Informationen für Käufer und Verkäufer
Als Makler fühlen wir uns zur Neutralität verpflichtet und wollen insbesondere zwei Dinge, zufriedene Käufer und gleichermaßen zufriedene Verkäufer. Für Käufer und Verkäufer haben wir wichtige Informationen zusammengestellt. Ein persönliches Gespräch mit individueller Beratung ist dennoch unverzichtbar. Sprechen Sie uns an!
Erwerbsformen der Immobilien
Auf welche Weise Sie Immobilieneigentum erwerben können.
Neubau einer Immobilie
Der Bau eines Eigenheims ist der Traum vieler Menschen, wenngleich der Kauf einer Gebrauchtimmobilie, gerade in der derzeit angespannten Marktsituation, oftmals die einzige Möglichkeit darstellt in seinem präferierten Umfeld eine Immobilie zu erstehen, ist dieser Wunsch absolut nachvollziehbar. Bei einem Neubau bestehen viele Möglichkeiten die eigenen Wünsche ohne Hindernisse umzusetzen, allerdings müssen auch viele unterschiedliche Gesichtspunkte berücksichtigt werden.
In einem ausführlichen Gespräch werden wir Ihnen die Wahl des richten Grundstückes, den Umgang mit dem Bauunternehmer/Architekten und die genaue Kostenermittlung gerne näher erläutern.
Wichtig ist, dass der Bau eines Hauses ein bereits vorhandenes Baugrundstück voraussetzt oder dass dem Hausbau der Kauf eines Grundstückes vorausgehen muss.
Bei der Umsetzung des Vorhabens müssen nicht nur im Rahmen der Baugenehmigung die öffentlich-rechtlichen Vorschriften beachtet werden, sondern der Bauherr sieht sich auch den teilweise sehr speziellen Regelungen im Werkvertragsrecht gegenüber.
Sie werden als Käufer deshalb auf die umfassende Beratung eines Architekten/Baubetreuers/Planers angewiesen sein und darauf vertrauen, dass die zu schließenden Bauverträge auch eingehalten werden. Als Grundsatz wird davon ausgegangen, dass das Baurecht erfolgsorientiert ist, d.h. es muss ein mangelfreies, vertragsgemäßes Bauwerk rechtzeitig hergestellt werden.
Auch die Baufinanzierung muss beim Bau eines Eigenheimes sowohl die Gestehungsphase mit allen Facetten als auch die spätere Besitzdauer abdecken und ist demzufolge ganz anders zu gestalten als beim Kauf einer fertigen Immobilie.
Dieses erklären wir Ihnen gerne in einem ausführlichen Finanzierungsgespräch.
Kauf einer Gebrauchtimmobilie
Beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie spielt der Zeitfaktor eine sehr wichtige Rolle. In einem angespannten Immobilienumfeld wollen Verkäufer schnelle Entscheidungen, ganz nach dem Motto „wer zuerst kommt der mahlt zuerst“. Banken haben oftmals aufgrund regulatorischer Anforderungen das Hindernis, dass sie nicht mehr pauschal einen Immobilienkauf zusagen dürfen/können oder dem Kunden sagen können, bis zur Summe XY bekommen Sie Geld. Die Finanzierungszusage hängt heute von ganz unterschiedlichen Faktoren ab.
Somit ist es wichtig sich bereits vor der konkreten Suche Gedanken über die Finanzierung zu machen, ggf. dem Berater vorab alle Unterlagen zu übergeben, damit er sich vorbereiten kann und anhand der dann noch nachgereichten Objektunterlagen des gewünschten Kaufobjektes schneller agieren kann. Vorbereitung ist wichtig, wenn der Faktor Zeit mitspielt. Auch hierzu beraten wir Sie sehr gerne.
Zusätzlich ist unbedingt die Vermietungslage der Kaufimmobilie zu klären, wenn das Objekt nicht leer und sofort verfügbar ist. Denn jedem muss klar sein, dass ein Kaufvertrag einen Mietvertrag nicht bricht. Das Mieterrecht wurde in den vergangenen Jahren sehr gestärkt zu Lasten der Eigentümer. „Dann kündige ich dem Mieter eben wegen Eigenbedarf“ ist heute mit Bedacht zu äußern, denn viele Gerichte stehen den Mietern, wegen des angespannten Immobilienmarktes und oftmals schwierig zu findenden Mietwohnungen, wohlwollend zur Seite. Wenn dann noch persönliche Gründe der Mieter ins Feld gebracht werden, wie bspw. eine lange Mietdauer in dem Objekt, Alter der Mieter oder gar Krankheiten, dann bekommen Sie die Mieter manchmal gar nicht aus dem Eigentum raus und müssen trotz Immobilienkauf als Mieter wohnen bleiben.
Hier müssen klare Verhältnisse vorliegen, möglicherweise gehört die Vermietungssituation auch in den Kaufvertrag.
Kauf eines Erbbaurechts/Erbbaugrundstücks
Eine Alternative zum Kauf eines Grundstücks ist der Erwerb eines Erbbaurechts oder Erbbaugrundstückes. Das Erbbaurecht ist ein veräußerbares und vererbliches Recht an einem Grundstück (i.d.R. befristet auf 99 Jahre). Es ermöglicht seinem Besitzer (Erbbaurechtsnehmer), auf fremden Grund und Boden des Erbbaurechtsgebers ein Bauwerk zu errichten oder zu besitzen. Dabei entfällt zunächst die Finanzierung des Grundstücksankaufes, dafür entsteht natürlich eine langfristige Zahlungsverpflichtung über die Dauer des Erbbaurechtes in Form der Erbbauzinsen/Erbpachtzinsen. Private Erbbaurechtsvereinbarungen sind selten anzutreffen, meistens sind es Kirchengemeinden oder Kommunen, Bundesländer oder der Staat, die Erbbaurechte anbieten. Die Finanzierung eins Erbbaurechtes ist nicht ganz trivial, hier sind einige Dinge zu beachten, somit sollte vor Kaufzusage rechtzeitig ein kompetenter Finanzierungsberater gefunden werden, da auch nicht jede Bank ein derartiges Recht finanziert.
