Informationen zum Thema Finanzierung

Finanzierungsbedarf:

• Gesamtkaufpreis bei einem fertigen Objekt = ……… Euro
• Erwerbsnebenkosten = ……… Euro
• Renovierung/Modernisierung/Erweiterung = ……… Euro

Oder

• Grundstückskosten = ……… Euro
• Äußere Erschließung = ……… Euro
• Baukosten = ……… Euro
• Baunebenkosten = ……… Euro
• Außenanalgen = ……… Euro

Gesamtaufwand = ……… Euro

Abzgl. Eigenkapital = ……… Euro
Abzgl. Eigenleistung = ……… Euro

Fremdfinanzierungsbedarf = ……… Euro

Tipp:

Stellen Sie die bereits vorhandenen Unterlagen, soweit es geht, vorab oder zum Erstgespräch zusammen, das macht einen guten Eindruck.

Unterlagen für eine Baufinanzierung:

Finanzierungsunterlagen

• Bonitätsunterlagen / Allgemeine Unterlagen
  Jeweils für jeden Antragsteller!

Sofern Arbeitnehmer/unselbstständig beschäftigt:

• Personalausweiskopie
• Lohn-/Gehaltsabrechnung (letzte 3 Monate + Dezember Vorjahr)
• Bei Renteneinkünften aktueller Rentenbescheid
• Lohnsteuerjahresbescheinigung
• Zu allen Gehaltskonten die Kontoauszüge der letzten drei vollen (1. bis Ultimo) Monate
• Nachweise zu sonstigen Einkünften (bspw. Unterhaltsvereinbarung, Mietverträge etc.)
• Letzte Renteninformation (Deutsche Rentenversicherung)
• Eigenkapitalnachweis (z.B. Kontoauszug, Übersicht aus dem Internetbanking oder anderer Nachweis)

Sofern zusätzlich Miteinkünfte oder sonstige Einkünfte/Nebeneinkünfte vorhanden sind

• Einkommensteuererklärung inklusive aller Anlagen (für die letzten zwei Jahre)
• Einkommensteuerbescheid (für die letzten zwei Jahre)
• Ggf. die nachstehenden Unterlagen für bilanzierende / nicht bilanzierende Selbstständige

Nur bei bilanzierenden Selbstständigen:

• Einkommensteuerbescheid (letzte 2 Jahre)
• Einkommensteuererklärung inklusive aller Anlagen (letzte 2 Jahre)
• Aktuelle BWA (Betriebswirtschaftliche Auswertung) inklusive Summen und Saldenliste vom Steuerberater
• BWA des letzten Geschäftsjahres inkl. Summen und Saldenliste, nur sofern hierfür noch kein Jahresabschluss besteht
• Jahresabschluss inkl. unterschriebener GuV (letzte 2 Jahre)

Nur bei nicht bilanzierenden Selbstständigen:

• Einkommensteuerbescheid (letzte 2 Jahre)
• Einkommensteuererklärung inklusive aller Anlagen (letzte 2 Jahre)
• Aktuelle BWA (Betriebswirtschaftliche Auswertung) inkl. Summen und Saldenliste
• BWA des letzten Geschäftsjahres inkl. Summen und Saldenliste, nur sofern hierfür noch kein Jahresabschluss besteht
• Unterschriebene Einnahme-/Überschussrechnung (letzte 2 Jahre)

Kredite/Darlehen/Verbindlichkeiten

• Letzter Jahreskontoauszug aller Darlehen/Kredite
• Darlehens-/Kreditvertrag inklusive Zins- und Tilgungsplan

Immobilien-/Objektunterlagen

• Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
• Grundrisszeichnungen „bemaßt“
• Ansichten
• Schnittzeichnung
• Wohnflächenberechnung und Berechnung des umbauten Raumes
• Liegenschaftskarte „aktuell“
• Zwei Fotos mit Außenansichten der Immobilie
• Aufstellung durchgeführter Umbau-/Modernisierungsmaßnahmen
• Aufstellung geplanter Umbau-/Modernisierungsmaßnahmen
• Bei Kauf einer Immobilie: Kaufvertrag bzw. Kaufvertragsentwurf

Zusätzlich bei Wohnungen/Wohneigentum nach §8 WEG:

• Teilungserklärung

Zusätzlich bei Neubauten:

• Festpreisangebot Bauträger oder Angebot Bauunternehmer / Angebot weitere Gewerke
• Aufstellung der geplanten Eigenleistung
• Baukostenkalkulation vom Architekten/Planer unterschrieben-

Finanzkraft ermitteln:

Einnahmen

• Monatliches Nettoeinkommen aus nichtselbst. Tätigkeit
• Jährliche Sonderzahlungen monatlich umgelegt – nur sofern tariflich oder vertraglich sichere Zahlung erfolgt
• Weihnachtsgeld monatlich umgelegt
• Einkommen aus Nebentätigkeiten
• Einkommen aus Zinsen/Kapitalanalgen
• Einkommen aus Mieteinahmen (nur 75% der Kaltmiete)
• Einkommen aus gewerblichen Tätigkeiten
• Einkommen aus selbstständiger Tätigkeit
• Renten

