Immobilien-ABC
Verzeichnis:
A
ABBRUCHWERT – KOSTEN DER FREILEGUNG
Wenn ein mit alten Gebäuden bebautes Grundstück, die nicht mehr wirtschaftlich genutzt werden können oder sollen und die Kosten der Abbruch und Entsorgung – den Freilegungskosten – von dem Grundstückswert abgezogen werden, ist von einem Abbruchwert die Rede.
ABGABENORDNUNG (AO)
Die AO wird als ,,steuerliches Grundgesetz“, der elementaren Bedeutung zukommt, bezeichnet. Sie enthält allgemeine Vorschriften und Regelungen zum Steuer- und Abgabenrecht sowie Steuerstraf- und Ordnungswidrigkeitenrecht.
ABGELD
Abgeld ist die deutsche Übersetzung für Disagio, auch Damnum genannt. Das Abgeld Ist die Differenz zwischen dem Nennbetrag (Darlehensbetrag) und der tatsächlichen Auszahlungssumme eines Darlehens. Das Disagio wird meist in Prozent angegeben. Es hat im Finanzierungswesen heute so gut wie keine Bedeutung mehr und kommt höchstens noch bei gewerblichen oder kommunalen Finanzierungen zum Tragen.
ABGELTUNGSKLAUSEL (Mietvertrag)
Ist eine Klausel, welche die Pflichten auf einen Vertragspartner überträgt/abwälzt. Bspw. die Übertragung der Verpflichtung zur Erledigung von Schönheitsreparaturen auf einen Mieter. Aber Vorsicht, viele Abgeltungsklauseln sind in der Praxis jedoch aufgrund hoher rechtlicher Hürden unwirksam.
ABMARKUNG
Rechtswirksame Kennzeichnung einer Flurgrenze, bzw. Kennzeichnung von Grundstücken mittels Grenzzeichen wie Grenzstein oder Grenzrohr.
ABNAHME
Bei einer Abnahme werden ausgeführte Leistungen auf ihre vertragsgemäße und mangelfreie Erfüllung kontrolliert. Die ordnungsgemäße Übergabe eines Objekts wird in einem Abnahmeprotokoll vermerkt, das anschließend von beiden Parteien unterschrieben wird. Es ist elementares Instrument in Bezug auf die rechtlichen Gewährleistungsansprüche des Käufers und Gewährleistungsverpflichtung des Verkäufers. Darum sollte dieses Instrument immer ernst genommen und gewissenhaft durchgeführt werden. Eine Abnahme erfolgt bei Mietverträgen, Baumaßnahmen oder anderweitigen Leistungen.
ABSCHREIBUNG/AfA
Die Abschreibung, korrekt AfA = Absetzung für Abnutzung, ist relevant in vielen Bereichen. Im Immobilienwesen bezeichnet sie den Wertverlust einer Immobilie/des Inventars über einen längeren Zeitraum. Sie kann beispielsweise bei Rendite-/Kapitalanlageprojekte steuerlich geltend gemacht werden. Bei der Wertermittlung von Immobilien wird die Abschreibung als Wertminderung bezeichnet.
ALTBAU
Als Altbau wird eine Immobilie bezeichnet, die aufgrund ihrer Beschaffenheit und Bauweise sowie des Baujahres den Altbauten zugeordnet werden. In der Literatur sind diese Baujahre bis 1949, in der Praxis werden oftmals auch Häuser der 1950er Jahre noch als Altbau bezeichnet. Es ist ein Ausdruck für Immobilien die in aller Regel einer veralteten Bauweise und damit einhergehend nicht den technischen und energetischen Anforderungen neuerer Objekte entsprechen. Sanierter Altbau ist eine Bezeichnung für die oftmals deutliche Aufwertung alter Bausubstanz. Sanierter Altbau kann, wenn es gut gemacht wurde, sogar deutlich wertiger sein als gebrauchte Objekte, die nicht dem Altbau zuzuschreiben sind.
AMORTISATION
Die Amortisation bezeichnet den Prozess/Zeitraum, in dem die Aufwendungen (bspw. für ein Objekt/Projekt) durch die eingehenden Erträge erwirtschaftet werden. Sie ist besonders für langfristige Investitionen ein wichtiges Bewertungskriterium. Den Zeitpunkt, an dem die Erträge den Aufwendungen entsprechen wird als Break-even-point bezeichnet, ab dem Zeitpunkt geht das Verdienen los.
ANNUITÄT
Eine Verpflichtung/Rückzahlung für eine Gegenleistung (bspw. Darlehen) die sich aus Zins- und Tilgungsleistung zusammensetzt. Das Annuitätendarlehen (früher Hypothekendarlehen) bildet heute noch immer die häufigste Form der Finanzierung.
ANSCHAFFUNGSKOSTEN
Die Anschaffungskosten beinhalten sämtliche Kosten, die für die Realisierung einer Investition (bspw. Erwerb einer Immobilie) anfallen. Dazu zählen bspw. der Kaufpreis, Gebühren für Makler, Notarkosten und Grundbucheinträge sowie eventuell anfallende Kosten für Gutachter und auch die Kosten der Finanzierungsbeschaffung.
AVAL
ein anderer Begriff für eine Bürgschaft.
B
BAUABZUGSSTEUER
Die Bauabzugssteuer ist eine Form der Besteuerung. Sie soll die illegale Beschäftigung im Baugewerbe eindämmen. Seit der Einführung per 01.01.2002 sind unternehmerisch tätige Auftraggeber von Bauleistungen verpflichtet pauschal 15 % des Rechnungsbetrages einzubehalten und an das Finanzamt abzuführen, sofern der Auftragnehmer (ausführendes Unternehmen) dem Kunden/Auftraggeber keine Freistellungsbescheinigung des Finanzamtes vorlegt bzw. darauf hinweist, dass diese vorliegt.
BAUBÜRGSCHAFT
Eine Baubürgschaft kann vertraglich als Voraussetzung für die Ausführung einer Bauleistung festgelegt werden. Sie sichert den Bauherren/Auftraggeber ab, falls der Auftragnehmer/Bauunternehmen seinen Verpflichtungen nicht oder nicht rechtzeitig / mangelfrei nachkommt oder gar insolvent wird. Es gibt bspw. die Gewährleistungsbürgschaft und die Fertigstellungsbürgschaft.
BAUGENEHMIGUNG
Vor Beginn eines Bauvorhabens erteilt die Baubehörde eine Erlaubnis in Form einer Baugenehmigung. Die exakten Vorgaben sind Ländersache. Mit einer Baugenehmigung besitzt der Bauherr einen rechtlichen Anspruch auf Durchführung seines Vorhabens. Sie hat in der Regel eine Gültigkeit von drei Jahren, kann jedoch verlängert werden. Es gibt ein Baugenehmigungsverfahren in den einzelnen Bundesländern. Bei Vorliegen eines Bebauungsplanes gibt es teilweise vereinfachte Baugenehmigungsverfahren mit Bauanzeigen, hierbei wird keine Genehmigung seitens der Baubehörde erteilt, sondern durch einen zugelassenen Sachverständigen Architekten oder Dipl.-Ingenieurs mittels Bauanzeige die öffentlich-rechtliche Ordnungsmäßigkeit und Rechtmäßigkeit des Vorhabens angezeigt und bestätigt.
BAULASTENVERZEICHNIS
Im Baulastenverzeichnis sind Beschränkungen und Belastungen von öffentlichem Interesse für ein Grundstück für Jedermann einsehbar vermerkt. Dies ist zum Beispiel ein bestehendes Wegerecht, Leitungsrecht, Abstandsrechte etc.
BEBAUBARKEIT
Die Bebaubarkeit bezeichnet die Fähigkeit ein Grundstück mit Gebäuden zu versehen. Kriterien für das Ausmaß der Bebaubarkeit sind unter anderem die Lage, die Beschaffenheit des Untergrunds, das Baurecht und eventuelle private oder öffentlich-rechtliche Beschränkungen.
BELEIHUNGSGRENZE
Die Beleihungsgrenze errechnet sich aus dem Beleihungswert abzüglich eines für jede Art von Investitionsgut festgelegten prozentualen Abschlags. Früher war dieses die Höchstgrenze für ein Darlehen, welches eine Bank einräumen durfte. Heute hat diese Grenze überwiegend Bedeutung für die interne Konditionsfindung (den Zinssatz) der Finanzierer. Eine Obergrenze für eine Finanzierung bildet sie nicht mehr.