Ein Grund mehr sich von uns als unabhängiger Finanzierungsmakler unterstützen zu lassen.
Wirtschaftliche Betrachtung des Erbbaurechts:
Auf lange Sicht ist es bei den heute üblichen Vertragsgestaltungen meist günstiger, ein Grundstück zu kaufen und zu finanzieren, als ein Erbbaurecht zu vereinbaren.
Diese Frage ist allerdings nur relevant, wenn für das ausgesuchte Grundstück beide Optionen auch angeboten werden und die genauen Konditionen bekannt sind. In aktuellen Erbbaurechtsverträgen wird mit Vertragsklauseln bestimmt, unter welchen Voraussetzungen der Erbbauzins verändert werden kann oder gar angepasst werden muss.
Oftmals ist eine Anpassung an die Entwicklung der Lebenshaltungskosten oder der Inflationsrate üblich. In Niedrigzinsphasen rechnet sich kaum ein Erbbaurecht, da der Erbbauberechtigte auch nicht von künftigen Bodenwertsteigerungen profitiert, gleichwohl aber das Risiko einer Erbbauzinsverteuerung trägt.
Berücksichtigt man noch mögliche Beschränkungen und Verpflichtungen in der Nutzung des Grundstückes durch das vereinbarte Erbbaurecht, kann dieses die Freiheit und somit Attraktivität des Bauens auf einem Erbbaugrundstück einschränken.
Eine unter Umständen positive Ausnahme kann die Vermietung einer Immobilie mit Erbbaurecht darstellen.
Bei vermieteten Objekten und damit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sind Erbbauzinsen regelmäßig als Werbungskosten absetzbar. Es sind dauernde Lasten nach § 9 Abs. 1 Nr. 1, § 10 Abs. 1 Nr. 1a EstG.
Modernisierung/Renovierung eines erworbenen oder vorhandenen Objektes
Normalerweise wird der Käufer einer Gebrauchtimmobilie sofort über notwendige, zeitgemäße Modernisierungsmaßnahmen nachdenken und vergleichen, inwieweit Anschaffung und Modernisierung den Kosten eines Neubaus gegenüberzustellen sind. Rechtzeitiges Modernisieren bringt nicht nur mehr Komfort, sondern steigert auch den Wert des Hauses. Renovierung bedeutet ebenfalls eine zwingend notwendige Instandhaltung einer Immobilie.
Gleichwohl unterliegen viele Käufer und Immobilieneigentümer einem nicht zu unterschätzenden Irrglauben, denn Renovierungs- und Modernisierungskosten steigern nie den Immobilienwert im Umfang der Investition. Investieren Sie 50.000 Euro in eine Gebrauchtimmobilie, wird sich der Wert nicht um 50.000 Euro erhöhen. Allein schon wegen den hohen Lohnkostenanteile.
Vor die Wahl gestellt, ein neues Objekt zu bauen oder eine gebrauchte Immobilie zu kaufen, entscheiden sich viele Interessenten für den Mittelweg, indem sie ein gebrauchtes, meist besser gelegenes, älteres Objekt kaufen und es dann umfassend modernisieren und renovieren oder gar weitere Wohnfläche aus- oder anbauen. Die Gründe dafür liegen auf der Hand:
- Oft bessere Lage als die meisten Neubauten, und somit besseres Wertsteigerungspotenzial
- Günstigerer Einkaufspreis mit Preisgarantie (in vielen Gegenden aufgrund der hohen Nachfrage heute kein Argument mehr)
- Die Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten können nach und nach in Angriff genommen werden und bringen damit das Objekt im Wohnwert deutlich nach vorne
- Für einzelne Maßnahmen oder Maßnahmenpakete gibt es gegebenenfalls eine zusätzliche Förderung, z.B. geförderte Darlehen der staatlichen KFW, der Bundesländer oder regionale Kommunalprogramme.
Wichtig ist, dass vor dem Kauf eine sorgfältige Diagnose erfolgt, d.h. die Überprüfung der Bausubstanz durch einen unabhängigen Fachmann. Dazu gehört spätestens seit 2006 auch die Einsichtnahme und genaue Analyse des Energiepasses und der sich daraus ableitenden Modernisierungsnotwendigkeiten.
Ausbau/Anbau
Ausbau einer Immobilie bedeutet das Nutzbarmachen bisher nicht berücksichtigter Neben-, Dach- oder Kellerflächen. Ein Anbau ist die Neuerstellung weiterer Gebäudenutzfläche. Bei beiden Bautätigkeiten ist zwingend eine baurechtliche Prüfung, eine Planung durch einen Fachmann und im Regelfall auch eine Baugenehmigung erforderlich.
Aus- und Anbauten bringen deutliche Wertsteigerungen des Objektes mit sich, insbesondere im Hinblick auf mögliche Nutzungen im familiären Bereich (Eltern, Kinder, sonstige Verwandte) und die deutlich verbesserten Fördermöglichkeiten. Daher ist bei jedem Gebrauchtimmobilienkauf die Frage nach möglichen Wohnraum- oder Ausbaureserven von entscheidender Bedeutung.
Energiesparmaßnahmen
Wegen der grundsätzlichen Bedeutung wollen wir an dieser Stelle die eigentlich unter die Renovierungs-/Modernisierungsmaßnahmen fallenden Aufwendungen zusätzlich ansprechen. Anhand der Daten aus dem Energiepass sind Schwachstellen leicht festzustellen. Grundsätzlich gilt, dass alle Heizungsanlagen, die älter als 10 Jahre sind, einer genauen Prüfung zu unterziehen sind. Gegebenenfalls muss die Erneuerung der Heiztechnik sofort in die Kostenkalkulation mit einbezogen werden. Ebenso können nachträgliche Dämmmaßnahmen, wie bspw. die Einblasdämmung in eine Hohlschicht oder der sofortige Austausch alter Fenster, absolut lohnenswert sein, da zum einen der Wohnkomfort steigt und auch die Energiekosten signifikant sinken.
