Wie viel Haus kann ich mir leisten?
Als Faustregel gilt: Die Monatsrate sollte höchstens 35 bis 40 % Ihres Haushaltsnettoeinkommens betragen, die Kaufnebenkosten zahlen Sie aus Eigenkapital. Bei 4.000 € netto, 60.000 € Eigenkapital und rund 4,2 % Zins sind das etwa 309.000 € Kaufpreis. Hier finden Sie die Rechnung, die Haushaltsrechnung der Banken und alle Unterlagen für die Baufinanzierung.
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Auf einen Blick
- Rate zuerst: Wie viel Haus Sie sich leisten können, ergibt sich aus der Monatsrate, die nach allen Ausgaben sicher übrig bleibt, nicht aus dem Kaufpreis.
- Faustregel: Viele Banken setzen die Belastungsgrenze bei rund 35 bis 40 % des Haushaltsnettoeinkommens an.
- Eigenkapital: Mindestens die Kaufnebenkosten sollten aus eigenen Mitteln kommen; in Niedersachsen rund 7 % ohne Makler.
- Tilgung: 2 % Anfangstilgung sind die Untergrenze, 3 % verkürzen die Laufzeit deutlich und senken das Zinsänderungsrisiko.
- Unterlagen: Persönliche Nachweise und Objektunterlagen vollständig einreichen, dann entscheidet die Bank schneller.
- Angebote vergleichen: Jede Bank muss Ihnen vor Vertragsschluss das Europäische Standardisierte Merkblatt (ESIS) aushändigen.
Inhalt: Rechnung · Haushaltsrechnung · Eigenkapital · Darlehen und Zinsbindung · Förderung · Unterlagen · Angebote vergleichen · Ablauf
Wie viel Haus kann ich mir leisten? Die Rechnung in drei Schritten
- Mögliche Monatsrate ermitteln: Haushaltsnettoeinkommen minus alle laufenden Ausgaben minus Rücklage für Instandhaltung und Unvorhergesehenes.
- Darlehensbetrag ableiten: Monatsrate × 12, geteilt durch Sollzins plus Anfangstilgung.
- Kaufpreis bestimmen: Darlehen plus Eigenkapital, abzüglich der Kaufnebenkosten.
Rechenbeispiel (Stand Oktober 2026)
| Haushaltsnettoeinkommen | 4.000 € im Monat |
|---|---|
| Tragbare Rate (35 %) | 1.400 € im Monat |
| Annahme Sollzins / Anfangstilgung | 4,2 % / 2,0 % bei 10 Jahren Zinsbindung |
| Möglicher Darlehensbetrag | rund 271.000 € (1.400 € × 12 ÷ 6,2 %) |
| Eigenkapital | 60.000 € |
| Kaufnebenkosten ohne Makler | rund 7 % (5,0 % Grunderwerbsteuer, rund 2 % Notar und Grundbuch) |
| Bezahlbarer Kaufpreis | rund 309.000 €, mit hälftiger Maklerprovision von 3,57 % rund 299.000 € |
Nach zehn Jahren stehen in diesem Beispiel noch rund 204.000 € offen; bei unverändertem Zins wäre das Darlehen nach etwa 27 Jahren getilgt. Mit 3 % Anfangstilgung sinkt der mögliche Darlehensbetrag bei gleicher Rate auf rund 233.000 €, dafür sind Sie deutlich früher schuldenfrei.
Der Zins ist eine Annahme: Anfang Oktober 2026 lagen die günstigsten Angebote für zehn Jahre Zinsbindung laut Marktbeobachtung bei rund 4,0 bis 4,3 % effektiv. Ihr persönlicher Zins hängt von Bonität, Eigenkapital und Objekt ab. Eigene Werte rechnen Sie mit dem Baufinanzierungsrechner.
Budgetrechner: Wie viel Haus passt zu Ihrem Einkommen?
Eine erste Orientierung mit den Kaufnebenkosten in Niedersachsen. Alle Angaben monatlich und in Euro.
Haushaltsrechnung: was Banken prüfen
Die Faustregel ersetzt keine Haushaltsrechnung. Banken stellen Einnahmen und Ausgaben einzeln gegenüber und setzen für die Lebenshaltung eigene Pauschalen an, die mit Haushaltsgröße und Region steigen.