BELEIHUNGSWERT
Vom Beleihungswert wird im Finanzierungswesen beim Wert einer Kreditsicherheit gesprochen, von dem mit hoher Wahrscheinlichkeit erwartet werden kann, dass er sich langfristig zu jedem beliebigen Zeitpunkt während der Finanzierungslaufzeit realisieren lässt. Dieser hat nichts mit dem realen oder gezahlten Immobilienwert zu tun.
BEREITSTELLUNGSZINSEN
Verzögert sich die Auszahlung eines bereits gewährten Darlehens, etwa weil sich ein Bauvorhaben verzögert, fallen ab einem im Darlehensvertrag vereinbarten Zeitpunkt Bereitstellungszinsen an. Sie fallen in der Regel frühestens nach drei Monaten ab dem Darlehensbeginn an. Heutzutage ist die Dauer der Befreiung auch verhandelbar, meistens gegen geringfügigen Zinsaufschlag.
BÜRGSCHAFT
Mit einer Bürgschaft verpflichtet sich ein Dritter (Drittschuldner) ggü. dem Gläubiger (bspw. Bank), bei einem etwaigen Zahlungsausfall des Schuldners (bspw. Kreditnehmer) für dessen Verpflichtungen einzustehen. Bürgschaften kommen beispielsweise zur Absicherung von Mietverträgen, Krediten oder Kaufverträgen zur Anwendung.
C
CAP-DARLEHEN
Im Gegensatz zu einem herkömmlichen Darlehen mit einem festen Zinssatz, hat ein CAP-Darlehen einen variablen (veränderlichen Zinssatz). Dieser passt sich bei einem CAP-Darlehen in festgelegten Zeiträumen und bei Vorliegen definierter Kriterien dem dann gültigen Marktzins an. Um den Gläubiger zu schützen bzw. eine Kalkulationssicherheit zu schaffen, wird vertraglich eine Höchstgrenze (= der CAP) festgelegt.
CARPORT
Ein Carport ist ein überdachter KFZ-Stellplatz, bei dem eine bis drei Seitenwände geschlossen sind. Der Carport soll ein Fahrzeug vor der Witterung schützen. Der Begriff offene Garage findet ab und an Anwendung.
CHIFFRE-ANZEIGE
Es ist eine anonyme Anzeigenschaltung. Um seine persönlichen Daten nicht öffentlich zu machen, können Anbieter von Immobilien eine Chiffre benutzen. Die Kontaktaufnahme erfolgt über das Medium der Veröffentlichung, bspw. dem Zeitungsverlag oder einem Maklerbüro.
E
EIGENNUTZUNG / SELBSTNUTZUNG
Wird eine Immobilie durch den Eigentümer selber bewohnt, so spricht man von Eigennutzung.
EFFEKTIVER JAHRESZINS
Dieses ist ein Vergleichszins. Zumindest wenn dieser korrekt auf einheitlicher Basis ermittelt wurde. Wir erleben beim Angebotsvergleich sehr häufig, dass dieser unterschiedlich ausgewiesen wird, was eigentlich nicht sein dürfte. In den Effektivzins sind Kosten und Gebühren mit eingerechnet. Bspw. Kosten der Grundschuldbestellung, Kosten für eine Risikolebensversicherung, einmalige Kosten für ein Tilgungsersatzinstrument, bspw. einen Bausparvertrag etc.
ERBBAURECHT
Das Erbbaurecht ist ein vertraglich geregeltes, vererbliches und veräußerbares Recht an einem Grundstück, in der Regel befristet auf 99 Jahre. Es ermöglicht dem Inhaber des Rechtes (dem Erbbaurechtsnehmer) ein Haus zu bauen, ohne das Grundstück zu kaufen. Für die Benutzung zahlt er dem Eigentümer (dem Erbbaurechtsgeber) ein jährliches Nutzungsentgelt (dem Erbbauzins). Siehe Erbbaurecht in unserem Leitfaden Kreditwissen.
F
FLUR und FLURSTÜCK
Das Katasteramt (Vermessungsbehörde) legt zunächst einmal fest, wie groß die jeweiligen Gemeinden sind. In der Amtssprache werden diese als Gemarkungen bezeichnet. Eine Gemeinde besteht aus verschiedenen Siedlungen/Bereichen, die jeweils eine Flur ergeben. Eine Flur besteht wiederum aus mehreren Flurstücken. Ein Grundstück wiederum kann sich aus einem oder mehreren Flurstücken zusammensetzen. Mit diesen Angaben versucht das Vermessungsamt, Grundstücke korrekt zuzuordnen. Da die Besitzverhältnisse in Deutschland bereits nahezu überall festgelegt sind, geht es dabei normalerweise nur noch um kleinere Änderungen. Beispielsweise ist es möglich, unter bestimmten Bedingungen ein Grundstück zu unterteilen oder mit einem anderen Flurstück zusammenzulegen (zu vereinen). Die Flurpläne / Steinmaßpläne im Vermessungsamt geben die genauen Maße und Grenzen eines jeden Flurstückes an. Außerdem gibt es Flurnummern und Flurstücknummern, die eine genaue Identifikation und Beschreibung der jeweiligen Landstücke ermöglichen. Manche Flure sind so groß, dass sie nur aus einem Flurstück bestehen. Das ist bspw. in ländlichen Regionen Ostdeutschland noch der Fall.
FREISTELLUNGSBESCHEINIGUNG
Eine Freistellungsbescheinigung wird im Steuerwesen verwendet. Diese gibt es im Zusammenhang verschiedener Steuerarten. Bspw. wird sie von dem Bauleistenden/Bauhandwerker beim Finanzamt beantragt und befreit diesen vom Einbehalt der Bauabzugssteuer. Leistungen von weniger als 5.000 Euro im Jahr fallen unter die Bagatellgrenze und benötigen keine Freistellungsbescheinigung.
FREISTELLUNGSERKLÄRUNG
Mit einer Freistellungserklärung versichert die finanzierende Bank eines Bauträgers dem Käufer, dass das neu zu errichtendem und bereits veräußertem Objekt von allen Belastungen freigestellt ist. Auf diese Weise wird eine lastenfreie Übergabe durch den Verkäufer an den neuen Eigentümer/Käufer gewährleistet. Die Freistellungserklärung kann unter Auflagen erteilt werden, bspw. dass der im Gegenzug zuzahlende Kaufpreis auf ein bestimmtes Konto gezahlt wird.
FREMDKAPITAL
Als Fremdkapital werden alle finanziellen Mittel bezeichnet, die über das Eigenkapital hinaus, von Dritten für die Fertigstellung/Anschaffung/Realisierung eines Projektes zur Verfügung gestellt werden. Bspw. Darlehen beim Immobilienkauf.
FREMDNUTZUNG
Wird eine Immobilie nicht vom Eigentümer selbst genutzt, so spricht man von Fremdnutzung
FUNDAMENT
Das Fundament eines Bauwerkes befindet sich im Erdreich und ist mit diesem verbunden. Es dient dazu, die Lasten eines Bauwerks aufzunehmen und gleichmäßig über eine große Fläche zu verteilen. Es handelt sich in der Regel um eine Bodenplatte aus gegossenem Stahlbeton mit umlaufendem Betonstreifen bis auf tragfähiges Erdreich als Frostschürze und Auflager.
G
GARANTIE
Im Gegensatz zur Gewährleistung ist die Garantie ist nicht im Gesetz geregelt. Sie ist eine freiwillige Leistung eines Herstellers oder Händlers. Bei der Garantie können Hersteller oder Händler selbst entscheiden, was durch die Garantie abgedeckt ist und wie lange sie gilt. Oft wird garantiert, dass das Produkt XX Jahre funktioniert, wenn der Kunde es normal benutzt. Es kommt bei der Garantie nicht darauf an ob der Mangel bereits bei Kauf bestand oder später eingetreten ist. Fälschlicherweise wird der Begriff Garantie oftmals mit der gesetzlich normierten Gewährleistung verwechselt oder gleichgesetzt.