Kauf eines Fertighauses
Bei Fragen zum Kauf eines Fertighauses kontaktieren Sie uns gerne. Auch hier sind Besonderheiten, gerade bei älteren Baujahren zu beachten, bzw. mögliche Gesundheitsbelastungen zu bedenken (bspw. PCB-Belastung)
Kauf von einen Bauträger
In diesem Bereich sind wir ausgewiesene Spezialisten, fragen Sie uns gerne direkt. Hier sind viele Punkte zwingend zu beachten, die aber in einem Text schwierig zu übermitteln sind.
Erwerb aus einer Zwangsversteigerung
Bei Fragen zur Zwangsversteigerung kontaktieren Sie uns gerne.
In diesen Fällen sollten Sie sich unbedingt rechtzeitig vor dem Termin im eine Finanzierung kümmern. Auch die Stellung der geforderten Sicherheitsleistung ist oftmals ein Thema, welches nicht bedacht wird.
Mietkauf
Dieses ist eine spezielle Erwerbsform, bei der Sie unbedingt auch einen Steuerberater einbinden sollten. Nicht umsonst findet diese Erwerbsform nur selten statt. Hier sind Fallstricke und Klauseln, die Käufer und Verkäufer auf sehr lange Zeit binden zu bedenken.
Bei Fragen zum Mietkauf kontaktieren Sie uns gerne.
Kauf/Verkauf auf Rentenbasis
Die Immobilienverrentung wird in der heutigen Niedrigzinsphase gerade von Investorengesellschaften gelobt und angepriesen. Schauen Sie bei so einem Angebot bitte genau hin, meistens verdienen die Gesellschaften.
Im Privatbereich kann dieses auch stattfinden, die Wertfindung und Raten-/Rentenzahlung sollte unbedingt mit Fachleuten abgeklärt werden.
Bei Fragen zu Kauf auf Rentenbasis kontaktieren Sie uns gerne.
Vor der Kaufentscheidung
Was ein potenzieller Immobilienkäufer vorab bedenken sollte.
Augen auf beim Immobilienkauf
Unschöne Überraschungen können beim Kauf einer Immobilie vermieden werden, wenn klare vertragliche Vereinbarungen getroffen werden. Insbesondere die Angaben über die Größe, Beschaffenheit, Baujahr und Besonderheiten wie Vermietung oder Nutzungsmöglichkeiten gehören unbedingt in den Notarvertrag. Nur eindeutige Aussagen über die Flächengröße und ihre Berechnungsart lassen sich nachprüfen. Dies gilt auch für Objekte, die noch erstellt werden müssen.
Es ist ferner zu bedenken, dass jeder qm Wohnfläche zu einem angemessenen Preis eingekauft werden muss. Darum kommt der Frage der richtigen Wohnflächengröße und wie diese Verkäuferseitig ermittelt wurde eine entscheide Bedeutung zu. Oftmals kennen Verkäufer die korrekte Flächenermittlung nicht oder beziehen Nebenflächen in ihre Aussagen ein. Wir möchten niemandem etwas unterstellen, gerade bei gewerblichen Anbietern (bspw. Makler, Bauträger) sollten korrekte Aussagen eine Selbstverständlichkeit sein, sind sie nur leider oftmals nicht.
Die Flächenermittlung wirkt sich bei der Bewertung und der Finanzierung ganz konkret aus. Dazu einige unverzichtbare Fragen, die zweckmäßigerweise gestellt werden sollten:
- Ist die Wohnfläche anhand der Innenfläche ermittelt worden oder wurde von der Grundfläche ausgegangen?
- Ist bei Räumen mit Dachschrägen ein Abschlag vorgenommen worden, wenn die Raumhöhe weniger als 2 m beträgt und sind Flächen unter 1 m Stehhöhe komplett herausgenommen?
- Wurden Raumteile unter Treppen in die Berechnung einbezogen?
- Sind Terrassen, Loggien oder Balkone ganz, zu 50 % oder 25 % in die Berechnung einbezogen worden?
- Sind evtl. Nebenräume (bspw. Waschräume, Trocknungsräume, Technikräume) fälschlicherweise in die Berechnung eingeflossen?
Wir raten daher einem Kaufinteressenten, auch die Berechnungsgrundlage, z.B. Wohnflächenverordnung WoFIV oder die Berechnung nach DIN 277, zu überprüfen. Eine normale Größenangabe wird vielfach als nicht ausreichend angesehen, besser wäre, sich die Wohnungsflächengröße als Eigenschaft zusichern zu lassen. Sollten sich dann später Abweichungen wesentlicher Art herausstellen, könnten Ansprüche gegen den Verkäufer aus dem Kaufvertrag heraus leichter geltend gemacht werden.
Ungeplante Kosten beim Grundstückskauf
Vor einem Immobilienkauf ist zwingend abzuklären, inwieweit so genannte unsichtbare Grundstücksbelastungen entscheidende Auswirkungen auf den Grundstückswert haben könnten.
Dieses können z.B. öffentliche Grundstücksbelastungen sein, wie noch nicht abgerechnete Erschließungskosten. Klarheit kann ein Gang zum zuständigen Bauamt bringen. Zweckmäßig wäre es, sich eine amtliche Bescheinigung darüber geben zu lassen, dass alle Erschließungskosten abgerechnet sind und keine Nachforderungen erfolgen werden.
Erschließungsbeiträge, die für die erstmalige Herstellung bestimmter Erschließungsanlagen einschließlich ihrer Beleuchtung und Entwässerung erhoben haben, errechnen sich nach dem Baugesetzbuch. Grundstückseigentümer tragen in der Regel 90 % der von der Gemeinde aufgewendeten Kosten, der Gemeindeanteil liegt bei mindestens 10 %. Näheres regeln die kommunalen Satzungen, welche oftmals auf den Internetseiten der Kommunen einsehbar sind.
