Geerbtes Haus verkaufen in Ostfriesland
Sie haben ein Haus oder eine Wohnung geerbt und denken über einen Verkauf nach? Vorher sind ein paar Dinge zu klären: Erbnachweis, Grundbuch, Einigung in der Erbengemeinschaft und die Steuern. Wir bewerten die Immobilie kostenlos bei Ihnen vor Ort – ein Gutachten ist das nicht. Brauchen Finanzamt oder Miterben einen belastbaren Wert, gibt es ein Verkehrswertgutachten auf gesonderten Auftrag.
Kostenlose MarktwertanalyseTelefon 04934 910 58 55
400.000 €
Freibetrag bei der Erbschaftsteuer je Kind
§ 16 ErbStG, Stand 2026
10 Jahre
Spekulationsfrist – sie läuft ab dem Kauf durch den Erblasser
§ 23 EStG
2 Jahre
nach dem Erbfall ist die Grundbuchberichtigung gebührenfrei
GNotKG
Steuern beim Verkauf einer geerbten Immobilie
Beim Erben und Verkaufen können zwei verschiedene Steuern anfallen. Die Erbschaftsteuer richtet sich nach dem Wert, den Sie erben, und nach dem Verwandtschaftsgrad; oberhalb der Freibeträge wird sie fällig, egal ob Sie verkaufen oder behalten. Ein selbst genutztes Familienheim ist unter Umständen steuerfrei, aber nur, wenn Sie es zehn Jahre selbst bewohnen – wer früher verkauft, verliert die Befreiung rückwirkend, außer es gibt zwingende Gründe. Die Einkommensteuer betrifft nur einen Gewinn beim Verkauf: Sie übernehmen den Anschaffungszeitpunkt des Erblassers. Hat er die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist der Verkauf in der Regel steuerfrei. Was in Ihrem Fall gilt, klärt Ihr Steuerberater.
| Erbe | Freibetrag | Steuerklasse |
|---|---|---|
| Ehegatte, eingetragener Lebenspartner | 500.000 € | I |
| Kind, Stiefkind | 400.000 € | I |
| Enkel | 200.000 € | I |
| Eltern, Großeltern (bei Erbfall) | 100.000 € | I |
| Geschwister, Nichten, Neffen | 20.000 € | II |
| Nicht verwandte Personen | 20.000 € | III |
Quelle: § 16 und § 15 Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG), Stand Oktober 2026. Steuerliche Fragen klärt Ihr Steuerberater.
Wie der Wert einer Immobilie ermittelt wird, lesen Sie unter Immobilienbewertung.
Erbengemeinschaft: Wer verkaufen darf
Erben mehrere Personen, gehört ihnen der Nachlass gemeinsam. Verkaufen können sie das Haus nur zusammen – alle Miterben müssen dem Verkauf zustimmen und den Kaufvertrag unterschreiben (§ 2040 BGB). Eine Alternative: Ein Erbe übernimmt das Haus und zahlt die anderen aus. Für beide Wege hilft ein Wert, den alle akzeptieren.
Einigt sich die Erbengemeinschaft nicht, kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen (§ 180 ZVG). Das kostet Zeit, und der Erlös ist offen. Deshalb lohnt es sich, vorher eine gemeinsame Lösung zu suchen – eine neutrale Marktwertanalyse ist dafür ein guter Ausgangspunkt.
So läuft der Verkauf eines geerbten Hauses
- Erbnachweis – Erbschein vom Nachlassgericht oder ein notarielles Testament samt Eröffnungsprotokoll.
- Grundbuch berichtigen – die Erben werden als Eigentümer eingetragen; innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ohne Gerichtsgebühr.
- Bestandsaufnahme und Bewertung – Unterlagen sind oft unvollständig; Bauakte, Flurkarte und Energieausweis besorgen wir mit Ihrer Vollmacht.
- Haus vorbereiten – räumen, Verträge prüfen, Wohngebäudeversicherung weiterlaufen lassen.
- Verkauf – Vermarktung, geprüfte Käufer, Notartermin mit allen Miterben oder deren Bevollmächtigten.
Den allgemeinen Ablauf beschreibt Immobilie verkaufen.
Bis zum Verkauf: das leere Haus absichern
Steht das Haus leer, sollten Sie die Wohngebäudeversicherung darüber informieren – längerer Leerstand kann als Gefahrerhöhung gelten, die dem Versicherer anzuzeigen ist. Im Winter gehört die Heizung auf Frostschutz, Wasserleitungen sollten nicht einfrieren. Schauen Sie regelmäßig nach dem Rechten oder lassen Sie jemanden nachsehen. Grundsteuer, Versicherung und Nebenkosten laufen bis zum Verkauf weiter und werden in einer Erbengemeinschaft nach den Erbquoten getragen.
Behalten, vermieten oder verkaufen?