Einnahmen
- Nettogehalt, bei Paaren beider Partner
- Einkünfte aus Selbstständigkeit nach den letzten Steuerbescheiden
- Kindergeld, Unterhalt, Renten
- Mieteinnahmen: Banken rechnen sie meist nur anteilig an, um Leerstand und Kosten abzufedern
- Unregelmäßige Boni oft nur teilweise oder gar nicht
Ausgaben
- Lebenshaltung (Pauschale der Bank je Person)
- Laufende Kredite, Leasing, Ratenkäufe
- Versicherungen, Altersvorsorge, Sparverträge
- Fahrzeugkosten, Unterhaltszahlungen
- Bewirtschaftung der Immobilie: Nebenkosten, Rücklage für Instandhaltung
Planen Sie zusätzlich einen Puffer ein: Für ältere Häuser sind jährlich rund 1 bis 1,5 % des Gebäudewerts als Instandhaltungsrücklage realistisch. Wer heute zur Miete wohnt, kann die künftige Rate einige Monate lang zur Probe zurücklegen und sieht, ob sie in den Alltag passt.
Eigenkapital: wie viel brauchen Sie?
Die Kaufnebenkosten sollten Sie mindestens aus eigenen Mitteln zahlen. Je mehr Eigenkapital Sie darüber hinaus einbringen, desto niedriger der Beleihungsauslauf und desto besser meist der Zins. Häufig empfohlen werden 20 bis 30 % der Gesamtkosten. Als Eigenkapital zählen unter anderem Bankguthaben, Wertpapiere, Bausparguthaben, ein bereits bezahltes Grundstück und, je nach Bank, Eigenleistung am Bau.
Wie Sie Eigenkapital aufbauen und was Banken anerkennen: Eigenkapital beim Hauskauf.
Darlehen, Zinsbindung und Tilgung
Annuitätendarlehen
Die übliche Form der Baufinanzierung. Die Monatsrate bleibt während der Zinsbindung gleich, der Zinsanteil sinkt, der Tilgungsanteil steigt. Viele Verträge erlauben Sondertilgungen von 5 bis 10 % im Jahr und einen Tilgungssatzwechsel; vereinbaren Sie das vor Vertragsschluss.
Zinsbindung
Üblich sind 10 bis 15 Jahre, möglich bis zu 30 Jahre. Längere Bindungen kosten einen Zinsaufschlag, schützen aber vor steigenden Zinsen. Nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung können Sie ein Darlehen mit festem Zins mit sechs Monaten Frist kündigen, auch wenn die Bindung länger läuft (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB).
Anschlussfinanzierung
Am Ende der Zinsbindung brauchen Sie für die Restschuld ein neues Angebot, bei der bisherigen oder einer anderen Bank. Ein Forward-Darlehen sichert den Zins bis zu fünf Jahre im Voraus. Details: Anschlussfinanzierung.
Weitere Bausteine
- Bausparvertrag: sichert einen festen Darlehenszins für später, bindet aber Sparbeiträge und Abschlussgebühr.
- Arbeitgeberdarlehen: Manche Arbeitgeber gewähren zinsgünstige Darlehen; ein Zinsvorteil kann als geldwerter Vorteil steuerpflichtig sein.
- Privatdarlehen aus der Familie: schriftlich mit Zins und Tilgung vereinbaren. Einige Banken werten ein nachrangiges Darlehen ähnlich wie Eigenkapital.
Förderung: KfW und Land
Die KfW fördert unter anderem Familien beim Neubau (Wohneigentum für Familien) und beim Kauf sanierungsbedürftiger Bestandsgebäude (Jung kauft Alt). Förderkredite müssen Sie beantragen, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben; der Antrag läuft über die finanzierende Bank. Voraussetzungen, Einkommensgrenzen und aktuelle Fristen: KfW-Förderung und Jung kauft Alt. Für Niedersachsen bietet zusätzlich die NBank Wohnraumförderung für Haushalte innerhalb bestimmter Einkommensgrenzen an.
Unterlagen für die Baufinanzierung
Vollständige Unterlagen verkürzen die Kreditentscheidung um Tage. Halten Sie sie als PDF bereit.