Vorsicht! Zahlungspflichtig ist immer der jeweils aktuelle Grundstückseigentümer. Es würde also keine Rolle spielen, wann die Erschließungskosten tastsächlich entstanden sind, entscheidend für die Zahlungspflicht ist der Zeitpunkt der Abrechnung.
Weiterhin können mögliche Altlasten, aber auch Baulasten den Wert einer Immobilie entscheidend bestimmen. In vielen Kommunen sind inzwischen Altlastenkataster eingerichtet, die Auskunft über mögliche Probleme geben können. Die Einsichtnahme in das öffentliche Baulastenverzeichnis sollte selbstverständlich sein, insbesondere, da in den notariellen Kaufverträgen fast ausnahmelos beurkundet wird, dass seitens des Notars von einer Einsichtnahme in das Baulastenverzeichnis abgesehen wurde und die Beteiligten (Käufer) über die Gefahren belehrt wurden.
Die Planungsphase
Wie viel Haus kann ich mir leisten?
Nachdem schon viele grundsätzliche Dinge angesprochen wurde, gilt zu klären, ob das vielleicht schon ins Auge gefasste Objekt überhaupt in den finanziellen Rahmen passt. Vereinfacht gesagt, wir wollen mit einer Kurzberechnung feststellen wie viel Haus sie sich überhaupt leisten könnten
Berechnung
Monatlich frei verfügbarer Betrag (bisher Miete, Sparleistung, sonstige nach Kauf entfallende mtl. Kosten)
_________ € x 12 Monate ergibt Jahresbetrag in €
Ihre persönliche Rechnung:
Jahresbetrag x 100
______________________
Aktuelle 10-Jahres-Kondition (Zins + Tilgung)
= ____________ €
Ihr verfügbares Eigenkapital + _____________________________
Ihre mögliche Eigenleistung + _____________________________
So viel darf Ihr Eigenheim/Ihre ETW kosten__________________________
Sie kennen die aktuelle 10-Jahres-Kondition nicht? Dann rechnen Sie hilfsweise mit einer Annuität (Zins und Tilgung) von 4,50 %.
Die alles entscheidende Fragen, die sie sich stellen ist aber, ob dieser Investitionsspielraum ausrei-chend ist, um Ihr Traumhaus zu erwerben.
-Kassensturz. Das sollte vor dem Kauf der Immobilie geklärt werden.
• Wie viel Geld steht für das Vorhaben zur Verfügung?
• Welche finanziellen Belastungen bestehen bereits?
• Welche finanziellen Belastungen können monatlich getragen werden?
• Öffentliche Fördermittel verfügbar?
• Arbeitsgeberdarlehen möglich?
• Können Zinslose Verwandtendarlehen eingesetzt werden?
• Bausparvertrag vorhanden und zuteilungsreif?
• Kann eine Lebensversicherung beliehen werden?
• Sind Eigenleistungen realistisch ansetzbar?
• Arbeitshilfe aus dem Verwandtenbereich?
• Wie viel kann ich mir leisten?
Immobiliensuche
Die Qual der Wahl nach der richtigen Immobilie.
Checkliste für die Wahl des richtigen Objektes:
Preiskontrolle
• Gesamtpreis inkl. Kaufnebenkosten
• Umgerechnet je qm in Wohnfläche
• Umgerechnet je qm in Grundstücksfläche
• Umgerechnet je cbm umbauter raum
• Noch nicht ausgenutzte Wohnfläche
• Noch nicht ausgenutzte Bebauung
Kontrolle des Bauzustandes
• Erster Eindruck
• Innenzustand
• Zustand der Haustechnik
• Energetischer Zustand
• Außenanalgen
• Erkennbare Mängel
• Baulasten
Umfeld
• soziale Struktur des Umfeldes
• Nachbarschaft
• Mögliche Störfaktoren
• Sonst. Lärmbelästigung
Mögliche Störfaktoren
• Verkehrsbelästigung
• Sonstige Lärmbelästigung
• Geruchsbelästigung
• Altlasten
Lage
• Arbeitsplatz
• Schule /Kitas / Spielplätze
• Einkaufsmöglichkeiten
• Kulturangebot
• Verkehrsanbindung
Anordnung des Gebäudes
• In welche Himmelsrichtungen liegen Wohnräume
• In welche Himmelsrichtungen liegen Schlafräume
• In welche Himmelsrichtungen liegt garten/Terrasse
Beim Kauf eines Baugrundstückes steht die Frage einer Bewertung im Vordergrund.
Checkliste Wahl eines Baugrundstückes
• Orts-/Stadtteil des Grundstücks
• Ist die Lage in Ordnung
• Einkaufsmöglichkeiten vorhanden
• Verkehrsanbindung
• Kindergarten und Schulangebote
• Wege zu Fuß absolvieren
• Sport und Spiel Möglichkeiten
• An einer öffentlichen Straße
• Was kann drauf gebaut werden
• Himmelsrichtung
• Größe und Zuschnitt des Grundstücks
• Straßenfront ausreichend
• Baulasten?
• Grunddienstbarkeiten (Wegerecht, leitungsrecht)
• Altlasten vorhanden
• Beschaffenheit des Baugrundstücks
• Öffentliche Lasten
• Immissionen auf das Grundstück
• Eigentümerverhältnisse
• Zeitliche Bebauungsverpflichtung
Grundstücksausnutzung ist entscheidend
Eine gute Auskunft über die Bebaubarkeit eines Grundstückes gibt eine schriftliche Bauvoranfrage an die Baugenehmigungsbehörde, vor allem wenn kein qualifizierter Bebauungsplan vorliegt.
Überlegen Sie zum Kauf eines Grundstückes die Nutzungsmöglichkeiten der Fläche, nicht die absolute Grundstücksgroße ist entscheidend, sondern das so genannte Maß der baulichen Nutzung. Dies ist in der Baunutzungsverordnung geregelt.
In einem reinen Wohngebiet:
1 Vollgeschoss: Grundflächenzahl (GRZ) max. 0,4
Geschossflächenzahl (GFZ) max. 0,5
2 Vollgeschoss: Grundflächenzahl max. 0,4
Geschossflächenzahl max. 0,8
Die Grundflächenzahl gibt an wie viele Quadratmeter Grundfläche eines Gebäudes je qm Grundstücks-fläche zulässig sind.