GASBETON
Die fachmännische Bezeichnung lautet Porenbeton, es enthält ein Gemisch aus Aluminium, Zement und Quarzsand. Bei der Herstellung entsteht Wasserstoff, wodurch der Beton aufschäumt, und zahlreiche kleine Poren ausbildet, dadurch erhält dieser Baustoff seine besondere Wärmedämmeigenschaft. Dieser Baustoff wird neben anderem für Fertigbauteile oder Mauersteine eingesetzt.
GAUBE
Ein vorspringendes Dachbauteil, oftmals mit Fensterelementen, mit einem eigenen Aufbau auf dem Dachstuhl wird als Gaube bezeichnet. Eine Gaube dient vornehmlich der Vergrößerung des Wohnraums im Dachgeschoss und der Schaffung einer Fläche mit geraden Wänden.
GEFAHRENÜBERGANG
Als Gefahrenübergang wird der Zeitpunkt beim Immobilienkauf bezeichnet, ab dem der neue Eigentümer für den Untergang oder die Beschädigung und Zerstörung der Immobilie verantwortlich ist und nicht mehr der Verkäufer oder Bauunternehmer. In der Regel ist dieses mit der Abnahme oder Übergabe der Immobilie einhergehend.
GEMEINSCHAFTSEIGENTUM
Zum Gemeinschaftseigentum zählen gemeinschaftlich genutzte Gegenstände, Teile des Grundstücks und Räume, die im Eigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) stehen. Es sind in der Regel alle Gebäudeteile für die kein Sondereigentum gebildet und die Grundstücksflächen, für die keine Sondernutzungsrechte bestehen. Entstehende Kosten müssen von allen Eigentümern entsprechend Ihrem Eigentumsanteil getragen werden, sofern keine anderslautende vertragliche Regelung (bspw. in der Teilungserklärung) besteht.
GEMEINSCHAFTSORDNUNG
Mit einer Gemeinschaftsordnung, oftmals integriert in der Teilungserklärung nach §8 WEG oder der Verwaltungs- und Benutzungsordnung bei Bruchteileigentum, regeln die Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft ihr Zusammenleben. Sie beinhaltet Punkte wie die Behandlung des Gemeinschaftseigentums, Verhalten im Haus oder die Aufteilung von Gemeinschafts- und Sonderkosten. Es wird auch als Grundgesetz der Eigentümergemeinschaft bezeichnet.
GENERALUNTERNEHMER
Der für ein Bauprojekt verantwortliche Handwerksunternehmer ist der Generalunternehmer. Er kann die Arbeiten entweder ganz oder teilweise selbst durchführen ansonsten auch teilweise Subunternehmer beauftragen, wobei er die korrekte Ausführung überwachen muss und dafür verantwortlich sowie haftbar ist.
GENERALÜBERNEHMER
Im Gegensatz zum Generalunternehmer hat der Generalübernehmer keine Baufirma die Bauleistungen selbst ausführt, sondern bedient sich zur Erledigung der Arbeiten und seiner vertraglichen Verpflichtungen lediglich Subunternehmern.
GESCHOSSFLÄCHENANZAHL
Die Geschossflächenanzahl (GFZ) gibt die größte mögliche bebaubare Fläche (Bruttonutzfläche inkl. Außenwänden) eines oder mehrerer auf dem Grundstück befindlicher Gebäude in Relation zur Größe des Grundstücks wieder. Sie errechnet sich aus der Bruttofläche sämtlicher Etagen eines Gebäudes. Sie wird als relativer Wert in Prozent der Gesamtfläche in Bezug zur Grundstücksgröße angegeben. Bspw. 400 m² Geschoßfläche bei 1000 m² Grundstück ergibt eine GFZ von 0,4.
GEWÄHRLEISTUNG
Innerhalb einer gesetzlich (nach BGB) sowie vertraglich (nach VOB) fest definierten Frist muss ein Bauhandwerker die Gewährleistung für eine sachgerechte und mängelfreie Ausführung seiner Bauleistung übernehmen. Diese Gewährleistung bedeutet, dass er etwaige innerhalb dieser Frist auftretende und gerügte Mängel beseitigen muss. Als Generalübernehmer oder Generalunternehmer muss dieser auch die Gewährleistung für Arbeiten der Subunternehmer übernehmen. Fälschlicherweise wird die Gewährleistung auch oftmals als Garantie bezeichnet.
GRUNDBUCH
Das Grundbuch wird beim zuständigen Amtsgericht, im Grundbuchamt, der betreffenden Kommune geführt. In ihm sind alle Rechts- und Besitzverhältnisse der in der Gemeinde liegenden Grundstücke aufgeführt. Jedes Grundstück ist in einem Grundbuchblatt beschrieben und mit einer Nummer registriert. Bei einem Kauf oder Verkauf einer Immobilie muss diese Transaktion im jeweiligen Grundbuchblatt eingetragen werden. Die Anträge hierzu werden über den Notar eingereicht. Alle Änderungen im Grundbuch bedürfen einer Beglaubigung bei einem Notar.
GRUNDBUCHLASTEN
Im Grundbuchblatt sind ebenfalls Lasten und Beschränkungen des jeweiligen Grundstücks eingetragen. Dieses können in Abt. II bspw. Grunddienstbarkeiten wie Wegerechte, Leitungsrechte oder Reallasten wie Geld- und Rentenzahlungen sein oder in Abt. III eingetragene Grundschulden und Hypotheken. Ist ein Grundstück nicht lastenfrei, gehen diese Lasten und Beschränkungen bei einem Verkauf auf den neuen Eigentümer über, sofern keine Löschung im Kaufvertrag vereinbart und vom Notar beantragt wird.
GRUNDERWERBSTEUER
Bei jeder Grundstückstransaktion erhebt das Finanzamt am Ort der Liegenschaft eine Grunderwerbsteuer. Die Höhe ist je nach Bundesland unterschiedlich zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Einige Transaktionen sind von der Grunderwerbsteuer befreit, wie bspw. der Familieninterne Immobilienerwerb zwischen Angehörigen.
GRUNDFLÄCHENZAHL
Es existieren unterschiedliche Auflagen und Verordnungen, nach denen nur ein Teil eines Baugrundstücks bebaut werden darf. Dieser Flächenanteil wird mittels der Grundflächenzahl (GRZ) wiedergegeben und umfasst die Gesamtfläche aller errichteten Gebäude und baulichen Anlagen. Die GRZ wird als relativer Wert in Prozent der Fläche in Bezug zur Grundstücksgröße angegeben. Bspw. 400 m² Grundfläche bei 1000 m² Grundstück ergibt eine GRZ von 0,4.
GRUNDPFANDRECHT
Mit dem Grundpfandrecht steht dessen Inhaber/Gläubiger (bspw. einer Bank) ein bedingtes Verwertungsrecht an einem Grundstück oder grundstücksgleichem Recht (bspw. Erbbaurecht) zu. Es wird beispielsweise für die Absicherung eines Darlehens verwendet. Grundpfandrechte sind im Grundbuch eingetragen und bestehen unabhängig der Eigentumsverhältnisse. Das heißt, bei einem Verkauf der Immobilie haftet der Käufer für ein bestehendes Grundpfandrecht, sofern keine Löschung im Kaufvertrag vereinbart und vorgenommen wird. Als Grundpfandrechte werden Grundschulden und Hypotheken sowie Rentenschulden und Sicherungshypotheken bezeichnet.
GRUNDRISS
Der Grundriss ist ein maßstabsgetreuer Flächenplan eines Bauwerkes, auf dem alle Räume mit baulichen Gegebenheiten wie Türen und Fenster oder Wandstärken verzeichnet sind.
GRUNDSCHULD
Die Grundschuld ist ein im jeweiligen belasteten Grundbuchblatt eingetragenes Grundpfandrecht. Sie dient zur Absicherung von Verbindlichkeiten wie bspw. Darlehen und ersetzt heute in den meisten Fällen die Hypothek, welche lediglich noch aus Altfällen in den Grundbüchern zu finden ist. Es gibt zwei Formen der Grundschuld, zum einen die Buchgrundschuld, die wegen der einfacheren Abwicklung heute ausschließlich Anwendung findet. Ferner die Briefgrundschuld, bei der vom Amtsgericht eine Legitimationsurkunde, der Grundschuldbrief, ausgestellt wird, über welchen sich der Gläubiger legitimiert und seine Ansprüche geltend machen kann. Wer den Grundschuldbrief besitzt, kann in das Grundstück / grundstückgleiche Recht pfänden, um seine Forderungen zu befriedigen. Da GS-Briefe bei Verlust mittels Aufgebotsverfahren über ein Gericht für kraftlos erklärt werden müssen und die Aushändigung an den Gläubiger, die Rückgabe an den Grundstückseigentümer sowie die Verwahrung der Briefe sehr aufwändig ist, findet man diese Form auch nur noch in Altfällen.