Nicht jedes geerbte Haus muss verkauft werden. Vermieten kann sich lohnen, bedeutet aber Verwaltung und Instandhaltung; selbst einziehen kann bei der Erbschaftsteuer helfen. Will ein Erbe das Haus übernehmen und die anderen auszahlen, ist die Finanzierung oft die entscheidende Frage – dazu beraten wir unter Baufinanzierung. Und wer verkaufen möchte, aber unsicher ist, ob mit oder ohne Makler: Privatverkauf oder Makler zeigt die Unterschiede.
Gibt es schon Käufer für das Haus?
Im Käuferfinder sehen Sie unverbindlich, wie viele unserer vorgemerkten Suchinteressenten zu der geerbten Immobilie passen.
Das sagen unsere Kunden
Wer Sie betreut
Timo Bengen ist Diplom-Bankbetriebswirt und DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (D1). Bei Erbschaften erstellt er auf Wunsch über die TB Immobilienbewertungs-GmbH ein Verkehrswertgutachten, wenn Finanzamt oder Miterben einen belastbaren Wert brauchen – auf gesonderten Auftrag. Für den Verkauf selbst genügt die kostenlose Marktwertanalyse. Mehr über Timo Bengen
Beratungstermin vereinbarenHäufige Fragen zum geerbten Haus
Muss ich ein geerbtes Haus sofort verkaufen?
Nein, eine Frist für den Verkauf gibt es nicht. Den Erwerb müssen Sie aber innerhalb von drei Monaten dem Finanzamt anzeigen (§ 30 ErbStG) – gehört eine Immobilie zum Erbe, auch dann, wenn ein Testament eröffnet wurde. Bis zum Verkauf laufen Kosten wie Grundsteuer und Versicherung weiter.
Kann ich verkaufen, bevor der Erbschein da ist?
Vorbereiten ja, verkaufen nein: Für den Kaufvertrag und die Eintragung des Käufers braucht der Notar den Erbnachweis. Liegt ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll vor, ersetzt es in der Regel den Erbschein. Bewertung, Unterlagen und Exposé können wir schon vorher angehen.
Was passiert mit Schulden, die auf dem Haus liegen?
Darlehen und Grundschulden gehen mit dem Erbe auf die Erben über. Beim Verkauf wird die Restschuld aus dem Kaufpreis abgelöst. Ist der Nachlass überschuldet, können Erben das Erbe innerhalb von sechs Wochen ausschlagen, nachdem sie davon erfahren haben (§ 1944 BGB) – das sollten Sie früh prüfen lassen.
Kann ein niedrigerer Verkaufspreis die Erbschaftsteuer senken?
Ja. Liegt der Wert, den das Finanzamt ansetzt, über dem tatsächlichen Marktwert, können Sie einen niedrigeren Wert nachweisen – durch ein Gutachten oder durch einen Kaufpreis, der in zeitlicher Nähe zum Erbfall im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt wurde (§ 198 BewG). Die Einzelheiten klärt Ihr Steuerberater.
Wer trägt bis zum Verkauf die Kosten in einer Erbengemeinschaft?
Grundsätzlich alle Miterben im Verhältnis ihrer Erbteile. Das gilt für laufende Kosten wie Grundsteuer und Versicherung ebenso wie für notwendige Reparaturen. Beim Verkauf werden ausgelegte Beträge häufig mit dem Erlös verrechnet.
Was ist mit Möbeln und Hausrat?
Hausrat ist bei Erben der Steuerklasse I bis 41.000 Euro steuerfrei (§ 13 ErbStG). Für den Verkauf sollte das Haus geräumt sein; Einbauküche oder andere Einrichtung, die der Käufer übernimmt, kann im Kaufvertrag mit einem eigenen Betrag stehen.
Geerbtes Haus bewerten lassen
Wir kommen zu Ihnen und zu allen Miterben, die dabei sein möchten. Die Marktwertanalyse ist kostenlos, das schriftliche Ergebnis haben Sie innerhalb einer Woche.
Weiter zum Thema Erbe und Verkauf
Immobilie verkaufenAblauf, Kosten und Preise in OstfrieslandMehr erfahren →
Ratgeber: Immobilie geerbtDie ersten Schritte nach dem ErbfallMehr erfahren →
Privatverkauf oder MaklerWas Sie selbst übernehmenMehr erfahren →
Immobilienpreise Ostfriesland 2026Bodenrichtwerte aller GemeindenMehr erfahren →
ImmobilienbewertungWie der Marktwert entstehtMehr erfahren →Datengrundlage
- Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz: §§ 13, 15, 16, 30 ErbStG; Bewertungsgesetz: § 198 BewG
- Einkommensteuergesetz: § 23 EStG (private Veräußerungsgeschäfte)
- Bürgerliches Gesetzbuch: §§ 1944, 2040 BGB; Zwangsversteigerungsgesetz: § 180 ZVG
- Gerichts- und Notarkostengesetz: gebührenfreie Eintragung der Erben binnen zwei Jahren
- Stand der Rechtslage: Oktober 2026; keine Steuer- oder Rechtsberatung
- Letzte Aktualisierung dieser Seite: Oktober 2026