen Landstücke ermöglichen. Manche Flure sind so groß, dass sie nur aus einem Flurstück bestehen. Das ist bspw. in ländlichen Regionen Ostdeutschland noch der Fall.

FORWARD-DARLEHEN

Darlehen, mit dem Sie sich den Zins für eine Anschlussfinanzierung bis zu etwa fünf Jahre im Voraus sichern; dafür verlangen Banken einen Zinsaufschlag. Mehr unter Anschlussfinanzierung.

FREISTELLUNGSBESCHEINIGUNG

Eine Freistellungsbescheinigung wird im Steuerwesen verwendet. Diese gibt es im Zusammenhang verschiedener Steuerarten. Bspw. wird sie von dem Bauleistenden/Bauhandwerker beim Finanzamt beantragt und befreit diesen vom Einbehalt der Bauabzugssteuer. Leistungen von weniger als 5.000 Euro im Jahr fallen unter die Bagatellgrenze und benötigen keine Freistellungsbescheinigung.

FREISTELLUNGSERKLÄRUNG

Mit einer Freistellungserklärung versichert die finanzierende Bank eines Bauträgers dem Käufer, dass das neu zu errichtendem und bereits veräußertem Objekt von allen Belastungen freigestellt ist. Auf diese Weise wird eine lastenfreie Übergabe durch den Verkäufer an den neuen Eigentümer/Käufer gewährleistet. Die Freistellungserklärung kann unter Auflagen erteilt werden, bspw. dass der im Gegenzug zuzahlende Kaufpreis auf ein bestimmtes Konto gezahlt wird.

FREMDKAPITAL

Als Fremdkapital werden alle finanziellen Mittel bezeichnet, die über das Eigenkapital hinaus, von Dritten für die Fertigstellung/Anschaffung/Realisierung eines Projektes zur Verfügung gestellt werden. Bspw. Darlehen beim Immobilienkauf.

FREMDNUTZUNG

Wird eine Immobilie nicht vom Eigentümer selbst genutzt, so spricht man von Fremdnutzung

FUNDAMENT

Das Fundament eines Bauwerkes befindet sich im Erdreich und ist mit diesem verbunden. Es dient dazu, die Lasten eines Bauwerks aufzunehmen und gleichmäßig über eine große Fläche zu verteilen. Es handelt sich in der Regel um eine Bodenplatte aus gegossenem Stahlbeton mit umlaufendem Betonstreifen bis auf tragfähiges Erdreich als Frostschürze und Auflager.

G

GARANTIE

Im Gegensatz zur Gewährleistung ist die Garantie ist nicht im Gesetz geregelt. Sie ist eine freiwillige Leistung eines Herstellers oder Händlers. Bei der Garantie können Hersteller oder Händler selbst entscheiden, was durch die Garantie abgedeckt ist und wie lange sie gilt. Oft wird garantiert, dass das Produkt XX Jahre funktioniert, wenn der Kunde es normal benutzt. Es kommt bei der Garantie nicht darauf an ob der Mangel bereits bei Kauf bestand oder später eingetreten ist.  Fälschlicherweise wird der Begriff Garantie oftmals mit der gesetzlich normierten Gewährleistung verwechselt oder gleichgesetzt.

GASBETON

Die fachmännische Bezeichnung lautet Porenbeton, es enthält ein Gemisch aus Aluminium, Zement und Quarzsand. Bei der Herstellung entsteht Wasserstoff, wodurch der Beton aufschäumt, und zahlreiche kleine Poren ausbildet, dadurch erhält dieser Baustoff seine besondere Wärmedämmeigenschaft. Dieser Baustoff wird neben anderem für Fertigbauteile oder Mauersteine eingesetzt.

GAUBE

Ein vorspringendes Dachbauteil, oftmals mit Fensterelementen, mit einem eigenen Aufbau auf dem Dachstuhl wird als Gaube bezeichnet. Eine Gaube dient vornehmlich der Vergrößerung des Wohnraums im Dachgeschoss und der Schaffung einer Fläche mit geraden Wänden.

GEFAHRENÜBERGANG

Als Gefahrenübergang wird der Zeitpunkt beim Immobilienkauf bezeichnet, ab dem der neue Eigentümer für den Untergang oder die Beschädigung und Zerstörung der Immobilie verantwortlich ist und nicht mehr der Verkäufer oder Bauunternehmer. In der Regel ist dieses mit der Abnahme oder Übergabe der Immobilie einhergehend.

GEMEINSCHAFTSEIGENTUM

Zum Gemeinschaftseigentum zählen gemeinschaftlich genutzte Gegenstände, Teile des Grundstücks und Räume, die im Eigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) stehen. Es sind in der Regel alle Gebäudeteile für die kein Sondereigentum gebildet und die Grundstücksflächen, für die keine Sondernutzungsrechte bestehen. Entstehende Kosten müssen von allen Eigentümern entsprechend Ihrem Eigentumsanteil getragen werden, sofern keine anderslautende vertragliche Regelung (bspw. in der Teilungserklärung) besteht.

GEMEINSCHAFTSORDNUNG

Mit einer Gemeinschaftsordnung, oftmals integriert in der Teilungserklärung nach §8 WEG oder der Verwaltungs- und Benutzungsordnung bei Bruchteileigentum, regeln die Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft ihr Zusammenleben. Sie beinhaltet Punkte wie die Behandlung des Gemeinschaftseigentums, Verhalten im Haus oder die Aufteilung von Gemeinschafts- und Sonderkosten. Es wird auch als Grundgesetz der Eigentümergemeinschaft bezeichnet.

GENERALUNTERNEHMER

Der für ein Bauprojekt verantwortliche Handwerksunternehmer ist der Generalunternehmer. Er kann die Arbeiten entweder ganz oder teilweise selbst durchführen ansonsten auch teilweise Subunternehmer beauftragen, wobei er die korrekte Ausführung überwachen muss und dafür verantwortlich sowie haftbar ist.

GENERALÜBERNEHMER

Im Gegensatz zum Generalunternehmer hat der Generalübernehmer keine Baufirma die Bauleistungen selbst ausführt, sondern bedient sich zur Erledigung der Arbeiten und seiner vertraglichen Verpflichtungen lediglich Subunternehmern.

GESCHOSSFLÄCHENZAHL (GFZ)

Die Geschossflächenzahl gibt an, wie viele Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind (§ 20 BauNVO). Gezählt werden die Flächen aller Vollgeschosse nach den Außenmaßen. Beispiel: Bei 1.000 m² Grundstück und einer GFZ von 0,8 sind 800 m² Geschossfläche zulässig, etwa zwei Geschosse mit je 400 m². Für reine und allgemeine Wohngebiete nennt § 17 BauNVO einen Orientierungswert von 1,2; maßgeblich ist der Bebauungsplan.