Die Geschossflächenzahl gibt an, wie viele Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grund-stücksfläche zulässig sind. Die Geschossfläche ist die Summe der Flächen aller Vollgeschosse. (ein-schließlich Umfassungswände)
Für eingeschossige Bebauung in einem normalen Wohngebiet ist eine GRZ von 0,4 festgelegt. Wenn das Grundstück z. Bsp. 1000 qm groß ist, darf die bebaute Grundfläche (Grundfläche des Wohngebäu-des) 400 qm betragen.
Grundflächenzahl (GRZ)
= Grundstück x Grundflächenzahl = zulässige Grundfläche
GRZ = 0,4
1000 m² x 0,4 = 400 m²
Zweigeschossige Bebauung
In einem reinen Wohngebiet ist eine Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,70 gesetzt. Das Grundstück be-trägt Bsp. 1000 qm, dann darf die Summe der beiden Geschosse 700 qm betragen.
Geschossflächenzahl (GFZ)
Grundstücksgröße x Geschossflächenzahl
= zulässige Gesamtgeschossfläche des Gebäudes
GFZ = 0,7
1000 m² x 0,7 = 700 m²
Das sind bei 2-geschossiger Bauweise 350 m² je Geschoss.
Diese Berechnungen wurden sehr vereinfacht. Im konkreten Fall ist ein Bauplaner einzubeziehen, da es mittlerweile unterschiedlichen Anrechnungsmethoden gibt. Ebenso ist Baurecht Länderrecht, somit ist in jedem Bundesland das Baurecht und somit die Berechnungslogik gegebenenfalls anders.
Checkliste Kauf einer Eigentumswohnung wichtige Einzelfragen:
• Wann wurde das Objekt erbaut
• Wann erfolgte die Aufteilung in Wohn- und Teileigentum
• Wer wird Ersteigentümer
• Wie viele Einheiten hat das Haus
• Eigentumsanteil?
• Größe und Zuschnitte der Wohnung
• Berechnung Wohnfläche
• Was gehört zum Gemeinschaftseigentum (Bsp.- Sauna)
• Aufzug (wann wurde der Aufzug eingebaut, BJ des Hauses erkennbar)
• Werden Einheiten gewerblich genutzt?
• Wo liegt die Wohnung (Geschoss)
• Balkon? Himmelsrichtung
• Garten / Terrassen Nutzung
• Höhe der Nebenkosten/Betriebskosten
• Baumängel?
• Hinweise auf Streitigkeiten der Eigentümer untereinander
• Instandhaltungsrücklage vorhanden?
• Wer ist der Verwalter / Hausmeister
• Wohnen Eigentümer oder Mieter in der Wohnung?
• Feststellbare Mehrheitsverhältnisse anderer Miteigentümer im Haus
• Gesamteindruck
• Grundbuch
• Öffentliche Lasten/Belastungen
Auf welche Weise Sie Immobilieneigentum erwerben können.
Notar
Jedes Grundstücksgeschäft bedarf der notariellen Beurkundung, dabei ist der Notar neutrale Instanz zwischen den Vertragsparteien.
Überlegungen vor dem Notartermin
- Wird eine Tätigkeit durch den Notar ohne ausreichenden Grund abgelehnt, sollte überprüft werden, ob das Geschäft oder die Geschäftspartner Ursache hierfür sein können.
- Vertragsentwurf geben lassen und mit Fachmann besprechen.
- Offene Fragen überlegen und aufschreiben.
- Im Beurkundungstermin die Punkte ansprechen, sollten Sie das nicht vorab geklärt haben.
- Wenn die Erläuterung oder andere Dinge unklar sind unbedingt wiederholt nachfragen.
- Der Notar sollte nicht von Amtshandlungen befreit werden. Die er normalerweise vornehmen müsste
- Zusagen des Verkäufers sollte beurkundet werden, damit späteren Streitigkeiten von zugesicherten Eigenschaften bewiesen werden können.
- Vorgesehene Termine und Fristen sollten realistisch gewählt werden.
- Keinesfalls auf Sicherungsinstrumente (Eintragung von Auflassungsvormerkungen) nur aus Kostengründen verzichten.
- Wird eine Finanzierung benötigt, dann unbedingt eine Belastungsvollmacht mit beurkunden.
- Bei Terminen darauf achten, dass keine steuerlichen Nachteile provoziert werden. Ggf. vorab mit einem Steuerberater klären.
Wer soll eigentlich Eigentümer werden?
Ein Eigentümer ist derjenige dem eine Sache rechtlich (§903 BGB) gehört.
Bei einem Immobilienkauf ist dieses der Eigentümer, der im Grundbuch eingetragen ist. Es ist heute üblich, dass Eheleute gemeinsam Eigentümer werden oder wie es im Grundbuch eingetra-gen ist zu je ½ ideeller Eigentümer werden. Warum also die Frage? Eheleute sollten im Vorfeld bespre-chen, wer wie im Grundbuch steht. Wenn der Ehegatte die Immobilie allein auf sich eintragen lässt, ist er auch alleiniger Eigentümer.
Alleineigentum
Person gehört die Immobilie allein.
Mieteigentum
Mehreren Personen sind im Grundbuch als Eigentümer eingetragen, bspw. Ehegatten.
Miteigentum nach Bruchteilen.
Jeder Person die Miteigentümer ist gehört ein Teil des Ganzen als selbstständiges Recht (§ 854 BGB). Bruchteileigentum ist ein sehr spezielles Feld. Eine Wohnung nach Bruchteileigentum gehört nicht dem Käufer der Wohnung, sondern allen Eigentümern gehört die Wohnanlage gemeinsam, jeweils in Höhe ihres Bruchteils-Anteils am gesamten Eigentum. Viele Finanzierer wollen kein Bruchteileigentum finanzieren, darum klären Sie unbedingt vor Kauf die Finanzierung ab. Am besten kommen Sie direkt zu uns!