Die Grundschuld ist fiduziarisch und unabhängig vom Bestehen oder der Höhe der zugrunde liegenden Verbindlichkeiten. Die Grundschuld orientiert sich am Anfang zwar an der Höhe des aufgenommenen Darlehens, sinkt aber nicht parallel zu der Restschuld der Verbindlichkeiten. Ist das Darlehen vollständig getilgt, kann die Grundschuld auf Antrag aus dem Grundbuch gelöscht werden. Dies setzt jedoch die Zustimmung des Gläubigers und die Erteilung einer notariell beglaubigten Löschungsbewilligung voraus. Die Grundschuld kann auch im Grundbuch bestehen bleiben und für eine spätere, neue oder andere Finanzierung sowie per Abtretung durch den Grundschuldgläubiger weiterhin verwendet werden.
GUTACHTEN
Gutachten sind eine Expertise eines unabhängigen Sachverständigen. Im Immobilienwesen dient ein Gutachten bspw. zur Schadensdokumentation und Schadenwertberechnung oder zur Wertermittlung eines Grundstücks nebst Zubehör, wesentlichen Bestandteilen sowie allen aufstehenden Baulichkeiten.
G-WERT
Der G-Wert oder Energiedurchlassgrad ist ein Messwert in der Bauphysik. Dieser gibt die Durchlässigkeit von transparenten Stoffen (bspw. Glasscheibe) für Energie wieder. Primärer Einsatz ist die Bewertung von Fenstern, hierbei legt der G-Wert fest, wie viel Prozent der einfallenden Wärme/Sonnenstrahlung reflektiert wird und wie viel in das Innere des Bauwerkes gelangt.
H
HAUSANSCHLUSS
Der Hausanschluss ist der Versorgungsanschluss für Energie (Strom und Gas), Wasser Ver- und Entsorgung sowie Telekommunikation eines Gebäudes an das öffentliche Versorgungsnetz.
HAUSHALTSPAUSCHALE
Finanzierer setzen für die Ermittlung der Kapitaldienstfähigkeit (Ermittlung der Summe, welche für eine Kreditrückzahlung zur Verfügung steht) mit der Haushaltspauschale einen Wert basierend auf statistischen Werten und in Abhängigkeit des kumulierten Nettohaushaltseinkommens der Kreditnehmer fest. Dieser bei der Kreditwürdigkeitsprüfung angesetzte Betrag soll die Ausgaben für den Lebensunterhalt sowie Hobby, Versicherungen oder Telekommunikation der Kreditnehmer als monatliche Pauschale widerspiegeln.
HAUSRATVERSICHERUNG
Die Hausratversicherung übernimmt, je nach gewähltem Versicherungsschutz und abhängig vom Tarif, Schäden am beweglichen Inventar des Versicherungsnehmers, welche durch unverschuldete Ereignisse wie bspw. Feuer, Leitungswasser, Hagel, Sturm, Einbruch oder Überschwemmung, Erdbeben, Erdsenkung, Vulkanausbruch, Lawinen entstehen. Die Hausratversicherung schließt der Bewohner ab (z.B. auch der Mieter), sie ist unabhängig von der Wohngebäudeversicherung, welche der Gebäudeeigentümer abschließt.
HOAI
HOAI ist die Abkürzung für „Honorarabrechnung für Architekten und Ingenieure“. Die HOAI ist die Grundlage der Vergütungsberechnung der Leistungen, bspw. der Bauplanung und Bauüberwachung.
HYPOTHEK
Eine Hypothek ist ein im Grundbuch eingetragenes Grundpfandrecht und dient als Sicherheit für Verbindlichkeiten. Heute werden Hypotheken nur noch selten verwendet, stattdessen bevorzugen Banken die Grundschuld. Eine Hypothek ist akzessorisch und an das Darlehen gekoppelt. Die Höhe der Hypothek orientiert sich an der Darlehenshöhe. Wenn Sie mit der Zeit durch Ihre Tilgung das Darlehen abtragen, so sinkt auch der Wert der eingetragenen Hypothek. Sobald die Forderung beglichen ist, erlischt auch die Hypothek. Bei einer Neufinanzierung oder Erhöhung der Verbindlichkeiten muss die Hypothek neu eingetragen werden, ein Wiederverwenden (Revalutieren) wie bei einer Grundschuld ist nicht möglich.
I
IMMISSIONEN
Schadstoffe, die bspw. ausgehend von Produktionsanlagen, Tieren, Betrieben oder sonstigen Quellen an die Umwelt abgegeben werden und auf ein (zu schützendes) Gebäude oder Grundstück einwirken, werden als Immissionen bezeichnet. Die Grenzwerte innerhalb und außerhalb eines Gebäudes sowie Einwirkungen auf ein Grundstück sind gesetzlich fixiert.
IMMOBILIENFONDS
In Immobilienfonds werden unterschiedliche Immobilien gebündelt, meistens große Wohnanlagen oder ganze Gewerbezentren. Die Investition in eine Vielzahl von Objekten dient dem Streuen des Risikos (Diversifikation) für Investoren. Immobilienfonds werden als offene Fonds einem großen Personenkreis inkl. Privatpersonen in kleineren Tranchen angeboten oder als geschlossene Fonds in größeren Mindesteinlagetranchen einem begrenzten Publikum aus erfahrenen, meist gewerblichen Anlegern oder institutionellen Investoren angeboten. Geschlossene Fonds werden in der Regel als unternehmerische Beteiligungen angesehen.
INDEXMIETE
Eine Indexmiete (auch indexierte Miete oder Staffelmiete) ist ein variabler Mietzins, der sich in einer vorher im Mietvertrag definierten Situation (in der Regel auf Basis der Veränderung der Inflation oder ortsüblichen Miete) unverzüglich ändern kann. Für Wohnraummietverhältnisse ist die Indexmiete geregelt in § 557b BGB.
INKLUSIVMIETE
Wird auch Brutto- oder Warmmiete genannt. Ist dieses vereinbart sind in der vereinbarten Summe alle weiteren Kosten wie Neben- und Betriebskosten enthalten. Der Vermieter darf hierbei keine Nachzahlungen aufgrund einer Neben- und Betriebskostenabrechnung fordern.
INSTANDHALTUNG
Um einen Wertverlust einer Immobilie zu vermeiden bzw. zu verringern und auch um seinen Verkehrssicherungspflichten als Eigentümer nachzukommen, sollten Gebäude vor Schäden geschützt und Schäden beseitigt werden, technische Anlagen modernisiert und die Bausubstanz erneuert werden. Diese Instandhaltung liegt im Normalfall in der Verantwortung des Eigentümers.
J
JAHRESABRECHNUNG
In einer Jahresabrechnung werden alle Einnahmen und Ausgaben, betreffend eine Immobilie / Eigentümergemeinschaft, eines Wirtschaftsjahres kontiert. Mieter haben Anspruch auf eine korrekte und ausführliche Jahresabrechnung inkl. der Nachweise, um die Nebenkosten nachprüfen zu können.
JAHRESNUTZUNGSGRAD
Gemessen über ein volles Jahr und dividiert durch die im Brennstoff enthaltene Energiemenge, ergibt sich der Jahresnutzungsgrad einer Energieproduktionsanlage (bspw. Heizungsanlage). Dieser kann bei guten Anlagen 90 % betragen, d. h. 10 % der im Brennstoff enthaltenen Energie kann nicht genutzt werden.