GEWÄHRLEISTUNG

Innerhalb einer gesetzlich (nach BGB) sowie vertraglich (nach VOB) fest definierten Frist muss ein Bauhandwerker die Gewährleistung für eine sachgerechte und mängelfreie Ausführung seiner Bauleistung übernehmen. Diese Gewährleistung bedeutet, dass er etwaige innerhalb dieser Frist auftretende und gerügte Mängel beseitigen muss. Als Generalübernehmer oder Generalunternehmer muss dieser auch die Gewährleistung für Arbeiten der Subunternehmer übernehmen. Fälschlicherweise wird die Gewährleistung auch oftmals als Garantie bezeichnet.

GRUNDBUCH

Das Grundbuch wird beim zuständigen Amtsgericht, im Grundbuchamt, der betreffenden Kommune geführt. In ihm sind alle Rechts- und Besitzverhältnisse der in der Gemeinde liegenden Grundstücke aufgeführt. Jedes Grundstück ist in einem Grundbuchblatt beschrieben und mit einer Nummer registriert. Bei einem Kauf oder Verkauf einer Immobilie muss diese Transaktion im jeweiligen Grundbuchblatt eingetragen werden. Die Anträge hierzu werden über den Notar eingereicht. Alle Änderungen im Grundbuch bedürfen einer Beglaubigung bei einem Notar.

GRUNDBUCHLASTEN

Im Grundbuchblatt sind ebenfalls Lasten und Beschränkungen des jeweiligen Grundstücks eingetragen. Dieses können in Abt. II bspw. Grunddienstbarkeiten wie Wegerechte, Leitungsrechte oder Reallasten wie Geld- und Rentenzahlungen sein oder in Abt. III eingetragene Grundschulden und Hypotheken. Ist ein Grundstück nicht lastenfrei, gehen diese Lasten und Beschränkungen bei einem Verkauf auf den neuen Eigentümer über, sofern keine Löschung im Kaufvertrag vereinbart und vom Notar beantragt wird.

GRUNDERWERBSTEUER

Beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie erhebt das Finanzamt Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis. Den Steuersatz legt jedes Bundesland selbst fest; in Niedersachsen beträgt er 5,0 %. Befreit sind unter anderem Erwerbe zwischen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern und Erwerbe durch Verwandte in gerader Linie, also Kinder, Enkel und Eltern (§ 3 GrEStG). Geschwister, Nichten und Neffen sind nicht befreit.

GRUNDFLÄCHENZAHL (GRZ)

Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt an, welcher Anteil des Baugrundstücks von baulichen Anlagen überdeckt werden darf (§ 19 BauNVO). Sie ist eine Verhältniszahl ohne Einheit: Eine GRZ von 0,4 bedeutet, dass bei 1.000 m² Grundstück 400 m² überbaut werden dürfen. Garagen, Stellplätze und Zufahrten dürfen die zulässige Grundfläche in der Regel um bis zu 50 % überschreiten, höchstens bis zu einer GRZ von 0,8. Orientierungswert für reine und allgemeine Wohngebiete: 0,4 (§ 17 BauNVO).

GRUNDPFANDRECHT

Mit dem Grundpfandrecht steht dessen Inhaber/Gläubiger (bspw. einer Bank) ein bedingtes Verwertungsrecht an einem Grundstück oder grundstücksgleichem Recht (bspw. Erbbaurecht) zu. Es wird beispielsweise für die Absicherung eines Darlehens verwendet. Grundpfandrechte sind im Grundbuch eingetragen und bestehen unabhängig der Eigentumsverhältnisse. Das heißt, bei einem Verkauf der Immobilie haftet der Käufer für ein bestehendes Grundpfandrecht, sofern keine Löschung im Kaufvertrag vereinbart und vorgenommen wird. Als Grundpfandrechte werden Grundschulden und Hypotheken sowie Rentenschulden und Sicherungshypotheken bezeichnet.

GRUNDRISS

Der Grundriss ist ein maßstabsgetreuer Flächenplan eines Bauwerkes, auf dem alle Räume mit baulichen Gegebenheiten wie Türen und Fenster oder Wandstärken verzeichnet sind.

GRUNDSCHULD

Die Grundschuld ist ein im jeweiligen belasteten Grundbuchblatt eingetragenes Grundpfandrecht. Sie dient zur Absicherung von Verbindlichkeiten wie bspw. Darlehen und ersetzt heute in den meisten Fällen die Hypothek, welche lediglich noch aus Altfällen in den Grundbüchern zu finden ist. Es gibt zwei Formen der Grundschuld, zum einen die Buchgrundschuld, die wegen der einfacheren Abwicklung heute ausschließlich Anwendung findet. Ferner die Briefgrundschuld, bei der vom Amtsgericht eine Legitimationsurkunde, der Grundschuldbrief, ausgestellt wird, über welchen sich der Gläubiger legitimiert und seine Ansprüche geltend machen kann. Wer den Grundschuldbrief besitzt, kann in das Grundstück / grundstückgleiche Recht pfänden, um seine Forderungen zu befriedigen. Da GS-Briefe bei Verlust mittels Aufgebotsverfahren über ein Gericht für kraftlos erklärt werden müssen und die Aushändigung an den Gläubiger, die Rückgabe an den Grundstückseigentümer sowie die Verwahrung der Briefe sehr aufwändig ist, findet man diese Form auch nur noch in Altfällen.

Die Grundschuld ist fiduziarisch und unabhängig vom Bestehen oder der Höhe der zugrunde liegenden Verbindlichkeiten. Die Grundschuld orientiert sich am Anfang zwar an der Höhe des aufgenommenen Darlehens, sinkt aber nicht parallel zu der Restschuld der Verbindlichkeiten. Ist das Darlehen vollständig getilgt, kann die Grundschuld auf Antrag aus dem Grundbuch gelöscht werden. Dies setzt jedoch die Zustimmung des Gläubigers und die Erteilung einer notariell beglaubigten Löschungsbewilligung voraus. Die Grundschuld kann auch im Grundbuch bestehen bleiben und für eine spätere, neue oder andere Finanzierung sowie per Abtretung durch den Grundschuldgläubiger weiterhin verwendet werden.

GUTACHTEN

Gutachten sind eine Expertise eines unabhängigen Sachverständigen. Im Immobilienwesen dient ein Gutachten bspw.  zur Schadensdokumentation und Schadenwertberechnung oder zur Wertermittlung eines Grundstücks nebst Zubehör, wesentlichen Bestandteilen sowie allen aufstehenden Baulichkeiten.

G-WERT

Der G-Wert oder Energiedurchlassgrad ist ein Messwert in der Bauphysik. Dieser gibt die Durchlässigkeit von transparenten Stoffen (bspw. Glasscheibe) für Energie wieder. Primärer Einsatz ist die Bewertung von Fenstern, hierbei legt der G-Wert fest, wie viel Prozent der einfallenden Wärme/Sonnenstrahlung reflektiert wird und wie viel in das Innere des Bauwerkes gelangt.