Beurkundung
Nachdem alle Vertragsbeteiligten den Entwürfen grundsätzlich zugestimmt haben, sollte der eigentli-che Notarvertrag beurkundet werden. Dazu sollten Käufer oder Verkäufer anwesend sein oder es müssen notarielle Vollmachten vorliegen. Eine vollmachtlose Vertretung sollte nur im Ausnahmefall und nach Erklärung akzeptiert werden. Der Notar liest die gesamte Urkunde vor und erläutert diese. Auftretenden Fragen werden besprochen, anschließend lässt er die Vertragsparteien unterschreiben bevor er selbst unterzeichnet.
Damit der Anspruch auf das Eigentum gesichert ist, wird die Auflassungsvormerkung für den Käufer eingetragen, da zwischen notariellen Beurkundungen und der Eintragung ins Grundbuch einige Zeit vergeht. Grundbuchsperre zu Gunsten des Käufers.
Sind Finanzierungen abzusichern und Grundschulden ins Grundbuch einzutragen, so wird der Notar mit den Grundschuldbestellungen beauftragt. Die spätere Rangfolge wird durch das Eintragungsdatum bestimmt bei Rangänderungen müssen alle Berechtigten zustimmen.
Auf welche Weise Sie Immobilieneigentum erwerben können.
Wie ermitteln Sie die Kosten Ihres Immobilienerwerbs?
Gesamtkostenermittlung:
Direkte Grundstückskosten
- Kaufpreis / Preis des Grundstückes
- Notar,- Grundbuch, Maklerkosten
- Ggf. Vermessungskosten
- Grunderwerbsteuer
Äußere Erschließung – indirekte Grundstückskosten
- Straßenausbau/-neubau
- Kanalanschluss
- Wasseranschluss
- Strom-/Gas-Anschluss
- Telekommunikationsanschlüsse
- Mögliche Abbruchkosten der Altbebauung
Baukosten des Wohngebäudes inkl. Keller
Details zu den Kostenpositionen siehe nachstehende Tabelle oder pauschal über die Kubatur
____ cbm x EUR _____
- Besondere Einrichtungen
- Garage / Stellplatz
- Renovierungskosten bei Altbauten
Baunebenkosten
- Architekt/Bauingenieur/Statik
- Bauzeitzinsen, Disagio etc.
- Baugenehmigung/Teilungserklärung u.v.a
(Oder pauschal mind. 15 % der Baukosten)
Außenanlagen
- Einfriedung
- Gartenanlage
- Terrasse
- Vorgarten/Zuwege
(oder pauschal mind. 5 % der Baukosten)
Baukostenermittlung
Die richtige Ermittlung der Gesamtkosten ist für eine Finanzierung unerlässlich und auch für Sie als zukünftiger Immobilieneigentümer enorm wichtig, um eine tragbare Monatsbelastung zu erhalten.
Rohbaugewerke
- Erdarbeiten = ……… Euro
- Mauer-/ Betonarbeiten = ……… Euro
- Dachstuhl = ……… Euro
- Dachdeckung = ……… Euro
- Klempnerarbeiten = ……… Euro
- Sonstiges = ……… Euro
Rohbau insgesamt = ……… Euro
Innenausbau
- Elektroarbeiten = ……… Euro
- Sanitärarbeiten = ……… Euro
- Putz- und Estricharbeiten = ……… Euro
- Fußboden / Fliesenarbeiten = ……… Euro
- Heizungsinstallation = ……… Euro
- Tischlerarbeiten = ……… Euro
- Maler = ……… Euro
- Schlosserarbeiten = ……… Euro
- Sonstiges = ……… Euro
Innenausbau insgesamt = ……… Euro
Zusammenfassung
Rohbau = ……… Euro
Innenausbau = ……… Euro
Baukosten gesamt = ……… Euro
Steuerliche Betrachtungsweisen bei Immobilienthemen
Wir weisen darauf hin, dass wir keine steuerliche Beratung übernehmen dürfen und können. Die auf dieser Internetseite enthaltenen steuerlichen Hinweise haben ausschließlich allgemeinen Charakter und sind nicht als Beratung gedacht. Mithin sind die Inhalte im Wesentlichen allgemein bekannt und setzen kein detailliertes Steuerfachwissen voraus. Im Einzelfall und für Details ziehen Sie Ihren Steuerberater hinzu.
Liebhaberei:
Wir eine Immobilie als Kapitalanlage erworben (Renditeobjekt) und stehen den ggf. geringen Einnahmen höhere Werbungskosten gegenüber, so kann das Finanzamt eine Liebhaberei unterstellen und den steuerli-chen Abzug der Kosten ablehnen. Entscheidend ist die langfriste Gewinnerzielungsabsicht, diese kann bspw. mit einer vom Steuerberater erstellten Wirtschaftlichkeitsberechnung / mehrjähriger Wirtschaftsplan nachgewiesen werden. Dass Finanzamt kann auch für vergangene Jahre den Werbungskostenabzug nach-träglich streichen, sofern es Zweifel an der Gewinnerzielungsabsicht erhebt und in den Steuerbescheiden der Vorjahre Vorläufigkeitsvermerke eingetragen wurden.
Sonderabschreibungen:
Der Blick auf langfristige Renditeplanungen sollten hohen, kurzfristigen Steuersparmöglichkeiten vorgezogen werden. Außerdem sollten Sonderabschreibungen nicht davon ablenken, dass auch der Preis und die Lage der Immobilie sowie die dauerhafte Vermietbarkeit vorrangig Berücksichtigung finden sollten. Dennoch ist eine mögliche Sonderabschreibung ein Bonus, der sinnvoll möglich genutzt werden kann.
Aktuell gibt es eine interessante Sonderabschreibung für die Neuschaffung von vermietetem Immobilieneigentum.