= Gesamteinnahmen monatlich

Abzgl. Ausgaben

• Haushaltsausgaben/Lebenshaltungskosten
• Ausgaben fürs Auto
• Ausgaben für Versicherungen
• Kreditraten
• Ausgaben für Wohnnebenkosten (2-3 € je qm² Wohnfläche)
• Ausgaben für Hobby/Sport/Ausbildung
• Sonstige feste Ausgaben wie bspw. Unterhaltszahlungen

= Monatlich zur Verfügung stehender Betrag (Überschuss)

Gerade in der aktuellen Zinsphase haben viele bereits vergessen wie teuer eine Finanzierung sein kann. Hat man vor 10-15 Jahren noch 4,5 -6 % Zinsen zahlen müssen, ist es heute oftmals deutlich unter 1 %. Darum ist es aus finanzieller Sicht aktuell immer ein Risiko die Monatsbelastung bis ans Limit zu bringen. Denn endet die Zinsbindung, muss zu den dann gültigen Marktzinsen eine neue Zinsvereinbarung geschlossen werden für die Restschuld. Im Normalfall sind nach 10 Jahren nur geringe Teile getilgt, was zur Folge hat, dass wenn die Zinsen um einen Prozentpunkt oder gar noch mehr erhöhen, sich die Monatsrate auch schnell um mehrere hundert Euro erhöhen kann. Dieses bedenken viele nicht beim Anschluss der Finanzierung. Darum empfehlen wir bei einer normalen Familie das aktuell sehr günstige Zinsniveau zu nutzen, um die Zinsen über die gesamte Finanzierungslaufzeit festzuschreiben.

Sollzins:
Ist der zu zahlende Zinssatz, welcher auf die Darlehensschuld gerechnet wird. Der Zins den man tatsächlich auch zahlt.

Effektiver Jahreszins:
Dieses ist ein Vergleichszins. Zumindest wenn dieser korrekt auf einheitlicher Basis ermittelt wurde. Wir er-leben beim Angebotsvergleich sehr häufig, dass dieser unterschiedlich ausgewiesen wird, was eigentlich nicht sein dürfte. In den Effektivzins sind Kosten und Gebühren mit eingerechnet. Bspw. Kosten der Grundschuldbestellung, Kosten für eine Risikolebensversicherung, einmalige Kosten für ein Tilgungsersatzinstrument, bspw. einen Bausparvertrag etc..

Eigennutzung
Wird eine Immobilie durch den Eigentümer selber bewohnt, so spricht man von Eigennutzung.

Fremdnutzung
Wird eine Immobilie nicht vom Eigentümer selber genutzt, so spricht man von Fremdnutzung

Annuitätendarlehen:
Klassische Form der Darlehensgestaltung.
Während der Zinsbindung monatlich gleichbleibende Raten aus Zins und

Tilgung
Langfristiges Bankdarlehen, die Laufzeit ist oftmals länger als die Zinsbindung.
Die Laufzeit ist abhängig von der anfänglichen Tilgung. Laufzeiten liegen in der Regel bei 30-35 Jahren. Oftmals wird eine längere Laufzeit, bspw. mit 2 % anfänglicher Tilgung gewünscht. Bei dem aktuellen Niedrigzinsniveau verlängern sich die Laufzeiten so schnell auf 40-45 Jahre. Dieses empfehlen wir grundsätzlich nicht.

Arbeitgeberdarlehen:
Einige Arbeitgeber gewähren ihren Angestellten/Arbeitern zinsgünstige Arbeitgeberdarlehen. Diese sind nachrangig, so dass Banken eher gewillt sein können eine Finanzierung darzustellen. Beispiels-weise könnte der Kaufpreis über eine Bank finanziert werden, die Kaufnebenkosten über ein Arbeitgeberdarlehen. Durch die Niedrigzinsphase ist das Risiko einer Nachrangfinanzierung für Arbeitgeber deutlich gestiegen und ein Ertrag nicht mehr gegeben, so dass diese Form der Finanzierung so gut wie keine praktische Relevanz mehr besitzt.

Versicherungsdarlehen:
Kombination aus Kapitallebensversicherung und tilgungsfreien Vorausdarlehen Rückzahlung in 12-30 Jahren durch die Ablaufleistung aus der Versicherung. Früher gängiges Modell zur Finanzierung von Kapitalanalgen/Vermietungsimmobilien. Der Zinsaufwand ist während der Zinsbindungsphase immer gleich hoch, so dass die Zinsen als feste Werbungskosten immer voll angesetzt werden können. Das mindert die steuerpflichtigen Einkünfte.

Bausparvertrag:
Model, um über ein Kollektiv in der Zukunft Anspruch auf ein zinsgünstiges Darlehen zu bekommen. Monatlich wird eine Ansparung getätigt, hieraus errechnen sich über die Anspardauer, sie Ansparhöhe und weiterer Faktoren Bewertungszahlen und Zuteilungstermine. Leider passen die Ansparverträge selten in die endgültige Baufinanzierung. Es stehen in der Regel nur überschaubare Darlehenssummen zur Verfügung und oftmals ist die monatliche Rate aus Zins- und Tilgung zu hoch, da sich die Laufzeit nicht beliebig strecken lässt.