Persönliche Unterlagen
- Personalausweis oder Reisepass
- Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate, Dezember-Abrechnung des Vorjahres
- Selbstständige: Einkommensteuerbescheide und Bilanzen oder EÜR der letzten zwei bis drei Jahre, aktuelle BWA
- Nachweise über Eigenkapital: Kontoauszüge, Depot, Bausparvertrag
- Laufende Kredite und Leasingverträge
- Renteninformation, bei Kindern Kindergeldnachweis
- Bei Mieteinnahmen: Mietverträge und Steuerbescheid
Objektunterlagen (technische Unterlagen)
- Exposé mit Fotos
- Aktueller Grundbuchauszug
- Flurkarte bzw. Auszug aus der Liegenschaftskarte
- Bauzeichnungen: Grundrisse, Schnitte, Ansichten
- Wohnflächenberechnung und Berechnung des umbauten Raums oder der Bruttogrundfläche
- Baubeschreibung, bei Neubau Kostenaufstellung und Baugenehmigung
- Energieausweis, Nachweise über Modernisierungen
- Eigentumswohnung: Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan, Hausgeld
- Erbbaurecht: Erbbaurechtsvertrag
- Kaufvertragsentwurf, sobald er vorliegt
Angebote richtig vergleichen
Vergleichen Sie Angebote immer zum gleichen Stichtag, mit gleicher Darlehenssumme, Zinsbindung und Tilgung. Seit dem 21. März 2016 muss Ihnen jede Bank vor Vertragsschluss das Europäische Standardisierte Merkblatt (ESIS) übergeben (§ 491a BGB, Art. 247 § 1 EGBGB). Es zeigt in einheitlicher Form:
- Sollzins und effektiven Jahreszins, also einschließlich aller Kosten des Kredits
- Gesamtbetrag aller Zahlungen und Restschuld am Ende der Zinsbindung
- Bereitstellungszinsen: ab wann sie anfallen und in welcher Höhe
- Sondertilgungsrechte und Bedingungen einer vorzeitigen Rückzahlung
Für den Vergleich zählt der Effektivzins, nicht der Sollzins. Ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen können Sie in der Regel innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsschluss widerrufen (§ 495 BGB).
Diesen Vergleich übernehmen wir für Sie: Als unabhängiger Finanzierungsvermittler holen wir Angebote von über 600 Banken, Bausparkassen und Versicherern ein. Mehr dazu unter Baufinanzierung in Ostfriesland.
Ablauf: vom Budget bis zur Auszahlung
- Budget klären: Haushaltsrechnung, Eigenkapital, Förderung prüfen.
- Finanzierungsbestätigung holen: Mit einer Vorabprüfung sind Sie bei Verkäufern ein ernstzunehmender Käufer.
- Objekt prüfen: Besichtigung, Unterlagen, gegebenenfalls Sachverständiger. Unsere Checkliste Hauskauf hilft dabei.
- Angebote einholen und vergleichen: ESIS nebeneinanderlegen, Konditionen verhandeln.
- Kreditzusage, dann Notartermin: Unterschreiben Sie den Kaufvertrag erst, wenn die Finanzierung verbindlich zugesagt ist.
- Grundschuld und Auszahlung: Der Notar lässt die Grundschuld eintragen, die Bank zahlt den Kaufpreis bei Fälligkeit direkt an den Verkäufer.
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Telefon 04934 910 58 55 · bengen@tb-finanz-immobilien.de · Keno-Tom-Brook-Straße 5, 26529 Upgant-Schott
Datengrundlage
- Bauzinsen: Dr. Klein, Zinsentwicklung zur Baufinanzierung, Stand Oktober 2026; Schwäbisch Hall, Bauzinsen aktuell, Stand 27.09.2026
- Rechenbeispiel: Annuitätenformel mit monatlicher Zahlung, eigene Berechnung; Grunderwerbsteuer Niedersachsen 5,0 % seit 01.01.2014
- ESIS-Merkblatt: § 491a BGB, Art. 247 § 1 EGBGB, in Kraft seit 21.03.2016 (Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie)
- Widerruf und Kündigung: § 495 BGB, § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB
- Förderung: KfW-Förderprodukte für Privatpersonen; NBank Wohnraumförderung Niedersachsen, abgerufen 24.10.2026