Informationen und Details finden Sie hier:
Mietverträge mit Angehörigen:
Derartige Verträge werden durch die Finanzbehörden besonders beäugt, sprechen Sie unbedingt vorab mit Ihrem Steuerberater. Unabhängig davon ist darauf zu achten, dass die Verträge geschlossen werden, als wäre der Mieter ein fremder Dritter und auch die vereinbarten Zahlungen tatsächlich fließen und vom angehörigen Mieter auch aus dessen eigenem Einkommen zu zahlen sind. Ferner ist die Miethöhe so zu bemessen, dass sie nicht übermäßig von der ortsüblichen Miete abweicht.
Details finden Sie beispielsweise hier:
http://hug-rsh.de/2017/02/02/angehoerigen-mietvertraege-richtig-machen/
Wer zu wenig Miete verlangt, riskiert einen teilweisen Werbungskostenabzug.
Das bedeutet: Bei dem der weniger als 66 Prozent (bis 31.12.2011: 56 %) der ortsüblichen Miete verlangt, teilt das Finanzamt die Nutzungsüberlassung/Miete in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil auf. Der Werbungskostenabzug für den unentgeltlichen Teil wird gestrichen.
Wird vom Mieter beispielweise nur 60 % der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt, erkennt das Finanzamt auch nur 60 % der Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung an.
Wurden beispielsweise 10.000 EUR in die Badrenovierung einer Mietwohnung gesteckt, werden nur 60 % davon von der Steuer abgesetzt. Das Finanzamt wird davon nur 6.000 EUR als Werbungskosten anerkennen. Um den vollen Werbungskostenabzug nicht zu gefährden, sollte die Miete mindestens 75 % der ortsüblichen Miete betragen.
Erhaltungsaufwand:
Erhaltungsaufwendungen für vermietete Immobilien werden grundsätzlich als Werbungskosten im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung angesehen und können demzufolge im Jahr der Zahlung (Abflussprinzip) in vollem Umfang steuermindernd berücksichtigt werden. Wichtig ist die korrekte Abgren-zung zu Modernisierungskosten und Anschaffungs- und Herstellungskosten. In einigen Fällen kann die rich-tige Zuordnung nicht zweifelsfrei ermittelbar sein.
Zum Beispiel umfasst der Erhaltungsaufwand bei Vermietung und Verpachtung keine Schönheitsreparaturen, wie der Bundesgerichtshof urteilte, auch ist eine wesentliche Verbesserung a Gebäuden (z. B. die Verwendung hochwertiger Materialien, eine besondere bauliche Veränderung und andere Maßnahmen, die zu einer deutlichen Mieterhöhung berechtigen) kein Erhaltungsaufwand, sondern Modernisierungskosten.
Beispiele für den Erhaltungsaufwand an einer Immobilie sind:
- Austausch der Heizungsanlage, Fenstern und Türen
- Neueindeckung des Daches
- Badezimmerrenovierung
- Ersetzung der Bodenbeläge
Kosten für den Erhaltungsaufwand in zeitlichem Zusammenhang mit dem Erwerb der Immobilie werden von der Finanzverwaltung als nachträgliche Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten gesehen. Beispielsweise wenn die Summe aller Erhaltungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung 15 % des Gebäudewertes überschreiten.
Hinweis: Das Finanzamt berücksichtigt alle Aufwendungen, die nach dem Erwerb getätigt werden und als Vergleichsbasis und Bemessungsgrundlage zählen die Anschaffungskosten. Das ist wichtig, wenn z. B. ein Zweifamilienhaus gekauft, die eine Etage selbst bewohnt und die andere renoviert und anschließend vermietet wird. Eine anteilige Berechnung der Anschaffungskosten, und damit der zulässigen Erhaltungsaufwendungen, ist nicht notwendig.
Anschaffungsnaher Herstellungsaufwand:
Rechtslage seit dem 01.01.2004:
Von anschaffungsnahen Herstellungskosten wird ausgegangen, wenn die Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen (netto, d.h. ohne Umsatzsteuer),
innerhalb der ersten 3 Jahre nach der Anschaffung getätigt werden und
15 % der Gebäudeanschaffungskosten (ohne Grund und Boden) übersteigen.
Aufwendungen für Erhaltungs- und Erweiterungsarbeiten werden nicht berücksichtigt. Ein Herstellungsaufwand, der 4.000 € nicht übersteigt, wird als steuerliche Vereinfachung als sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand behandelt.
Die Neuregelung greift für Baumaßnahmen, mit denen nach dem 31.12.2003 begonnen worden ist. Maßgebend ist dabei der Bauantrag bzw. das Einreichen der Bauunterlagen oder bei Maßnahmen, für die keine Unterlagen erforderlich sind, der tatsächliche Beginn der Bauarbeiten.
In der Rechtsprechung wird ein weiterer Begriff, der Betriebsbereiten Immobilie verwendet. Hiernach sind alle nach dem Erwerb einer nicht genutzten Immobilie getätigten Aufwendungen, die dazu dienen, die Immobilie in einen “betriebsbereiten Zustand” zu versetzen, als Anschaffungskosten anzusehen.
Arbeitszimmer steuerlich nutzen:
Früher galt das Arbeitszimmer als ein Muss um steuerliche Vorteile im kleinen Rahmen zu genießen. Heute sind die Möglichkeiten begrenzt. Es können bspw. die Kosten bis zu 1.250 Euro steuerlich angesetzt werden, höhere tatsächlich anfallende Kosten können auch angesetzt werden, jedoch sind die Anforderungen hoch. Ebenso wird ein Arbeitszimmer einer strengen Prüfung seitens der Finanzbehörde unterzogen und es muss gewisse Voraussetzungen vorweisen. Bspw. darf dieses Zimmer max. zu 10% privat genutzt werden, um nur einen Punkt zu nennen.
Gewerblicher Grundstückshandel:
Die Auswirkungen des gewerblichen Grundstückshandels sind für einen Immobilienbesitzer zu beachten, da gewerblicher Grundstückshandel unter Umständen zu einer erhöhten/zusätzlichen Einkommenssteuer- und Gewerbesteuerbelastung führen kann. Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften (im Volksmund Spekulationsgeschäfte) unterliegen zu-nächst lediglich der Einkommenssteuer.