H

HAUSANSCHLUSS

Der Hausanschluss ist der Versorgungsanschluss für Energie (Strom und Gas), Wasser Ver- und Entsorgung sowie Telekommunikation eines Gebäudes an das öffentliche Versorgungsnetz.

HAUSGELD

Monatlicher Betrag, den Wohnungseigentümer an die Gemeinschaft zahlen – für Betriebskosten, Verwaltung und die Erhaltungsrücklage. Bei Vermietung lassen sich die Betriebskosten auf den Mieter umlegen, Verwaltung und Rücklage nicht.

HAUSHALTSPAUSCHALE

Finanzierer setzen für die Ermittlung der Kapitaldienstfähigkeit (Ermittlung der Summe, welche für eine Kreditrückzahlung zur Verfügung steht) mit der Haushaltspauschale einen Wert basierend auf statistischen Werten und in Abhängigkeit des kumulierten Nettohaushaltseinkommens der Kreditnehmer fest. Dieser bei der Kreditwürdigkeitsprüfung angesetzte Betrag soll die Ausgaben für den Lebensunterhalt sowie Hobby, Versicherungen oder Telekommunikation der Kreditnehmer als monatliche Pauschale widerspiegeln.

HAUSRATVERSICHERUNG

Die Hausratversicherung übernimmt, je nach gewähltem Versicherungsschutz und abhängig vom Tarif, Schäden am beweglichen Inventar des Versicherungsnehmers, welche durch unverschuldete Ereignisse wie bspw. Feuer, Leitungswasser, Hagel, Sturm, Einbruch oder Überschwemmung, Erdbeben, Erdsenkung, Vulkanausbruch, Lawinen entstehen.  Die Hausratversicherung schließt der Bewohner ab (z.B. auch der Mieter), sie ist unabhängig von der Wohngebäudeversicherung, welche der Gebäudeeigentümer abschließt.

HOAI

HOAI steht für Honorarordnung für Architekten und Ingenieure. Sie beschreibt die Leistungsbilder und Honorare für Planung und Bauüberwachung. Seit 2021 sind die Mindest- und Höchstsätze nicht mehr verbindlich; das Honorar wird frei vereinbart, die Honorartafeln dienen als Orientierung. Fehlt eine Vereinbarung in Textform, gilt der Basishonorarsatz.

HYPOTHEK

Eine Hypothek ist ein im Grundbuch eingetragenes Grundpfandrecht und dient als Sicherheit für Verbindlichkeiten. Heute werden Hypotheken nur noch selten verwendet, stattdessen bevorzugen Banken die Grundschuld. Eine Hypothek ist akzessorisch und an das Darlehen gekoppelt. Die Höhe der Hypothek orientiert sich an der Darlehenshöhe. Wenn Sie mit der Zeit durch Ihre Tilgung das Darlehen abtragen, so sinkt auch der Wert der eingetragenen Hypothek. Sobald die Forderung beglichen ist, erlischt auch die Hypothek. Bei einer Neufinanzierung oder Erhöhung der Verbindlichkeiten muss die Hypothek neu eingetragen werden, ein Wiederverwenden (Revalutieren) wie bei einer Grundschuld ist nicht möglich.

I

IMMISSIONEN

Schadstoffe, die bspw. ausgehend von Produktionsanlagen, Tieren, Betrieben oder sonstigen Quellen an die Umwelt abgegeben werden und auf ein (zu schützendes) Gebäude oder Grundstück einwirken, werden als Immissionen bezeichnet. Die Grenzwerte innerhalb und außerhalb eines Gebäudes sowie Einwirkungen auf ein Grundstück sind gesetzlich fixiert.

IMMOBILIENFONDS

In Immobilienfonds werden unterschiedliche Immobilien gebündelt, meistens große Wohnanlagen oder ganze Gewerbezentren. Die Investition in eine Vielzahl von Objekten dient dem Streuen des Risikos (Diversifikation) für Investoren. Immobilienfonds werden als offene Fonds einem großen Personenkreis inkl. Privatpersonen in kleineren Tranchen angeboten oder als geschlossene Fonds in größeren Mindesteinlagetranchen einem begrenzten Publikum aus erfahrenen, meist gewerblichen Anlegern oder institutionellen Investoren angeboten. Geschlossene Fonds werden in der Regel als unternehmerische Beteiligungen angesehen.

INDEXMIETE

Bei einer Indexmiete ist die Miete an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts gekoppelt (§ 557b BGB). Ändert sich der Index, kann die Miete frühestens nach einem Jahr unveränderter Miete durch Erklärung in Textform angepasst werden. Erhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete sind während der Indexvereinbarung ausgeschlossen, Erhöhungen wegen Modernisierung nur eingeschränkt möglich. Nicht zu verwechseln mit der Staffelmiete.

INKLUSIVMIETE

Wird auch Brutto- oder Warmmiete genannt. Ist dieses vereinbart sind in der vereinbarten Summe alle weiteren Kosten wie Neben- und Betriebskosten enthalten. Der Vermieter darf hierbei keine Nachzahlungen aufgrund einer Neben- und Betriebskostenabrechnung fordern.

INSTANDHALTUNG

Um einen Wertverlust einer Immobilie zu vermeiden bzw. zu verringern und auch um seinen Verkehrssicherungspflichten als Eigentümer nachzukommen, sollten Gebäude vor Schäden geschützt und Schäden beseitigt werden, technische Anlagen modernisiert und die Bausubstanz erneuert werden. Diese Instandhaltung liegt im Normalfall in der Verantwortung des Eigentümers.

J

JAHRESABRECHNUNG

In einer Jahresabrechnung werden alle Einnahmen und Ausgaben, betreffend eine Immobilie / Eigentümergemeinschaft, eines Wirtschaftsjahres kontiert. Mieter haben Anspruch auf eine korrekte und ausführliche Jahresabrechnung inkl. der Nachweise, um die Nebenkosten nachprüfen zu können.

JAHRESNUTZUNGSGRAD

Gemessen über ein volles Jahr und dividiert durch die im Brennstoff enthaltene Energiemenge, ergibt sich der Jahresnutzungsgrad einer Energieproduktionsanlage (bspw. Heizungsanlage). Dieser kann bei guten Anlagen 90 % betragen, d. h. 10 % der im Brennstoff enthaltenen Energie kann nicht genutzt werden.

JAHRESROHERTRAG

Der Jahresrohertrag ist die Summe der bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung nachhaltig erzielbaren jährlichen Nettokaltmieten einer Immobilie, also ohne umlagefähige Betriebskosten. Er ist Ausgangsgröße im Ertragswertverfahren (§ 31 ImmoWertV) und Grundlage des Kaufpreisfaktors: Kaufpreis geteilt durch Jahresrohertrag.

JAHRESZINS effektiv

Mit dem effektiven Jahreszins werden die Kosten eines Darlehens pro Jahr in Relation zur Kreditsumme bezeichnet. Beim nominalen Jahreszins werden nur die Zinsen auf den Kreditbetrag, beim effektiven Jahreszins auch die zusätzlichen Kosten, wie Risikoversicherung, Grundschuldeintragung etc. berücksichtigt.