JAHRESROHERTRAG
Der Jahresrohertrag wird bei vermieteten Immobilien errechnet, um die jährlichen Einnahmen zu ermitteln. Er entspricht hierbei der Nettokaltmiete, diese setzt sich aus den Jahresmieteinnahmen inklusive der Mietnebenkosten zusammen. Bei einem Mehrfamilienhaus werden die Jahresmieteinnahmen inklusive der Nebenkosten aller Einheiten zur Nettokaltmiete summiert. Der Jahresrohertrag ist wichtiger Indikator und Berechnungsgrundlage für die wirtschaftliche Tragfähigkeit einer Immobilie bzw. der Wirtschaftlichkeit eines Immobilieninvestments.
JAHRESZINS effektiv
Mit dem effektiven Jahreszins werden die Kosten eines Darlehens pro Jahr in Relation zur Kreditsumme bezeichnet. Beim nominalen Jahreszins werden nur die Zinsen auf den Kreditbetrag, beim effektiven Jahreszins auch die zusätzlichen Kosten, wie Risikoversicherung, Grundschuldeintragung etc. berücksichtigt.
K
KALTDACH
Bei einem Kaltdach handelt es sich um eine zweischalige, belüftete Dachkonstruktion, bei der die Luft frei zwischen der Dämmebene und der eigentlichen Bedachung/Dachhaut (bspw. Dachpfannen) zirkulieren kann. Die Belüftung beugt der Bildung von Feuchtigkeit (Durchfeuchtung der Dämmung) und somit Schimmel vor und bietet einen zusätzlichen Hitzeschutz im Sommer.
KATASTER
In einem Kataster sind alle Grundstücke eines fest umgrenzten Gebietes mit Informationen zu ihrer Größe, Nutzungsart und ggf. Bodenqualität sowie der Eigentümerangaben aufgeführt.
KATASTERPLAN
Der Katasterplan, auch Liegenschaftskarte oder Flurkarte genannt, ist ein Auszug eines Katasters und eine maßstabsgetreue Darstellung der einzelnen Flurstücke.
KAUTION
Eine Kaution wird gestellt, um den Anbieter einer Leistung vor Kosten durch einen Zahlungsausfall des Käufers/Mieters oder einen Wertverlust zu schützen. Sie ist bei einem Mietverhältnis die Regel und kann vom Vermieter beansprucht und verwendet werden, falls ein Mieter seine vertraglichen Pflichten nicht erfüllt oder auch um nach Auszug bestehende Forderungen auszugleichen.
KLINKER
Klinker sind Ziegelsteine, die unter hoher Hitze hart gebrannt wurden. Sie bieten aufgrund ihrer Härte eine gute Resistenz gegen Witterungseinflüsse, besitzen jedoch eine schlechte Wärmedämmung. Im Hochbau werden Klinker in der norddeutschen Region als hochwertige Fassadenverkleidung im zweischaligen Wandaufbau verwendet.
KOMMUNALABGABEN
Kommunalabgaben sind die von Unternehmen und Privatpersonen an eine Kommune zu zahlenden Beiträgen. Bspw. für Entwässerung, Baulanderschließung, Grundsteuer.
KOSTENVORANSCHLAG
Ein Kostenvoranschlag gleicht einem Angebot und listet angefragte Leistungen mit den voraussichtlich zu erwartenden Preisen auf. Unternehmen erstellen diesen in der Regel auf Anfrage kostenfrei für die Kalkulation und spätere Realisierung eines Bauvorhabens.
KREDIT
Bei der Aufnahme eines Kredits verpflichtet sich der Kreditnehmer eine bestimmte, ihm zur Verfügung gestellte Summe, mit Zinsen, innerhalb eines vereinbarten Zeitraums und in vorher definierten Raten (meistens Monatsraten bestehend aus Zins- und Tilgungsanteil) zurückzuzahlen. Bei einem Festkredit (endfälliger Kredit) wird der gesamte Betrag zu einem bestimmten Stichtag fällig, es sind lediglich die Zinsen regelmäßig zu zahlen.
K-WERT
Seit Angleichung der Normen in Europa wird der “k-Wert” nicht mehr verwendet. Heute wird stattdessen der U-Wert (Wärmedurchgangs-Koeffizient) einheitlich verwendet. Dieser Wert stellt das Maß für den Wärmeverlust eines Gebäudes oder Gebäudeteils dar: Je kleiner der U-Wert (in W/m2K), umso höher die Wärmedämmung und desto geringer die zu erwartenden Heizkosten.
L
LANDESBAUORDNUNG
Die Landesbauordnung enthält wichtige einzuhaltende Richtlinien für die Planung und Durchführung der Bauvorhaben im Geltungsbereich dieser Bauordnung, darunter zum Beispiel Fluchtwege, Statik oder Emissionsvorschriften. Sie dient auch als Grundlage für die Raumordnungen/Regionalplanungen der Kommunen und als Teil derer als Richtlinie zur Aufstellung von Flächennutzungsplänen sowie Bebauungsplänen und der Baugenehmigungsverfahren innerhalb des Geltungsbereiches der entsprechenden Landesbauordnung.
LANDSCHAFTSSCHUTZGEBIETE
In einem Landschaftsschutzgebiet wird ein wichtiger zu schützender Naturraum und damit die Flora und Fauna vor Zerstörung oder übermäßiger Belastung/Beanspruchung bewahrt. Bauvorhaben innerhalb dieser Gebiete unterliegen strengen Auflagen oder sind gar gänzlich untersagt.
LEISTUNGSVERZEICHNIS
Ein Leistungsverzeichnis schlüsselt die angebotene Leistung für ein Projekt/Vorhaben detailliert in unterschiedliche, meist in Kategorien gegliederte, Einzelpositionen auf. Auf dieser Grundlage, sofern es einheitlich erstellt wurde, können Bauherren komfortabel die verschiedenen Maßnahmen und Arbeiten vergleichen.
LIEGENSCHAFTSAMT
Das Liegenschaftsamt wird auch Katasteramt genannt. Es verwaltet die Kataster für die ihnen zugeordnete Region und erstellt die entsprechenden Karten. Es verwaltet ferner die Grundstücksteilungen und Verschmelzungen sowie Fortführungen bei Änderungen der Flurstücke.
LÖSCHUNGSBEWILLIGUNG
Eine Löschungsbewilligung wird von einem Notar beglaubigt und erlaubt das Entfernen von Rechten und Belastungen, die im Grundbuch verzeichnet sind. Der jeweilige Gläubiger / Inhaber des grundbuchlichen Rechtes muss der Löschung zustimmen, sie bewilligen.
M
MAKLER
Ein Makler im Immobilienwesen ist ein professioneller Vermittler zwischen Käufer und Verkäufer einer Immobilie. Für seine Tätigkeit berechnet er eine Gebühr (genannt Provision oder Courtage), die sich im Regelfall am Verkaufswert des Objektes orientiert und einen vorher vereinbarten Prozentsatz des Kaufpreises beträgt.
MARKTWERT
Der Marktwert ist ein Synonym für den Verkehrswert (Immobilien-ABC: Verkehrswert)
MASSIVBAU
Bei einem Massivbau wird die Statik (Standfestigkeit) direkt durch Baustoffe wie Beton oder Ziegel statt durch Träger oder Holzständer gewährleistet. Die klassische Bauweise, Stein auf Stein, ist eine Massivbauweise, sie ist die in Deutschland gängigste Bauweise. Daneben gibt es beispielsweise die Holzrahmenbauweise als klassisches Fertigteilhaus.
MEHRFAMILIENHAUS
Ein Mehrfamilienhaus ist ein Gebäude, in dem mehrere Parteien (Mieter und/oder Eigentümer) in getrennten Wohnungen leben.
MODERNISIERUNG
Bei einer Modernisierung bleibt der ursprüngliche Gebäudekern im Wesentlichen erhalten, während Teile des Gebäudes oder der Technik erneuert und auf den aktuellen Stand der Technik gebracht sowie an die Energieeinsparverordnung angepasst werden.
MUSTERBAUORDNUNG MBO
Die Musterbauordnung (MBO) wird von der Bauministerkonferenz erstellt und veröffentlicht, um die einzelnen Landesbauordnungen in vielen Punkten weitestgehend zu vereinheitlichen. Hierauf aufbauend erstellen die Bundesländer und Stadtstaaten ihre Landesbauordnungen.
MUSTERHAUS
Ein Musterhaus dient der Besichtigung eines Projektes vor Auftragserteilung. Interessenten können sich dadurch einen Eindruck von der Qualität und der Ausstattung verschaffen sowie viele Anreize und Ideen für die spätere Erstellung holen.