Heute finden Bauspardarlehen über sogenannte Konstantmodelle/Zinssicherungsmodelle Anwendung und sind sehr beliebt, weil die Finanzierung dadurch über die gesamte Laufzeit sicher und plaNbar ist.

Bausparzwischenkredit
Kurzfristiger Kredit zur Überbrückung. Beispielsweise um eine Bausparauszahlung oder Gewährung eines Bauspardarlehens vorzufinanzieren. Hiermit werden auch Immobilienkäufe zwischen finanziert, wenn bspw. in naher Zukunft die Gelder bereit stehen, bspw. aus einem gleichzeitigen Immobilienverkauf.

Vorfinanzierung:
Bei einem Zinssicherungsdarlehen/einer Bausparfinanzierung wird das spätere Bauspardarlehen mittels eines Bankdarlehens bis zur Zuteilung vorfinanziert.

VWL auch VL genannt:
Vermögenswirksame Leistungen eine tarifliche oder freiwillige Leistung des Arbeitgebers an die Mitarbeiter. Diese VL können in einen Bausparvertrag, einen Fondssparvertrag oder eine Lebens-/Rentenversicherung gezahlt werden. Bei Unterschreiten der Einkommensgrenzen wird Arbeitnehmersparzulage und Wohnungsbauprämie als Zulage vom Staat gezahlt.

Darlehen gegen Tilgungsaussetzung:
Endfälliges Bankdarlehen als Vorausdarlehen die durch einen Bausparvertrag, eine Lebens-/Rentenversicherung oder Auszahlung eines Sparvertrages oder Eingang aus bspw. einem Hausverkauf getilgt werden sollen. Das Vorausdarlehen ist ein endfälliges Darlehen, für welches nur die Zinsen gezahlt werden, darum Tilgungsaussetzung. Die Tilgung wird in die Lebens-/Rentenversicherung oder Bausparvertrag gezahlt.

Tilgungsaussetzung gegen Investmentfonds:
Funktioniert wie die Tilgungsaussetzung beim Bausparvertrag/bei der Versicherung. ABER: Erhöhtes Risiko, da die Fondsanteile nicht gesichert sind. Kommt ein Börsencrash, kann theoretisch die komplette angesparte Tilgung weg sein. Darum empfehlen wir dieses Modell NIE. Es hat einfach in der privaten Baufinanzierung nichts zu suchen. Fondsansparungen sind per se ok, aber nur für Kapitalteile die man über hat und die nicht fest eingeplant sind. Fonds und Aktien können gute Investments sein, aber nur mit Geld was verloren gehen darf. In den Jahren der Finanzkrisen und der Terroranschläge hat dieses Modell viele private Finanzierer bis an den Rand oder sogar in den Ruin getrieben. Es gibt Fondsmodelle die eine Kapitalsicherung bspw. 90% beinhalten. Dennoch gibt es hier auch ein Emittentenrisiko. Ist die Fondsgesellschaft pleite, bringt die Garantie nichts mehr.

Fremdwährungs-Darlehen:
In der Baufinanzierung keine praktische Relevanz.

Konstantdarlehen:
Siehe Bauspardarlehen / Darlehen gegen Tilgungsaussetzung.

Lebensversicherungsdarlehen:
Siehe Darlehen gegen Tilgungsaussetzung

Öffentliche Mittel:
Dieses sind öffentlich geförderte Darlehen oder Zuschüsse der KFW oder BEG. Hier gibt’s es viele Programme vom zinsgünstigen Förderdarlehen mit und ohne Tilgungszuschuss bis hin zum direkten Barzuschuss ohne Darlehen.
Wir binden grundsätzlich KFW Darlehen in die Finanzierungen ein, dort wo es sinnvoll und lohnenswert ist. Nicht alle Programme sind gleichermaßen geeignet oder lukrativ, manchmal ist auch ein klassisches Bankdarlehen sinnvoll.

Aus Gründen des Verbraucherschutzes hat die EU-Kommission den europäischen Verhaltenskodex über vorvertragliche Informationen für wohnwirtschaftliche Darlehen und Bausparverträge konzipiert und den Mitgliedsstaaten übermittelt. Die Mehrzahl der Institute (Kreditinstitute, Versicherungen, Bausparkassen) haben diesen Verhaltenskodex akzeptiert und zum Beratungsstandard erhoben. Seit Ende 2002 stellen alle Institutsgruppen ihren Kunden „Allgemeine Informationen“ zu wohnwirtschaftlichen Hypothekarkrediten bereit und händigen vor einem Vertragsabschluss neben einer Broschüre das ESIS-Merkblatt (Europäisches standardisiertes Merkblatt) aus. Inhalt ist eine genaue Erklärung der Zusammenhänge, der Kosten und der relevanten Finanzierungsdetails für das konkrete dem Kunden unterbreitete Finanzierungsangebot.