K

KALTDACH

Bei einem Kaltdach handelt es sich um eine zweischalige, belüftete Dachkonstruktion, bei der die Luft frei zwischen der Dämmebene und der eigentlichen Bedachung/Dachhaut (bspw. Dachpfannen) zirkulieren kann. Die Belüftung beugt der Bildung von Feuchtigkeit (Durchfeuchtung der Dämmung) und somit Schimmel vor und bietet einen zusätzlichen Hitzeschutz im Sommer.

KAPPUNGSGRENZE

Obergrenze für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete: höchstens 20 % innerhalb von drei Jahren, in Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt 15 % (§ 558 Abs. 3 BGB).

KATASTER

In einem Kataster sind alle Grundstücke eines fest umgrenzten Gebietes mit Informationen zu ihrer Größe, Nutzungsart und ggf. Bodenqualität sowie der Eigentümerangaben aufgeführt.

KATASTERPLAN

Der Katasterplan, auch Liegenschaftskarte oder Flurkarte genannt, ist ein Auszug eines Katasters und eine maßstabsgetreue Darstellung der einzelnen Flurstücke.

KAUFNEBENKOSTEN

Kosten, die beim Kauf zusätzlich zum Kaufpreis anfallen: in Niedersachsen 5 % Grunderwerbsteuer, rund 1,5 bis 2 % für Notar und Grundbuch und gegebenenfalls der Käuferanteil der Maklerprovision. Banken erwarten meist, dass Sie sie aus Eigenkapital zahlen. Mehr unter Eigenkapital beim Hauskauf.

KAUTION

Eine Kaution wird gestellt, um den Anbieter einer Leistung vor Kosten durch einen Zahlungsausfall des Käufers/Mieters oder einen Wertverlust zu schützen. Sie ist bei einem Mietverhältnis die Regel und kann vom Vermieter beansprucht und verwendet werden, falls ein Mieter seine vertraglichen Pflichten nicht erfüllt oder auch um nach Auszug bestehende Forderungen auszugleichen.

KLINKER

Klinker sind Ziegelsteine, die unter hoher Hitze hart gebrannt wurden. Sie bieten aufgrund ihrer Härte eine gute Resistenz gegen Witterungseinflüsse, besitzen jedoch eine schlechte Wärmedämmung. Im Hochbau werden Klinker in der norddeutschen Region als hochwertige Fassadenverkleidung im zweischaligen Wandaufbau verwendet.

KOMMUNALABGABEN

Kommunalabgaben sind die von Unternehmen und Privatpersonen an eine Kommune zu zahlenden Beiträgen. Bspw. für Entwässerung, Baulanderschließung, Grundsteuer.

KOSTENVORANSCHLAG

Ein Kostenvoranschlag gleicht einem Angebot und listet angefragte Leistungen mit den voraussichtlich zu erwartenden Preisen auf. Unternehmen erstellen diesen in der Regel auf Anfrage kostenfrei für die Kalkulation und spätere Realisierung eines Bauvorhabens.

KREDIT

Bei der Aufnahme eines Kredits verpflichtet sich der Kreditnehmer eine bestimmte, ihm zur Verfügung gestellte Summe, mit Zinsen, innerhalb eines vereinbarten Zeitraums und in vorher definierten Raten (meistens Monatsraten bestehend aus Zins- und Tilgungsanteil) zurückzuzahlen. Bei einem Festkredit (endfälliger Kredit) wird der gesamte Betrag zu einem bestimmten Stichtag fällig, es sind lediglich die Zinsen regelmäßig zu zahlen.

K-WERT

Seit Angleichung der Normen in Europa wird der „k-Wert“ nicht mehr verwendet. Heute wird stattdessen der U-Wert (Wärmedurchgangs-Koeffizient) einheitlich verwendet. Dieser Wert stellt das Maß für den Wärmeverlust eines Gebäudes oder Gebäudeteils dar: Je kleiner der U-Wert (in W/m2K), umso höher die Wärmedämmung und desto geringer die zu erwartenden Heizkosten.

L

LANDESBAUORDNUNG

Die Landesbauordnung enthält wichtige einzuhaltende Richtlinien für die Planung und Durchführung der Bauvorhaben im Geltungsbereich dieser Bauordnung, darunter zum Beispiel Fluchtwege, Statik oder Emissionsvorschriften. Sie dient auch als Grundlage für die Raumordnungen/Regionalplanungen der Kommunen und als Teil derer als Richtlinie zur Aufstellung von Flächennutzungsplänen sowie Bebauungsplänen und der Baugenehmigungsverfahren innerhalb des Geltungsbereiches der entsprechenden Landesbauordnung.

LANDSCHAFTSSCHUTZGEBIETE

In einem Landschaftsschutzgebiet wird ein wichtiger zu schützender Naturraum und damit die Flora und Fauna vor Zerstörung oder übermäßiger Belastung/Beanspruchung bewahrt. Bauvorhaben innerhalb dieser Gebiete unterliegen strengen Auflagen oder sind gar gänzlich untersagt.

LEISTUNGSVERZEICHNIS

Ein Leistungsverzeichnis schlüsselt die angebotene Leistung für ein Projekt/Vorhaben detailliert in unterschiedliche, meist in Kategorien gegliederte, Einzelpositionen auf. Auf dieser Grundlage, sofern es einheitlich erstellt wurde, können Bauherren komfortabel die verschiedenen Maßnahmen und Arbeiten vergleichen.

LIEGENSCHAFTSAMT

Das Liegenschaftsamt wird auch Katasteramt genannt. Es verwaltet die Kataster für die ihnen zugeordnete Region und erstellt die entsprechenden Karten. Es verwaltet ferner die Grundstücksteilungen und Verschmelzungen sowie Fortführungen bei Änderungen der Flurstücke.

LÖSCHUNGSBEWILLIGUNG

Eine Löschungsbewilligung wird von einem Notar beglaubigt und erlaubt das Entfernen von Rechten und Belastungen, die im Grundbuch verzeichnet sind. Der jeweilige Gläubiger / Inhaber des grundbuchlichen Rechtes muss der Löschung zustimmen, sie bewilligen.

M

MAKLER

Ein Immobilienmakler vermittelt zwischen Verkäufer und Käufer oder zwischen Vermieter und Mieter und benötigt eine Erlaubnis nach § 34c GewO. Seine Provision (Courtage) ist erfolgsabhängig und wird meist als Prozentsatz des Kaufpreises vereinbart. Beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher gilt seit dem 23.12.2020: Der Maklervertrag bedarf der Textform, und der Käufer zahlt höchstens die Hälfte der Provision (§§ 656a bis 656d BGB). Bei der Vermietung zahlt, wer den Makler beauftragt hat (Bestellerprinzip).