MÄNGELHAFTUNG
Ergeben sich nach Abnahme einer Bauleistung Mängel, ist der ausführende Bauhandwerker/Unternehmer über eine Mängelhaftung zur Beseitigung dieser verpflichtet. Es gibt eine gesetzliche Gewährleistung nach BGB, diese beträgt in der Regel 5 Jahre für Bauwerke. Wurde nach VOB gebaut, beträgt diese nur 4 Jahre. Einzelvertragliche Regelungen sind möglich, dürfen bei natürlichen Personen / Verbrauchern die gesetzlichen Fristen jedoch nicht unterschreiten. Bei technischen Anlagen, beweglichen Sachen oder Außenanlagen gelten kürzere Fristen.
N
NACHFINANZIERUNG
Überschreiten die Baukosten den ursprünglich geplanten und von der Bank finanzierten Kostenrahmen, müssen diese Kosten über eine Nachfinanzierung gedeckt werden. Bei Aufnahme eines Darlehens zur Nachfinanzierung sind die Zinsen in der Regel etwas höher.
NEBENKOSTEN (Miete)
Die Mietnebenkosten umfassen alle zusätzlichen Aufwendungen außerhalb der Kaltmiete. Darunter fallen die Betriebs- und Verbrauchskosten wie beispielsweise für Heizung, Wasserversorgung und Müllbeseitigung.
NENNBETRAG / NOMINALWERT
Der Nennbetrag oder Nominalwert des Kredites muss im Kreditvertrag aufgeführt werden, dabei ist die kreditgebende Bank verpflichtet den Nennbetrag des Kredites in seinen einzelnen Bestandteilen transparent aufzuführen. Vor Abschluss eines Kreditvertrages sollten nicht nur die Zinsen verglichen werden, sondern auch der Nennbetrag des Kredites, da Banken Bearbeitungsgebühren sehr unterschiedlich berechnen und ausweisen. Bei einer Baufinanzierung für Verbraucher sind seit einigen Jahren keine Bearbeitungsgebühr und Disagio mehr üblich, bei gewerblichen Darlehen können diese sehr wohl noch vereinbart werden.
NIEDRIGENERGIEHAUS
Als Niedrigenergiehaus oder auch als Effizienzhaus wird ein Gebäude bezeichnet das einen Energiestandard für Neubauten, aber auch sanierte Altbauten, erreicht, welcher ein bestimmtes gefordertes energietechnische Anforderungsniveaus unterschreitet.
NIESSBRAUCH
Das Recht auf Nießbrauch bietet dem Inhaber/Berechtigten die Möglichkeit, eine Immobilie als wirtschaftlicher Eigentümer zu nutzen oder die Früchte aus der Immobilie zu ziehen, beispielsweise die Miete zu kassieren.
NOTAR
Der Notar ist eine behördlicherseits berufene Instanz, die rechtsverbindliche Verträge, Rechtsgeschäfte Tatsachen und Beweise beurkunden und beglaubigen darf. Ein Notar ist eine besondere Vertrauensperson der höchsten Anforderungen an die Integrität genügen muss.
NUTZFLÄCHE
Die Nutzfläche bezeichnet die real nutzbare Fläche eines Gebäudes über alle Etagen, gleich welche Art der Nutzung möglich ist.
O
OBERGESCHOSS
Alle Stockwerke/Etagen oberhalb des Erdgeschosses und mit Ausnahme des Dachraumes/Dachgeschosses gelten als Obergeschoss(e).
P
PASSIVHAUS
Unter einem Passivhaus wird ein Gebäude verstanden, das aufgrund seiner hohen Wärmedämmung und des geringen Energiebedarfs durch das Funktionsprinzip, mittels eines technischen Lüftungssystems und Wärmetauschers, Lüftungswärmeverluste signifikant zu reduzieren. In der Regel ist keine klassische, wassergeführte Gebäudeheizung erforderlich, eine Fensteröffnung nicht gewünscht oder gar nicht möglich.
PAUSCHALVERTRAG
In einem Pauschalvertrag, auch als Festpreisvertrag bekannt, werden alle abgesprochenen Leistungen zu einem festgelegten Festpreis erbracht.
PLUSENERGIEHAUS
Ein Plusenergiehaus, auch Nullemissionshaus, EffizienzhausPlus oder AktivPlushaus genannt, produziert mehr Energie als durch das Bewohnen verbraucht wird. Die positive Energiebilanz entsteht durch optimale Dämmung, energieeffiziente Heiztechnik aus regenerativen Quellen und eine Photovoltaikanlage, neuerdings mit Speicher. Wer sich für ein Plusenergiehaus entscheidet, erhält ein eigenes „Hauskraftwerk“. Die überschüssige Energie wird in das öffentliche Stromnetz eingespeist. Im Gegensatz zu KfW-Effizienzhäusern, die so wenig Energie wie möglich verbrauchen sollen, erzeugt ein Plusenergiehaus aufgrund der technischen Ausführung sogar ein Plus an Energie.
Q
QUALITÄTSSICHERUNG
Eine baubegleitende Qualitätssicherung gewährleistet, dass die Einhaltung festgelegter Qualitätsanforderungen gewährleistet werden und Mängel in der Konsequenz erst gar nicht auftreten.
R
RATE
Eine Rate ist eine regelmäßige Zahlung, die bspw. der Rückzahlung eines Kredites oder sonstiger Verbindlichkeiten dient.
REIHENHAUS
Kennzeichen eines Reihenhauses ist, dass mindestens drei gleichartig oder ähnlich konstruierte Häuser durch ihre seitlichen Wände miteinander verbunden und nebeneinander angeordnet sind.
RESTSCHULD
Eine Restschuld ist die Summe, die bei Ablauf einer Zinsbindung noch als Rückzahlungsbetrag (nicht getilgter Kreditbetrag) offensteht. Ebenso kann bei Ratenkrediten eine Schlussrate vereinbart werden, dieses ist auch eine noch zu begleichende Restschuld.
ROHBAU
Als Rohbau wird der Bauabschnitt bezeichnet, in dem die Grundmauern und die Dachkonstruktion eines Gebäudes bereits fertiggestellt wurden.
RÜTTELBETON
Rüttelbeton muss durch mechanische Bewegungen verdichtet werden, erst durch das Rütteln wird die Festigkeit gewährleistet.
RWA
„Rauch- und Wärmeabzugsanlage“ abgekürzt RWA. Sie dienen dazu, im Brandfall Gebäudeteile wie bspw. Fluchtwege, Räume mit Personal oder hitzeempfindlichem Lagergut in Gebäuden von extremer Hitze und Rauch freizuhalten.
S
SACHVERSTÄNDIGER
Ein Sachverständiger (SV) ist wie ein Gutachter eine Person mit besonderer Expertise auf seinem Gebiet. Der SV hat neutral über einen bestimmten Sachverhalt zu berichten und ihn zu dokumentieren. Er wird für Preisverhandlungen, Gerichtsentscheidungen oder Vertragsgestaltungen sowie bei Schadenbeurteilungen hinzugezogen.
SACHWERT
Die Sachwertmethode/ das Sachwertverfahren ist die gängigste Bewertungsart bei wohnwirtschaftlichen Immobilien. Der Sachwert ist der aktuelle Wert von Immobilien, in denen das Grundstück (Bodenwert), das Gebäude und zusätzliche Gegenstände wie fest verbautes Inventar einfließen. Altersbedingte oder durch technische Innovation sowie Abnutzung bedingte Abschläge werden entsprechend berücksichtigt.
SANIERUNG
Unter Sanierung wird die Erneuerung oder der zusätzliche Einbau/Anbau von Gebäudeteilen oder die Installation neuer, zeitgemäßer Komponenten wie bspw. Heizung, Bäder, Dach oder Wärmedämmung verstanden. Die Sanierung unterscheidet sich von der Modernisierung und Renovierung in dem Ausmaß der Maßnahmen, die Sanierung ist die aufwändigste Form.
SOLLZINS
Ist der zu zahlende Zinssatz, welcher auf die Darlehensschuld gerechnet wird. Der Zins den man tatsächlich auch zahlt.