Liegt jedoch ein gewerblicher Grundstückshandel vor, so sind u.U. alle Objekte, auch bereits in der Vergangenheit veräußerte nachträglich steuerpflichtig! Dieses ist für Privatleute eine große Steuerfalle und unbedingt vor dem Abschluss eines Kaufvertrages mit dem Steuerberater zu klären, im Nachhinein kann sowas im Regelfall nicht mehr geheilt werden.
Wann rutscht eine Privatperson in den gewerblichen Grundstückshandel. Pauschal gesagt, wenn mehr als 3 Objekte innerhalb von 5 Jahren veräußert werden. Dieses ist keine fixe Grenze, es kann bereits ein gewerblicher Grundstückshandel bei dem Verkauf von bis zu 3 Objekten vorliegen oder aber auch kein gewerblicher Grundstückshandel bei einem Verkauf von mehr als 3 Objekten. Ebenso kann der 5 Jahreszeitraum von der Finanzverwaltung im Einzelfall auf bis zu 10 Jahre ausgeweitet werden. Darum ist es auch so wichtig einen Steuerberater hinzuzuziehen, sobald auch nur der Anfangsverdacht oder die Befürchtung besteht, dass dieses ein Thema sein könnte.
Es gibt in diesem Zusammenhang sogenannte Zählobjekte, die zur Ermittlung der 3-Objektegrenze relevant sind. Grundsätzlich ist jede Immobilienveräußerung, gleich ob Einfamilienhaus, Wohn- oder Teileigentum, Grundstück oder Erbbaurecht. Ausnahmen gibt es nur für das privat genutzte Eigenheim, unter bestimmten Umständen an Angehörige veräußerte Objekte, Immobilien bei denen keine Gewinnerzielung im Vordergrund steht oder gar Verlust geschrieben wurde, oder Objekte die länger als 10 Jahre im Privatvermögen gehalten wurden. In jedem Einzelfall ist jedoch die Veräußerungsabsicht ein Indikator und auch ein Zeitrahmen in dem das z.B. private Eigenheim tatsächlich selbst genutzt und gehalten wurde. Dieses ist sehr komplex und Einzelfallabhängig. Ein Zählobjekt kann im Privatbereich nach §23 EstG steuerfrei sein, sollte der gewerbliche Grundstückshandel – ggf. nachträglich – bejaht werden, kann es hierdurch steuerpflichtig wer-den, weil dann nicht mehr das Einkommensteuergesetz, sondern das Handelsgesetz relevant ist.
Sollten Sie in den gewerblichen Grundstückshandel rutschen, dann kann es vorkommen das obige Aus-nahmen von den Zählobjekten gleichwohl zu steuerpflichtigen Verkäufe werden u.A, sogar später noch und somit zu unschönen Steuernachzahlungen auf den Gewinn führen.
Zählobjekt ist nicht gleich steuerpflichtiges Verkaufsobjekt und
nicht Zählobjekt ist nicht gleich steuerfreies Verkaufsobjekt.
Unbedingt den Steuerberater vorab in die Planung einbeziehen!
Spekulationsfrist bei Immobilien:
Die Veräußerung von im Privatvermögen gehaltenen Immobilien oder Immobiliengleichen Rechten wird nach dem §23 EstG steuerlich beurteilt. Dieses jedoch nur so lange kein gewerblicher Grundstückshandel festgestellt wurde. Ein privates Veräußerungsgeschäft (im Volksmund Spekulationsgeschäft) liegt regelmäßig vor, wenn eine Immobilie im Zeitraum von 10 Jahren nach der Anschaffung oder Herstellung veräußert wird. Nach 10 Jahres sind Immobilien nach 23 EstG steuerfrei veräußerbar, ebenso Immobilien die aus-schließlich selbst genutzt wurden oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangen Jahre (nicht volle Kalenderjahre relevant) selbst genutzt wurden. Vorsicht! Siehe Abschnitt gewerblicher Grundstückshandel!
Immobilienverrentung:
Der Immobilienerwerb dient neben der Eigennutzung und/oder der Erzielung von Mieterträgen vielfach auch der Altersvorsorge. Der Verkauf auf Rentenbasis unter Beachtung aller steuerlichen Folgen ist eine Möglichkeit, mit dem eigenen veräußerten Immobilienvermögen eine Leibrente im Alter zu erzielen. Von einer Immobilienverrentung wird gesprochen, wenn das Eigentum auf den Erwerber/Investor direkt übertragen wird und die Rente als Kaufpreisersatz fließt.
Kapitalanleger:
Ein Kapitalanleger erwirbt Immobilien nur aus dem Grund, nämlich regelmäßige Erträge zu erwirtschaften und/oder einen Wertzuwachs zu erzielen. Hierbei betrachtet der Kapitalanleger diverse Faktoren zur Beurteilung des Immobilienwertes/Investments. Neben der Ausstattung, Bausubstanz, Alter und zu erwartende Investitionskosten sowie zu erwartende nachhaltige Erträge ist die Lage entscheidend für die Wertermittlung.
Abschreibungen / Absetzung für Abnutzung (AfA):
Abschreibungen sollen den Wertverlust einer Immobilie bedingt durch Alter und technischen Fortschritt widerspiegeln. Bei Immobilien mit denen steuerpflichtige Einnahmen generiert werden, können auch die Abschreibungen als Werbungskosten diesen Einnahmen gegenübergestellt werden und mindern somit den steuerpflichtigen Gewinn sowie die darauf entfallende Steuerzahlung.
Seit 01.01.2006 gibt es nur noch die lineare AfA für Immobilien. Um ein Ziel wie bspw. die Schaffung von Wohnraum zu erreichen und Investitionsanreize zu schaffen, führt der Staat ab und an Sonderabschreibungen unter bestimmten Bedingungen ein.
Ausführliche Infos zum Thema Abschreibungen sind unter folgendem Link sehr anschaulich zusammengefasst:
https://ratgeber.immowelt.de/a/steuern-sparen-mit-immobilien-afa-nutzen.html