MARKTWERT

Der Marktwert ist ein Synonym für den Verkehrswert (Immobilien-Lexikon: Verkehrswert)

MASSIVBAU

Bei einem Massivbau wird die Statik (Standfestigkeit) direkt durch Baustoffe wie Beton oder Ziegel statt durch Träger oder Holzständer gewährleistet. Die klassische Bauweise, Stein auf Stein, ist eine Massivbauweise, sie ist die in Deutschland gängigste Bauweise. Daneben gibt es beispielsweise die Holzrahmenbauweise als klassisches Fertigteilhaus.

MEHRFAMILIENHAUS

Ein Mehrfamilienhaus ist ein Gebäude, in dem mehrere Parteien (Mieter und/oder Eigentümer) in getrennten Wohnungen leben.

MIETPREISBREMSE

Bei Wiedervermietung darf die Miete in ausgewiesenen Gemeinden höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). In Ostfriesland gilt sie bis Ende 2029 auf Borkum, Juist, Norderney, Baltrum, Langeoog und Spiekeroog sowie in Norden und Leer. Mehr unter Immobilie vermieten.

MODERNISIERUNG

Bei einer Modernisierung bleibt der Gebäudekern erhalten, während Bauteile und Technik erneuert und auf den heutigen Stand gebracht werden, etwa Heizung, Fenster, Dämmung oder Bäder. Die energetischen Anforderungen ergeben sich aus dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das seit dem 29.07.2026 das Gebäudeenergiegesetz ablöst. Im Mietrecht ist die Modernisierung von der Instandhaltung abzugrenzen: Nur Modernisierungskosten können anteilig auf die Miete umgelegt werden (§ 559 BGB).

MUSTERBAUORDNUNG MBO

Die Musterbauordnung (MBO) wird von der Bauministerkonferenz erstellt und veröffentlicht, um die einzelnen Landesbauordnungen in vielen Punkten weitestgehend zu vereinheitlichen. Hierauf aufbauend erstellen die Bundesländer und Stadtstaaten ihre Landesbauordnungen.

MUSTERHAUS

Ein Musterhaus dient der Besichtigung eines Projektes vor Auftragserteilung. Interessenten können sich dadurch einen Eindruck von der Qualität und der Ausstattung verschaffen sowie viele Anreize und Ideen für die spätere Erstellung holen.

MÄNGELHAFTUNG

Ergeben sich nach Abnahme einer Bauleistung Mängel, ist der ausführende Bauhandwerker/Unternehmer über eine Mängelhaftung zur Beseitigung dieser verpflichtet. Es gibt eine gesetzliche Gewährleistung nach BGB, diese beträgt in der Regel 5 Jahre für Bauwerke. Wurde nach VOB gebaut, beträgt diese nur 4 Jahre. Einzelvertragliche Regelungen sind möglich, dürfen bei natürlichen Personen / Verbrauchern die gesetzlichen Fristen jedoch nicht unterschreiten. Bei technischen Anlagen, beweglichen Sachen oder Außenanlagen gelten kürzere Fristen.

N

NACHFINANZIERUNG

Überschreiten die Baukosten den ursprünglich geplanten und von der Bank finanzierten Kostenrahmen, müssen diese Kosten über eine Nachfinanzierung gedeckt werden. Bei Aufnahme eines Darlehens zur Nachfinanzierung sind die Zinsen in der Regel etwas höher.

NEBENKOSTEN (Miete)

Die Mietnebenkosten umfassen alle zusätzlichen Aufwendungen außerhalb der Kaltmiete. Darunter fallen die Betriebs- und Verbrauchskosten wie beispielsweise für Heizung, Wasserversorgung und Müllbeseitigung.

NENNBETRAG / NOMINALWERT

Der Nennbetrag oder Nominalwert des Kredites muss im Kreditvertrag aufgeführt werden, dabei ist die kreditgebende Bank verpflichtet den Nennbetrag des Kredites in seinen einzelnen Bestandteilen transparent aufzuführen. Vor Abschluss eines Kreditvertrages sollten nicht nur die Zinsen verglichen werden, sondern auch der Nennbetrag des Kredites, da Banken Bearbeitungsgebühren sehr unterschiedlich berechnen und ausweisen. Bei einer Baufinanzierung für Verbraucher sind seit einigen Jahren keine Bearbeitungsgebühr und Disagio mehr üblich, bei gewerblichen Darlehen können diese sehr wohl noch vereinbart werden.

NIEDRIGENERGIEHAUS

Als Niedrigenergiehaus oder auch als Effizienzhaus wird ein Gebäude bezeichnet das einen Energiestandard für Neubauten, aber auch sanierte Altbauten, erreicht, welcher ein bestimmtes gefordertes energietechnische Anforderungsniveaus unterschreitet.

NIESSBRAUCH

Das Recht auf Nießbrauch bietet dem Inhaber/Berechtigten die Möglichkeit, eine Immobilie als wirtschaftlicher Eigentümer zu nutzen oder die Früchte aus der Immobilie zu ziehen, beispielsweise die Miete zu kassieren.

NOTAR

Der Notar ist eine behördlicherseits berufene Instanz, die rechtsverbindliche Verträge, Rechtsgeschäfte Tatsachen und Beweise beurkunden und beglaubigen darf. Ein Notar ist eine besondere Vertrauensperson der höchsten Anforderungen an die Integrität genügen muss.

NUTZFLÄCHE

Die Nutzfläche bezeichnet die real nutzbare Fläche eines Gebäudes über alle Etagen, gleich welche Art der Nutzung möglich ist.

O

OBERGESCHOSS

Alle Stockwerke/Etagen oberhalb des Erdgeschosses und mit Ausnahme des Dachraumes/Dachgeschosses gelten als Obergeschoss(e).

P

PASSIVHAUS

Unter einem Passivhaus wird ein Gebäude verstanden, das aufgrund seiner hohen Wärmedämmung und des geringen Energiebedarfs durch das Funktionsprinzip, mittels eines technischen Lüftungssystems und Wärmetauschers, Lüftungswärmeverluste signifikant zu reduzieren. In der Regel ist keine klassische, wassergeführte Gebäudeheizung erforderlich, eine Fensteröffnung nicht gewünscht oder gar nicht möglich.

PAUSCHALVERTRAG

In einem Pauschalvertrag, auch als Festpreisvertrag bekannt, werden alle abgesprochenen Leistungen zu einem festgelegten Festpreis erbracht.

PLUSENERGIEHAUS

Ein Plusenergiehaus, auch Nullemissionshaus, EffizienzhausPlus oder AktivPlushaus genannt, produziert mehr Energie als durch das Bewohnen verbraucht wird. Die positive Energiebilanz entsteht durch optimale Dämmung, energieeffiziente Heiztechnik aus regenerativen Quellen und eine Photovoltaikanlage, neuerdings mit Speicher. Wer sich für ein Plusenergiehaus entscheidet, erhält ein eigenes „Hauskraftwerk“. Die überschüssige Energie wird in das öffentliche Stromnetz eingespeist. Im Gegensatz zu KfW-Effizienzhäusern, die so wenig Energie wie möglich verbrauchen sollen, erzeugt ein Plusenergiehaus aufgrund der technischen Ausführung sogar ein Plus an Energie.