SONDERNUTZUNGSRECHT
Sondernutzungsrechte werden bei der Begründung von Wohn- und Teileigentum gebildet. Dem berechtigten Miteigentümer wird hierbei ein Recht zur ausschließlichen Nutzung bestimmter, fest definierter Grundstücksflächen, bspw. Terrasse, KFZ-Stellplatz oder Gartenbereiche zugeordnet. Meistens erfolgt dieses mit dem Zusatz, dass das Recht unter Ausschluss der Nutzung der anderen Miteigentümer gewährt wird.
SONDERTILGUNG
Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche (Sonder-)Zahlung, mit der eine Kreditsumme oder ein Teil dieser „vorzeitig“ getilgt wird. Dadurch verkürzt sich die Laufzeit des Darlehens und in der Folge auch die Zinsbelastung. Es gibt freiwillige Sonderzahlungen, die Sondertilgungsoption und auch bereits bei Vertragsschluss im Darlehensvertrag festgesetzte, verpflichtende Sonderzahlungen, bspw. wenn ein Geldfluss bei Vertragsabschluss bereits feststeht, aber erst in der Zukunft eingeht und für die Kreditrückzahlung bestimmt sein soll.
STAFFELMIETE
Siehe Indexmiete
STATIK
Der Statiker, auch Tragwerksplaner genannt ist ein speziell ausgebildeter Fachmann, meistens ist er Diplom-Ingenieur oder mit gleichwertigem Studienabschluss. Der Statiker berechnet die Tragfähigkeit und Stabilität von Gebäuden unter Berücksichtigung verschiedener Bedingungen, bspw. Baumaterialien, Bodenverhältnisse oder regionale Klimabesonderheiten.
SCHLÜSSELFERTIG
Ist ein Ausdruck, wenn ein Bauunternehmer/Bauträger ein Objekt veräußert und sämtliche wesentliche Arbeiten erledigt. Der Begriff ist rechtlich nicht normiert, darum gibt es durchaus unterschiedliche Auslegungen. Es kann sein, dass einzelne Arbeitsschritte wie Malerarbeiten, Bodenbeläge oder die Gartenanlage nicht enthalten sind. Hier ist ein Blick in die Bau- und Leistungsbeschreibung unerlässlich. Mithin ist bei einer schlüsselfertigen Übergabe bestimmt, dass sämtliche vertraglich festgelegten Leistungen zum Zeitpunkt der Übergabe erfüllt sein müssen. Oft wird der Begriff bezugsfertig synonym verwendet, wobei bezugsfertig ein rechtlich und inhaltlich definierter und normierter Begriff ist.
SCHUFA
Die „Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung“, abgekürzt Schufa, ist eine privatwirtschaftliche Institution, die Informationen über die Kreditwürdigkeit von Personen zur Verfügung stellt. Es werden Informationen zum Zahlungsverhalten von Privatpersonen gesammelt, ausgewertet und mit Bonitätsnoten versehen. Bei Anfragen durch die angeschlossenen Partnerunternehmen werden diesen die Informationen, insbesondere der Score werte, bereitgestellt, um im Rahmen der Vertrags- und Kreditgewährung eine Beurteilung des Kunden vornehmen zu können. Mitglieder sind unter anderem Handelshäuser/Versandhäuser, Telekommunikationsunternehmen sowie Banken, Sparkassen, Bausparkassen und Versicherer.
T
TEILBAUGENEHMIGUNG
Mittels einer Teilbaugenehmigung können aufwändige Projekte (bspw. Gewerbebauten oder mehrere Gebäude auf einem Grundstücksareal) in einzelnen Abschnitten genehmigt werden. Somit können bspw. vor endgültiger Genehmigung, weil ggf. noch auf Gutachten oder andere Dinge gewartet werden muss, bereits mit in der Teilbaugenehmigung genehmigten Bauarbeiten begonnen werden.
TILGUNG
Die Abzahlung in regelmäßigen Raten oder eine vorzeitige Rückzahlung sowie auch teilweise Sondertilgung eines Kredites wird als Tilgung bezeichnet.
TRAGENDE WÄNDE
Als tragende Wände werden die Wandbauteile bezeichnet, die das Gewicht der über diesen Wänden befindlichen Gebäudeteile aufnehmen und nach unten über das Fundament in den tragfähigen Boden ableiten.
TREUHANDKONTO
Ein Treuhandkonto ist eine besondere Form des Giro- oder Sparkontos. Das auf diesen Konten befindliche Vermögen gehört nicht dem Kontoinhaber, sondern einem Drittem, dem sogenannten wirtschaftlich Berechtigten. Somit wird das Konto für fremde Rechnung geführt. Anwendung findet es bspw. für die Verwahrung von Kautionen.
U
UMBAU
Durch einen Umbau wird die Gestaltung eines Gebäudes wesentlich verändert. Dieses kann sowohl im Inneren (Änderung des Grundrisses) oder auch nach außen erfolgen, bspw. ein Anbau. In der Regel ist für einen Umbau auch eine Baugenehmigung erforderlich.
UMNUTZUNG/NUTZUNGSÄNDERUNG
Bei einer Umnutzung ändert der Eigentümer die Nutzungsart eines Gebäudes oder Grundstücks. Dafür ist immer eine Genehmigung der Baubehörde und oftmals eine neue Statik erforderlich. Die Genehmigung kann mit Auflagen verbunden oder die Umnutzung verweigert werden.
UNBEDENKLICHKEITSBESCHEINIGUNG
Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist eine Erklärung des Finanzamtes, dass eine Person oder ein Unternehmen seine steuerlichen Verpflichtungen stets erfüllt hat. Der Rechtsvorgang, für welchen diese Bescheinigung benötigt wird, ist also steuerlich unbedenklich.
U-WERT
Der U-Wert (Wärmedurchgangs-Koeffizient) stellt das Maß für den Wärmeverlust eines Gebäudes oder Gebäudeteils dar: Je kleiner der U-Wert (in W/m2K), umso höher/besser die Wärmedämmung und desto geringer die zu erwartenden Heizkosten.
V
VERHALTENSKODEX
Verhaltenskodex des Finanzierungsgewerbes
Aus Gründen des Verbraucherschutzes hat die EU-Kommission den europäischen Verhaltenskodex über vorvertragliche Informationen für wohnwirtschaftliche Darlehen und Bausparverträge konzipiert und den Mitgliedsstaaten übermittelt. Die Mehrzahl der Institute (Kreditinstitute, Versicherungen, Bausparkassen) haben diesen Verhaltenskodex akzeptiert und zum Beratungsstandard erhoben. Seit Ende 2002 stellen alle Institutsgruppen ihren Kunden „Allgemeine Informationen“ zu wohnwirtschaftlichen Hypothekarkrediten bereit und händigen vor einem Vertragsabschluss neben einer Broschüre das ESIS-Merkblatt (Europäisches standardisiertes Merkblatt) aus. Inhalt ist eine genaue Erklärung der Zusammenhänge, der Kosten und der relevanten Finanzierungsdetails für das konkrete dem Kunden unterbreitete Finanzierungsangebot.
| Eingesetzte Broschüre: | Institutsgruppe: | Infos dazu: |
| Immobilienfinanzierung transparent gemacht | Banken | www.bdb.de |
| Immobilienfinanzierung transparent gemacht | Hypothekenbanken | www.hypverband.de |
| Immobilienfinanzierung – eine Kundeninformation | Volks-/Raiffeisenbank | www.vrnet.de |
| Sparkassen | www.dsgv.de | |
| Öffentliche Banken | www.voeb.de | |
| Kundeninformationen der Versicherungswirtschaft | Versicherungen | www.gdv.de |
| Beratungsinitiative der privaten Bausparkassen | Bausparkassen | www.Bausparkassen.de |
VERKEHRSWERT
Der Verkehrswert einer Immobilie entspricht dem aktuellen Marktwert, also dem Preis, den dieses Objekt auf dem freien Markt und unter normalen Umständen, wahrscheinlich erzielen würde. Die Wertermittlung erfolgt in der Regel durch unabhängige Sachverständige.