Q

QUALITÄTSSICHERUNG

Eine baubegleitende Qualitätssicherung gewährleistet, dass die Einhaltung festgelegter Qualitätsanforderungen gewährleistet werden und Mängel in der Konsequenz erst gar nicht auftreten.

R

RATE

Eine Rate ist eine regelmäßige Zahlung, die bspw. der Rückzahlung eines Kredites oder sonstiger Verbindlichkeiten dient.

REIHENHAUS

Kennzeichen eines Reihenhauses ist, dass mindestens drei gleichartig oder ähnlich konstruierte Häuser durch ihre seitlichen Wände miteinander verbunden und nebeneinander angeordnet sind.

RESTSCHULD

Eine Restschuld ist die Summe, die bei Ablauf einer Zinsbindung noch als Rückzahlungsbetrag (nicht getilgter Kreditbetrag) offensteht. Ebenso kann bei Ratenkrediten eine Schlussrate vereinbart werden, dieses ist auch eine noch zu begleichende Restschuld.

ROHBAU

Als Rohbau wird der Bauabschnitt bezeichnet, in dem die Grundmauern und die Dachkonstruktion eines Gebäudes bereits fertiggestellt wurden.

RÜTTELBETON

Rüttelbeton muss durch mechanische Bewegungen verdichtet werden, erst durch das Rütteln wird die Festigkeit gewährleistet.

RWA

„Rauch- und Wärmeabzugsanlage“ abgekürzt RWA. Sie dienen dazu, im Brandfall Gebäudeteile wie bspw. Fluchtwege, Räume mit Personal oder hitzeempfindlichem Lagergut in Gebäuden von extremer Hitze und Rauch freizuhalten.

S

SACHVERSTÄNDIGER

Ein Sachverständiger (SV) ist wie ein Gutachter eine Person mit besonderer Expertise auf seinem Gebiet. Der SV hat neutral über einen bestimmten Sachverhalt zu berichten und ihn zu dokumentieren. Er wird für Preisverhandlungen, Gerichtsentscheidungen oder Vertragsgestaltungen sowie bei Schadenbeurteilungen hinzugezogen.

SACHWERT

Das Sachwertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie aus dem Bodenwert und den Herstellungskosten der Gebäude abzüglich Alterswertminderung (§§ 35 bis 39 ImmoWertV). Über den Sachwertfaktor wird das Ergebnis an die Lage auf dem Grundstücksmarkt angepasst. Angewendet wird es vor allem bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern; bei vermieteten Objekten steht das Ertragswertverfahren, bei Eigentumswohnungen meist das Vergleichswertverfahren im Vordergrund.

SANIERUNG

Unter Sanierung wird die Erneuerung oder der zusätzliche Einbau/Anbau von Gebäudeteilen oder die Installation neuer, zeitgemäßer Komponenten wie bspw. Heizung, Bäder, Dach oder Wärmedämmung verstanden. Die Sanierung unterscheidet sich von der Modernisierung und Renovierung in dem Ausmaß der Maßnahmen, die Sanierung ist die aufwändigste Form.

SOLLZINS

Ist der zu zahlende Zinssatz, welcher auf die Darlehensschuld gerechnet wird. Der Zins den man tatsächlich auch zahlt.

SONDERNUTZUNGSRECHT

Sondernutzungsrechte werden bei der Begründung von Wohn- und Teileigentum gebildet. Dem berechtigten Miteigentümer wird hierbei ein Recht zur ausschließlichen Nutzung bestimmter, fest definierter Grundstücksflächen, bspw. Terrasse, KFZ-Stellplatz oder Gartenbereiche zugeordnet. Meistens erfolgt dieses mit dem Zusatz, dass das Recht unter Ausschluss der Nutzung der anderen Miteigentümer gewährt wird.

SONDERTILGUNG

Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche (Sonder-)Zahlung, mit der eine Kreditsumme oder ein Teil dieser „vorzeitig“ getilgt wird. Dadurch verkürzt sich die Laufzeit des Darlehens und in der Folge auch die Zinsbelastung. Es gibt freiwillige Sonderzahlungen, die Sondertilgungsoption und auch bereits bei Vertragsschluss im Darlehensvertrag festgesetzte, verpflichtende Sonderzahlungen, bspw. wenn ein Geldfluss bei Vertragsabschluss bereits feststeht, aber erst in der Zukunft eingeht und für die Kreditrückzahlung bestimmt sein soll.

SPEKULATIONSFRIST

Zehnjahresfrist für private Grundstücksverkäufe: Liegen zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn steuerfrei (§ 23 EStG). Ausgenommen sind Häuser, die im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst bewohnt wurden. Erben übernehmen die Frist des Erblassers. Mehr unter Geerbtes Haus verkaufen.

STAFFELMIETE

Bei einer Staffelmiete werden künftige Mieterhöhungen schon im Mietvertrag festgelegt, als neue Miete oder als Erhöhungsbetrag in Euro (§ 557a BGB). Zwischen zwei Staffeln muss die Miete mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Während der Laufzeit sind Erhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete und wegen Modernisierung ausgeschlossen. Gilt am Ort die Mietpreisbremse, muss jede einzelne Staffel deren Grenzen einhalten. Nicht zu verwechseln mit der Indexmiete.

STATIK

Der Statiker, auch Tragwerksplaner genannt ist ein speziell ausgebildeter Fachmann, meistens ist er Diplom-Ingenieur oder mit gleichwertigem Studienabschluss. Der Statiker berechnet die Tragfähigkeit und Stabilität von Gebäuden unter Berücksichtigung verschiedener Bedingungen, bspw. Baumaterialien, Bodenverhältnisse oder regionale Klimabesonderheiten.

SCHLÜSSELFERTIG

Ist ein Ausdruck, wenn ein Bauunternehmer/Bauträger ein Objekt veräußert und sämtliche wesentliche Arbeiten erledigt. Der Begriff ist rechtlich nicht normiert, darum gibt es durchaus unterschiedliche Auslegungen. Es kann sein, dass einzelne Arbeitsschritte wie Malerarbeiten, Bodenbeläge oder die Gartenanlage nicht enthalten sind. Hier ist ein Blick in die Bau- und Leistungsbeschreibung unerlässlich. Mithin ist bei einer schlüsselfertigen Übergabe bestimmt, dass sämtliche vertraglich festgelegten Leistungen zum Zeitpunkt der Übergabe erfüllt sein müssen. Oft wird der Begriff bezugsfertig synonym verwendet, wobei bezugsfertig ein rechtlich und inhaltlich definierter und normierter Begriff ist.