VOB
VOB = Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen. Die VOB ist kein Gesetz oder Verordnung, sollen diese Inhalte gelten, muss die VOB ausdrücklich zwischen den Vertragsparteien vereinbart werden. Auch wenn die VOB Vertragsgrundlage sein soll, sollte eine fünfjährige Gewährleistung für Mängel nach dem BGB vereinbart werden. Die Gewährleistungsfrist der VOB beträgt nämlich nur 4 Jahre bei Baulichkeiten, ansonsten zwei Jahre.
VORFÄLLIGKEITSENTSCHÄDIGUNG
Auch Vorfälligkeitszins oder Vorfälligkeitsentgelt genannt. Kündigt ein Kreditnehmer sein Darlehen vorzeitig, aus einem ihm gesetzlich zustehenden Kündigungsgrund, während der Zinsbindung, so ist er der Bank zur Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung verpflichtet, um den entgangenen Zinsertrag auszugleichen. Die Berechnung erfolgt anhand eines von zweien gesetzlich normierten Berechnungsverfahren.
VORKAUFSRECHT
Ein Berechtigter eines Vorkaufsrechts besitzt das Privileg, ein Objekt vor einem Dritten erwerben zu dürfen. In der Praxis tritt er aufgrund seines Vorkaufsrechts in einen zwischen dem Verkäufer und einem Dritten als Käufer geschlossenen Kaufvertrag ein. Wenn Verkäufer und Käufer einen notariellen Kaufvertrag geschlossen haben, schreibt der Notar alle im Grundbuch eingetragene Gläubiger an, mit der Bitte, eine Löschungsbewilligung zu erteilen oder Verzicht zu erklären. Bei einem Vorkaufsrecht fragt der Notar den Vorkaufsberechtigten, ob er von seinem Recht Gebrauch machen möchte oder nicht. Meldet er sich nicht innerhalb von 2 Monaten, so erlischt sein Vorkaufsrecht. Möchte er von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen, so tritt er anstelle des Dritten als Käufer in den geschlossenen Vertrag ein, zu identischen Bedingungen.
Die Kommune, in der die Immobilie belegen ist, hat ein gesetzliches Vorkaufsrecht für öffentliche Belange. Dieses ist Kraft Gesetz geregelt und nicht in Grundbüchern eingetragen. Es gilt nicht Wohneigentum nach §8 WEG.
W
WARMMIETE
In der Warmmiete wird die Grundmiete/Kaltmiete und sämtliche Verbrauchs- und Betriebskosten zusammengefasst.
WEGERECHT
Wegerecht bezeichnet das Recht, einen Weg/eine Straße oder Zugang über ein fremdes Grundstück zu nutzen. Es ist immer dann erforderlich, wenn ein Grundstück keinen Zugang oder Anbindung zu einer öffentlichen Straße hat.
WERTERMITTLUNG
Die Wertermittlung eines Objektes erfolgt nach speziellen Verfahren, je nachdem wie der Auftrag lautet. In der Regel wird diese von einem unabhängigen Gutachter/Sachverständigen erstellt. Es gibt bspw. die Markt- oder Verkehrswertermittlung für einen freien Verkaufsvorgang, die Beleihungswertermittlung für die Kreditsicherheit, ein Gutachten für eine öffentliche Zwangsversteigerung oder auch Wertermittlungen für steuerliche Angelegenheiten oder Vermögensübertragungen, Erbangelegenheiten etc.
WIEDERKAUFSRECHT
Ist in einem Kaufvertrag ein Wiederkaufsrecht vereinbart, kann ein Verkäufer die Immobilie bei Eintritt bestimmter Bedingungen oder Ablauf vereinbarter Fristen zu vorab festgelegten Konditionen wieder zurückkaufen. Dieses erfolgt bspw. beim Verkauf neu erschlossenen Baulands. Falls ein Käufer nicht innerhalb einer vertraglich oder im Bebauungsplan vorgesehenen Frist eine Bebauung vornimmt.
WOHNFLÄCHE
Zur Wohnfläche zählen alle Wohnräume, anteilig auch Terrassen und Balkone, jedoch keine Nebenräume. Somit sind zum Beispiel Keller, Abstellkammern und Garagen nicht zu berücksichtigen, diese bilden die Nutzfläche.
WÄRMEBEDARFSAUSWEIS
Der Wärmebedarfsausweis ist neben dem Verbrauchsausweis eine der beiden Formen der Energieausweise gemäß Energieeinsparverordnung (EnEV) für Gebäude. Hieraus lesen sich Details zur energetischen Wärmeverteilung und -abgabe eines Gebäudes sowie zu empfohlenen Modernisierungen zu Energieeinsparmaßnahmen und der errechneten Energieeffizienzklasse.
WÄRMEDÄMMUNG
Die Wärmedämmung ist entscheidend für den Energieverbrauch eines Gebäudes. Bei Neubauten ist diese entweder eine Luftschichtdämmung im zweischaligen Mauerwerk, eine Aufdämmung bei bspw. Putzfassade, einer Innendämmung im Sanierungsbau oder einer Kerndämmung in der Luftschicht als bspw. Einblasdämmung bei Sanierungen. Dämmungen im Erdbereich, unter der Bodenplatte, im Dach etc. sind auch Wärmedämmungen.
Z
ZEITMIETVERTRAG
Wird ein Mietvertrag zeitlich befristet geschlossen, so liegt ein Zeitmietvertrag vor. Bei Gewerbemietverhältnissen kommt dieses häufig vor, in der Regel verbunden mit Verlängerungsoption für den Mieter/Pächter. Der Regelfall bei Wohnraummietverhältnissen ist jedoch ein unbefristeter Mietvertrag.
ZESSION
Zession = Abtretung
Eine Forderung kann von dem Gläubiger durch Vertrag des Schuldners mit einem anderen (Dritter) auf diesen übertragen werden (Abtretung). Mit dem Abschluss des Vertrages tritt der neue Gläubiger (Dritter) an die Stelle des bisherigen Gläubigers. Quelle: § 398 BGB, Abtretung Terminologie: „Zession“ = Abtretung, Übertragung, Überlassung „Zedent“ = Abtretender, Inhaber der Forderung „Zessionar“ = Abtretungsempfänger, neuer Inhaber der Forderung (Dritter)
„Drittschuldner“ = Person, gegen die sich die Forderung richtet
ZINS
Als Zins wird das Entgelt bezeichnet, welches ein Kreditnehmer zusätzlich zu dem Darlehensbetrag zu entrichten hat.
ZINSBINDUNG
Zinsbindung ist der Zeitraum für den der im Kreditvertrag vereinbarte Zinssatz gültig (festgeschrieben) ist.
Zinsentwicklung
Gerade in der aktuellen Zinsphase haben viele bereits vergessen wie teuer eine Finanzierung sein kann. Hat man vor 10-15 Jahren noch 4,5 -6 % Zinsen zahlen müssen, ist es heute oftmals deutlich unter 1 %. Darum ist es aus finanzieller Sicht aktuell immer ein Risiko die Monatsbelastung bis ans Limit zu bringen. Denn endet die Zinsbindung, muss zu den dann gültigen Marktzinsen eine neue Zinsvereinbarung geschlossen werden für die Restschuld. Im Normalfall sind nach 10 Jahren nur geringe Teile getilgt, was zur Folge hat, dass wenn die Zinsen um einen Prozentpunkt oder gar noch mehr erhöhen, sich die Monatsrate auch schnell um mehrere hundert Euro erhöhen kann. Dieses bedenken viele nicht beim Anschluss der Finanzierung. Darum empfehlen wir bei einer normalen Familie das aktuell sehr günstige Zinsniveau zu nutzen, um die Zinsen über die gesamte Finanzierungslaufzeit festzuschreiben.
ZWANGSVERSTEIGERUNG
Ein Vollstreckungsverfahren als Zwangsmaßnahme.
Kommt es zu einem Ausfall von Zahlungen über einen längeren Zeitraum (Verzug), kann ein Kreditgeber ein Pfandobjekt/Beleihungsobjekt/Kreditsicherheit) gegen den Willen des Eigentümers über das zuständige Amtsgericht öffentlich versteigern lassen, um die Forderung und weitere angefallene Kosten zu befriedigen.
Die Anforderungen an ein Zwangsverfahren sind gesetzlich geregelt, ebenso die Bedingungen wann ein Ausfall und Verzug eingetreten sind sowie wann und unter welchen Voraussetzungen ein Verfahren eingeleitet werden kann.