SCHUFA

Die „Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung“, abgekürzt Schufa, ist eine privatwirtschaftliche Institution, die Informationen über die Kreditwürdigkeit von Personen zur Verfügung stellt. Es werden Informationen zum Zahlungsverhalten von Privatpersonen gesammelt, ausgewertet und mit Bonitätsnoten versehen. Bei Anfragen durch die angeschlossenen Partnerunternehmen werden diesen die Informationen, insbesondere der Score werte, bereitgestellt, um im Rahmen der Vertrags- und Kreditgewährung eine Beurteilung des Kunden vornehmen zu können. Mitglieder sind unter anderem Handelshäuser/Versandhäuser, Telekommunikationsunternehmen sowie Banken, Sparkassen, Bausparkassen und Versicherer.

T

TEILBAUGENEHMIGUNG

Mittels einer Teilbaugenehmigung können aufwändige Projekte (bspw. Gewerbebauten oder mehrere Gebäude auf einem Grundstücksareal) in einzelnen Abschnitten genehmigt werden. Somit können bspw. vor endgültiger Genehmigung, weil ggf. noch auf Gutachten oder andere Dinge gewartet werden muss, bereits mit in der Teilbaugenehmigung genehmigten Bauarbeiten begonnen werden.

TEILUNGSERKLÄRUNG

Notarielle Erklärung, mit der ein Gebäude in Wohnungseigentum aufgeteilt wird. Sie legt fest, was Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum ist, und enthält meist die Gemeinschaftsordnung. Beim Kauf einer Eigentumswohnung gehört sie zu den wichtigsten Unterlagen.

TEILUNGSVERSTEIGERUNG

Versteigerung beim Amtsgericht, mit der ein Miteigentümer die Gemeinschaft an einem Grundstück auflösen kann (§ 180 ZVG) – etwa in einer Erbengemeinschaft oder nach einer Scheidung. Mehr unter Haus bei Scheidung.

TILGUNG

Die Abzahlung in regelmäßigen Raten oder eine vorzeitige Rückzahlung sowie auch teilweise Sondertilgung eines Kredites wird als Tilgung bezeichnet.

TRAGENDE WÄNDE

Als tragende Wände werden die Wandbauteile bezeichnet, die das Gewicht der über diesen Wänden befindlichen Gebäudeteile aufnehmen und nach unten über das Fundament in den tragfähigen Boden ableiten.

TREUHANDKONTO

Ein Treuhandkonto ist eine besondere Form des Giro- oder Sparkontos. Das auf diesen Konten befindliche Vermögen gehört nicht dem Kontoinhaber, sondern einem Drittem, dem sogenannten wirtschaftlich Berechtigten. Somit wird das Konto für fremde Rechnung geführt. Anwendung findet es bspw. für die Verwahrung von Kautionen.

U

UMBAU

Durch einen Umbau wird die Gestaltung eines Gebäudes wesentlich verändert. Dieses kann sowohl im Inneren (Änderung des Grundrisses) oder auch nach außen erfolgen, bspw. ein Anbau. In der Regel ist für einen Umbau auch eine Baugenehmigung erforderlich.

UMNUTZUNG/NUTZUNGSÄNDERUNG

Bei einer Umnutzung ändert der Eigentümer die Nutzungsart eines Gebäudes oder Grundstücks. Dafür ist immer eine Genehmigung der Baubehörde und oftmals eine neue Statik erforderlich. Die Genehmigung kann mit Auflagen verbunden oder die Umnutzung verweigert werden.

UNBEDENKLICHKEITSBESCHEINIGUNG

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist eine Erklärung des Finanzamtes, dass eine Person oder ein Unternehmen seine steuerlichen Verpflichtungen stets erfüllt hat. Der Rechtsvorgang, für welchen diese Bescheinigung benötigt wird, ist also steuerlich unbedenklich.

U-WERT

Der U-Wert (Wärmedurchgangs-Koeffizient) stellt das Maß für den Wärmeverlust eines Gebäudes oder Gebäudeteils dar: Je kleiner der U-Wert (in W/m2K), umso höher/besser die Wärmedämmung und desto geringer die zu erwartenden Heizkosten.

V

VERHALTENSKODEX

Der freiwillige europäische Verhaltenskodex über vorvertragliche Informationen für wohnwirtschaftliche Darlehen aus dem Jahr 2001 ist überholt. Seit dem 21.03.2016 sind Banken gesetzlich verpflichtet, Verbrauchern vor Abschluss eines Immobiliar-Verbraucherdarlehens das Europäische Standardisierte Merkblatt (ESIS) auszuhändigen (§ 491a BGB, Art. 247 § 1 EGBGB). Es zeigt Sollzins, effektiven Jahreszins, Gesamtkosten, Rückzahlung und die Bedingungen einer vorzeitigen Rückzahlung in vergleichbarer Form. Mehr dazu: Angebote richtig vergleichen.

VERKEHRSWERT

Der Verkehrswert, auch Marktwert, ist nach § 194 BauGB der Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten, den tatsächlichen Eigenschaften, der Beschaffenheit und der Lage der Immobilie zu erzielen wäre, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Ermittelt wird er nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) mit dem Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren, für Gerichte und Finanzämter in einem Verkehrswertgutachten.

VOB

VOB = Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen. Die VOB ist kein Gesetz oder Verordnung, sollen diese Inhalte gelten, muss die VOB ausdrücklich zwischen den Vertragsparteien vereinbart werden. Auch wenn die VOB Vertragsgrundlage sein soll, sollte eine fünfjährige Gewährleistung für Mängel nach dem BGB vereinbart werden. Die Gewährleistungsfrist der VOB beträgt nämlich nur 4 Jahre bei Baulichkeiten, ansonsten zwei Jahre.

VORFÄLLIGKEITSENTSCHÄDIGUNG

Auch Vorfälligkeitszins oder Vorfälligkeitsentgelt genannt. Kündigt ein Kreditnehmer sein Darlehen vorzeitig, aus einem ihm gesetzlich zustehenden Kündigungsgrund, während der Zinsbindung, so ist er der Bank zur Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung verpflichtet, um den entgangenen Zinsertrag auszugleichen. Die Berechnung erfolgt anhand eines von zweien gesetzlich normierten Berechnungsverfahren.

VORKAUFSRECHT

Ein Berechtigter eines Vorkaufsrechts besitzt das Privileg, ein Objekt vor einem Dritten erwerben zu dürfen. In der Praxis tritt er aufgrund seines Vorkaufsrechts in einen zwischen dem Verkäufer und einem Dritten als Käufer geschlossenen Kaufvertrag ein. Wenn Verkäufer und Käufer einen notariellen Kaufvertrag geschlossen haben, schreibt der Notar alle im Grundbuch eingetragene Gläubiger an, mit der Bitte, eine Löschungsbewilligung zu erteilen oder Verzicht zu erklären. Bei einem Vorkaufsrecht fragt der Notar den Vorkaufsberechtigten, ob er von seinem Recht Gebrauch machen möchte oder nicht. Meldet er sich nicht innerhalb von 2 Monaten, so erlischt sein Vorkaufsrecht. Möchte er von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen, so tritt er anstelle des Dritten als Käufer in den geschlossenen Vertrag ein, zu identischen Bedingungen.

Die Kommune, in der die Immobilie belegen ist, hat ein gesetzliches Vorkaufsrecht für öffentliche Belange. Dieses ist Kraft Gesetz geregelt und nicht in Grundbüchern eingetragen. Es gilt nicht Wohneigentum nach §8 WEG.

W

WARMMIETE

In der Warmmiete wird die Grundmiete/Kaltmiete und sämtliche Verbrauchs- und Betriebskosten zusammengefasst.

WEGERECHT

Wegerecht bezeichnet das Recht, einen Weg/eine Straße oder Zugang über ein fremdes Grundstück zu nutzen. Es ist immer dann erforderlich, wenn ein Grundstück keinen Zugang oder Anbindung zu einer öffentlichen Straße hat.

WERTERMITTLUNG

Die Wertermittlung eines Objektes erfolgt nach speziellen Verfahren, je nachdem wie der Auftrag lautet. In der Regel wird diese von einem unabhängigen Gutachter/Sachverständigen erstellt. Es gibt bspw. die Markt- oder Verkehrswertermittlung für einen freien Verkaufsvorgang, die Beleihungswertermittlung für die Kreditsicherheit, ein Gutachten für eine öffentliche Zwangsversteigerung oder auch Wertermittlungen für steuerliche Angelegenheiten oder Vermögensübertragungen, Erbangelegenheiten etc.

WIEDERKAUFSRECHT

Ist in einem Kaufvertrag ein Wiederkaufsrecht vereinbart, kann ein Verkäufer die Immobilie bei Eintritt bestimmter Bedingungen oder Ablauf vereinbarter Fristen zu vorab festgelegten Konditionen wieder zurückkaufen. Dieses erfolgt bspw. beim Verkauf neu erschlossenen Baulands. Falls ein Käufer nicht innerhalb einer vertraglich oder im Bebauungsplan vorgesehenen Frist eine Bebauung vornimmt.

WOHNFLÄCHE

Zur Wohnfläche zählen die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören. Berechnet wird sie meist nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV): Flächen mit mindestens 2 m lichter Höhe zählen voll, zwischen 1 und 2 m zur Hälfte, unter 1 m nicht; Balkone, Loggien und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte. Keller, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Heizungsräume und Garagen sind Nutzfläche, keine Wohnfläche.

WÄRMEBEDARFSAUSWEIS

Umgangssprachlich für den Energiebedarfsausweis, eine der beiden Formen des Energieausweises neben dem Energieverbrauchsausweis. Er beruht auf einer technischen Berechnung von Gebäudehülle und Anlagentechnik, unabhängig vom Verhalten der Bewohner, und weist Energiebedarf, Effizienzklasse und Modernisierungsempfehlungen aus. Die Pflichten zum Energieausweis regelt heute das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG); bis 28.07.2026 hieß es Gebäudeenergiegesetz, davor galt die Energieeinsparverordnung (EnEV).

WÄRMEDÄMMUNG

Die Wärmedämmung ist entscheidend für den Energieverbrauch eines Gebäudes. Bei Neubauten ist diese entweder eine Luftschichtdämmung im zweischaligen Mauerwerk, eine Aufdämmung bei bspw. Putzfassade, einer Innendämmung im Sanierungsbau oder einer Kerndämmung in der Luftschicht als bspw. Einblasdämmung bei Sanierungen. Dämmungen im Erdbereich, unter der Bodenplatte, im Dach etc. sind auch Wärmedämmungen.

WOHNRECHT

Im Grundbuch eingetragenes Recht, eine Wohnung oder ein Haus selbst zu bewohnen (§ 1093 BGB), häufig bei der Übergabe an die Kinder. Anders als beim Nießbrauch darf der Berechtigte die Räume in der Regel nicht vermieten. Ein Wohnrecht mindert den Verkehrswert – mehr unter Verkehrswertgutachten.

Z

ZEITMIETVERTRAG

Wird ein Mietvertrag zeitlich befristet geschlossen, so liegt ein Zeitmietvertrag vor. Bei Gewerbemietverhältnissen kommt dieses häufig vor, in der Regel verbunden mit Verlängerungsoption für den Mieter/Pächter. Der Regelfall bei Wohnraummietverhältnissen ist jedoch ein unbefristeter Mietvertrag.

ZESSION

Zession = Abtretung

Eine Forderung kann von dem Gläubiger durch Vertrag des Schuldners mit einem anderen (Dritter) auf diesen übertragen werden (Abtretung). Mit dem Abschluss des Vertrages tritt der neue Gläubiger (Dritter) an die Stelle des bisherigen Gläubigers. Quelle: § 398 BGB, Abtretung Terminologie: „Zession“ = Abtretung, Übertragung, Überlassung „Zedent“ = Abtretender, Inhaber der Forderung „Zessionar“ = Abtretungsempfänger, neuer Inhaber der Forderung (Dritter)

„Drittschuldner“ = Person, gegen die sich die Forderung richtet

ZINS

Als Zins wird das Entgelt bezeichnet, welches ein Kreditnehmer zusätzlich zu dem Darlehensbetrag zu entrichten hat.

ZINSBINDUNG

Zinsbindung ist der Zeitraum, für den der im Darlehensvertrag vereinbarte Sollzins festgeschrieben ist; üblich sind 10 bis 15 Jahre, möglich sind bis zu 30 Jahre. Danach wird für die Restschuld eine Anschlussfinanzierung fällig. Nach Jahren mit Bauzinsen unter 1 % lagen die Topkonditionen für zehn Jahre Zinsbindung im Oktober 2026 wieder bei rund 4 %. Wer knapp kalkuliert, sollte deshalb eine längere Zinsbindung oder eine höhere Tilgung prüfen, damit die Rate auch bei höheren Anschlusszinsen tragbar bleibt. Nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung kann ein Festzinsdarlehen mit sechs Monaten Frist gekündigt werden (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB).

ZWANGSVERSTEIGERUNG

Ein Vollstreckungsverfahren als Zwangsmaßnahme.

Kommt es zu einem Ausfall von Zahlungen über einen längeren Zeitraum (Verzug), kann ein Kreditgeber ein Pfandobjekt/Beleihungsobjekt/Kreditsicherheit) gegen den Willen des Eigentümers über das zuständige Amtsgericht öffentlich versteigern lassen, um die Forderung und weitere angefallene Kosten zu befriedigen.

Die Anforderungen an ein Zwangsverfahren sind gesetzlich geregelt, ebenso die Bedingungen wann ein Ausfall und Verzug eingetreten sind sowie wann und unter welchen Voraussetzungen ein Verfahren eingeleitet werden kann.